Industriel au Maroc. Esprit, es-tu là ?

27.5.2011 par admin.

A modèle économique et financier identique, besoins industriels identiques. Comment, sur cette base logique, peut-on amener un pays émergent à rattraper, voire dépasser, des pays qui, sur le plan technologique, ont plusieurs trains d’avance ? Copier, ou même acheter officiellement des brevets, ne donne pas pour autant la possibilité de se retrouver plus en avant sur la ligne des vainqueurs, même à plus long terme par l’évolution qui déjà pointe ses nouveautés dans les laboratoires des plus avancés en ce domaine. C’est l’histoire du chat qui mord sa queue, pour de nombreux pays en ce monde. Si un continent comme l’Asie, et encore point partout, arrive à rattraper depuis quelques décennies certains secteurs, plus productifs qu’inventifs sur le plan fondamental, il n’en va pas de même pour le continent africain et le Maghreb. 

Des pays sont-ils donc condamnés à se développer uniquement sur les fondements des autres chercheurs étrangers, et à devoir leur développement uniquement au phénomène de l’immobilier et du tourisme comme des investissements étrangers ?

 

Pourquoi les Marocains n’investissent-ils pas leurs deniers et bénéfices dans le risque industriel ? Le risque est certes le mot soulevé. Le facteur temps n’est pas non plus recherché par les gens qui pensent plus souvent au court terme qu’au long terme, une culture du gain rapide, laissant le lendemain au Inch’allah. Alors, à quand une usine qui présentera un modèle de voiture 100% made in Marocco ? 

Les jeunes qui attendent des emplois en ces domaines seraient-ils moins bons et avec moins de volonté que d’autres ou alors ne sont-ils pas les bons chevaux sur qui miser pour remporter une mise rapide attendue par tous ? Où finissent les jeunes ingénieurs au Maroc ? Dans l’épicerie de papa, au souk…? L’Esprit est partout, mais n’est pas celui de la finance, notamment en cette période très rapide, trop rapide parfois entre formation et besoins présents mouvants. 

Philippe DELESALLE. legroupement-agadir.com

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Assises de l’industrie : esprit es-tu là ?

  

On attendait des IIe Assises nationales de l’industrie qu’elles soient un grand forum consensuel confirmant les ambitions du Pacte Emergence et remettant l’industrie au cœur du débat public dans la perspective d’en faire une activité moderne, plus entreprenante et plus innovante. Il faut reconnaître que l’événement a pris les allures d’un show médiatique, d’un spectacle de sons et lumières ponctué de discours officiels, de témoignages de personnalités et conclu par la signature des conventions de partenariat : un cérémonial devenu un classique du genre. Tout cela est compréhensible mais cela ne dispense pas les chargés de la politique industrielle d’une réflexion évaluative ouverte sur toutes les parties prenantes appuyée par la diffusion d’une information actualisée, pertinente et crédible, gage d’une réelle transparence et vecteur d’un débat sérieux. Un vrai bilan qui respecterait l’esprit des Assises qui ne peuvent être assimilées à une simple opération de communication. Les enjeux du pacte sont trop importants pour les laisser à la seule appréciation des décideurs publics et privés. 

Au-delà du choix des nouveaux métiers ou de l’amélioration du climat des affaires, deux objectifs du pacte sont cruciaux pour relever les défis : l’amélioration de la compétitivité des entreprises et la territorialisation de la politique industrielle.

En effet, le Maroc ne peut aujourd’hui compter sur des groupes industriels, communément appelés «champions nationaux», qui constitueraient ce qu’on appelle encore les «fleurons» ou les «fers de lance» de l’industrie marocaine. Nous n’avons aucun champion, présent dans des secteurs comme l’électronique, l’automobile ou encore l’aéronautique, qui donnerait au Maroc une place industrielle qui compte. Le problème ne réside pas aujourd’hui dans l’interrogation sur l’opportunité d’un patriotisme économique ou d’une forme de protectionnisme industriel pour faire émerger ces champions mais bien au contraire sur la force d’attractivité du Maroc pour faciliter la venue au Maroc de sociétés étrangères qui y créent de l’emploi. Toutefois, le dynamisme du tissu industriel local est un élément aussi (sinon plus) déterminant que l’aide publique à l’implantation des investissements étrangers.

L’appui au développement de structures industrielles locales plus petites, comme les PME ou les Entreprises de taille intermédiaire constitue un élément fondamental de la politique industrielle. Le Pacte national a fait de l’amélioration de la compétitivité des PME un objectif essentiel de sa démarche. Les outils définis à cette fin (Imtiaz, Moussanada, Fonds public-privé, Inmaâ) et la panoplie des autres mesures d’appui tardent à donner des résultats. Notre économie ne crée pas de nombreuses entreprises industrielles mais surtout elle ne parvient pas à les faire grandir. On constate aujourd’hui un déficit d’ETI. Ces entreprises peuvent être les grands groupes de demain. Les causes de cette faiblesse sont connues : effets des seuils sociaux, faiblesse des effets d’agglomération, insuffisante culture technique, peu de transfert d’innovation et surtout difficultés de financement. Les banques sont trop frileuses à l’égard de ces entreprises et peu de dispositifs sont prévus afin d’accompagner ces entreprises  dans leur développement et d’améliorer l’accès des PME-ETI au marché financier. Par ailleurs, le Pacte national fait du développement de Plateformes industrielles intégrées le support-clé de sa politique d’attractivité territoriale. Quinze principaux chantiers ont été placés auprès d’aménageurs développeurs. L’état d’avancement des chantiers est très inégal, ce qui est, somme toute, naturel.  Par contre, une politique d’attractivité industrielle territorialisée ne peut se réduire à la mise à disposition des entreprises de sites d’accueil, même s’ils sont normés aux meilleurs standards internationaux. L’attractivité de l’investissement est fortement conditionnée par la valorisation des autres atouts des territoires. Ainsi, la qualité des universités et des établissements de recherche est essentielle pour permettre aux entreprises de trouver les capacités de recherche et développement dont elles ont besoin. Il est donc essentiel que les régions disposent d’un système d’éducation et de recherche qui leur permette d’apporter une réponse dans les secteurs qui présentent une importance stratégique pour l’économie régionale.

La qualité de vie fait aussi partie des atouts des territoires ; une réputation qui permet aux entreprises de faire venir plus facilement des salariés, des chercheurs et des cadres de haut niveau. La promotion des savoir-faire locaux est également un moteur puissant pour la construction de l’image du territoire en matière économique et pour attirer les entreprises.  Enfin, certains équipements peuvent se révéler cruciaux pour aider les entreprises à développer leurs projets. Demain, les régions vont constituer l’échelon le plus adapté pour concevoir une stratégie de développement cohérente et adaptée aux territoires. L’organisation de l’action industrielle doit donc s’adapter à ce nouveau contexte dans le cadre régional et prévoir de nouveaux schémas d’organisation des compétences et de mutualisation des services dans le domaine de la formation, des infrastructures et des transports. Le Pacte Emergence a encore devant lui bien des défis à surmonter. Les attentes à l’égard des entreprises et des acteurs locaux sont fortes, pour ne pas dire plus fortes encore qu’à l’égard de l’Etat. Ces deux sphères d’intervention, aux interactions évidentes, doivent impérativement répondre aux besoins de convergence et de synergie pour gagner le challenge du Maroc industriel.

Larabi Jaïdi. La Vie éco
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L’offre et la demande régulent-elles encore les prix de l’immobilier au Maroc ?

26.5.2011 par admin.

L’économie est basée sur l’offre et la demande. Enfin, c’est ce que nous avons tous appris à l’école, sans avoir pour autant fréquenté une grande école de commerce. Si les chiffres trouvent leur origine dans le monde arabe d’une époque certainement plus sage que maintenant, il serait bien parfois de réviser les bases du commerce. 

L’immobilier au Maroc est un exemple qui permet, semble-t-il, de sortir de nouveaux concepts mathématiques, mais qui restent sans formules à ce jour. Crise de 2008 oblige, les gens se réveillent sur la qualité et les prix abusifs de la pierre marocaine, parfois aussi chère qu’en Europe ou même à Miami… Après un excès d’aveuglement, la crise fut enfin reconnue très doucement, et le standing immobilier resta en stock. Il fallut là aussi un certain temps avant que les prix baissent. Quoique, vu les marges préalables réalisées, certains promoteurs avaient déjà couvert les risques, de quoi attendre une nouvelle et hypothétique période de folie des prix. 

Combien de logements vides désormais au Maroc ? Des immeubles complets de 30 appartements, depuis des années, attendent encore les clients ou même s’ils ont été vendus à l’état brut pour des investisseurs spéculateurs, restent des appartements fantômes. Des rues entières, parfois… 

Les nouveaux constructeurs arrivent avec des produits moins chers et de qualité améliorée, sur des projets plus adaptés, et non comme les plus gros promoteurs qui s’en sont vite retournés vers les logements économiques et sociaux pour des raisons stratégiques et une orientation nationale. Un autre sujet qui engendrera d’autres problématiques à un autre niveau de client prochainement. 

La demande est présente chez les étrangers, et évidente chez les Marocains. La classe intermédiaire réclame à se loger dignement enfin. Un million de logements sont en attente pour 2020 et déjà annoncés officiellement. Les agences immobilières et les notaires boivent le café ou jouent aux cartes sur leur PC en attendant les derniers pigeons égarés qui n’auraient pas suivi l’actualité. Mais la majorité des étrangers attendent des produits enfin sérieux pour se poser désormais en aigles avertis. 

De plus, la période qui annonce depuis janvier 2011 une certaine fièvre hivernale qui devient celle d’un printemps arabe, fait faire des vols stationnaires aux clients, en attente de se poser au Maroc, ainsi qu’à des investisseurs plus importants. Tout est donc présent pour que les prix baissent dans l’immobilier existant, neuf ou ancien. Les mystères de l’orient réservent des contes des mille et une nuits au Maroc. 

Philippe DELESALLE. legroupement-agadir.com

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Immobilier : Les prix augmentent au Maroc durant le 1er trimestre 2011… 

L’Indice des prix des actifs immobiliers (IPAI) a enregistré une hausse de 5% en glissement annuel au 1er trimestre 2011, attribuable à la progression des prix des différentes catégories de logements. Au cours du 1er trimestre, l’IPAI, élaboré conjointement par Bank Al Maghrib et l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (ANCFCC), a augmenté de 1,2% d’un trimestre à l’autre, après une diminution de 1,1% un trimestre auparavant. Les prix des appartements se sont accrus de 6,7% en glissement annuel, et de 1,7%, en glissement trimestriel, après une diminution de 0,7% un trimestre auparavant. Pour leur part, les prix des maisons ont augmenté de 0,7%, aussi bien d’un trimestre à l’autre qu’en glissement annuel. Les prix des villas ont marqué, quant à eux, un accroissement de 7,7% en glissement annuel et de 2,8% d’un trimestre à l’autre 

…Mais les ventes diminuent 

Les ventes des biens immobiliers résidentiels, immatriculés au niveau de l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (ANCFCC), ont accusé une baisse de 9,7% en glissement annuel et de 5,5% d’un trimestre à l’autre. L’ensemble des biens résidentiels (appartements, maisons et villas) ont été concernées par cette diminution des transactions.

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Investissez, investissez, il en restera toujours quelque chose… Mais quoi et pour qui ?

25.5.2011 par admin.

 Investir est le mot préféré du Maroc depuis des années. La conjoncture, pour les industriels étrangers par leurs propres problématiques, fait du Maroc une terre d’asile économique et financière qui permet encore à certaines grosses sociétés étrangères de satisfaire leurs actionnaires. Ne nous leurrons pas, ces derniers ne viennent pas au Maroc pour le tagine ni la douceur du climat, mais bien pour se sauver par les autres tout en restant chez eux. Le social, par des pratiques qui relèvent encore du Taylorisme un peu plus adapté à l’époque présente, n’en fera pas encore des visionnaires humanistes pour la suite. 

Mais qui s’intéresse vraiment aux PME et aux très petites entreprises ? Attirer les gros via Rabat et les ministères est une chose, afin de répondre au besoin des emplois de masse, qui semble satisfaire certaines villes par l’évolution de la démographie ; mais à plus long terme est-ce réellement la seule solution, quand on sait que la délocalisation des grandes entreprises se fait aussi rapidement dans les deux sens ? Le social sera une facture ou une fracture qui restera à payer par l’ensemble du Maroc, demain. 

Les petites entreprises répondent bien plus aux besoins généraux et sociaux des populations, et ce sont elles qui sont le moins encadrées, que ce soit des créations locales ou par des installations d’étrangers. Beaucoup de ces derniers ne viennent pas seulement en tant que retraités ou pour passer des séjours de détente dans leur résidence secondaire. De plus en plus de gens entre 30 et 50 ans envisagent le Maroc comme terre de vie et de travail, donc sur tous les plans. 

La très petite entreprise et la PME représentent donc un secteur qui devrait être mieux encadré de la part des administrations. Si l’encouragement est toujours présent au départ, le reste est du domaine du système débrouille individuel et de la découverte empirique qui fait parfois renoncer les postulants. Les petites structures, pour rappel, dans de nombreux pays, sont la base d’une économie fixe qui emploie bien plus de monde à terme que l’industrie infidèle dans le temps, et qui réutilise ses gains en interne dans le pays. Ce que l’on gagne au présent est ce que l’on perd parfois avec le temps en visant grand au départ. Le donnant-donnant n’est pas toujours le gagnant-gagnant selon l’heure. 

Philippe DELESALLE. legroupement-agadir.com

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Investissement étranger : 840 entreprises industrielles qui emploient 162 000 personnes

Le japonais Sumitomo emploie à lui seul 15 000 personnes dans ses 5 sites de fabrication. 8 000 emplois chez Yazaki, 6 000 chez l’américain Delphi et 6 000 autres chez l’allemand Leoni. 51 300 emplois dans le textile, 38 700 dans les industries électriques et électroniques et 30 000 dans l’agroalimentaire.

Depuis que le Maroc est entré dans le club des pays les plus attractifs de la région pour les investissements étrangers, le nombre d’entreprises qui ont choisi de venir s’y installer est sans cesse en hausse. Selon la dernière enquête exhaustive du ministère de l’industrie (recoupée avec les chiffres de la CNSS), on dénombrait quelque 842 entreprises étrangères ou à participation étrangère opérant dans le seul secteur industriel au Maroc. A la même date, c’est-à-dire fin 2009, les chiffres de la CNUCED faisaient état d’un stock de 40 milliards de dollars au titre des investissements directs étrangers cumulés depuis 2000.

Offshoring : 46 000 emplois à fin 2010

Si le plus souvent c’est le volume des fonds injectés dans le circuit qui a retenu l’attention des analystes, l’autre impact, non moins important, qui est la création d’emplois, est à ce jour encore mal appréhendé. Certes, à l’occasion de l’arrivée d’un investisseur étranger, d’une opération d’envergure ou de l’inauguration de nouveaux sites, l’impact en termes de création d’emplois est toujours mis en avant, mais souvent la mesure des réalisations effectives manque à l’appel. Combien les entreprises étrangères emploient-elles de personnes au Maroc ? Réponse très précise du ministère : 161 629 à fin 2009 rien que dans l’industrie. Le 5 mai, à l’occasion des IIe Assises de l’industrie, tenues à Casablanca, Ahmed Chami a dévoilé quelques exemples qui permettent de mesurer l’impact des IDE dans l’industrie. Le japonais Sumitomo, géant mondial du câblage destiné à l’automobile, emploie aujourd’hui 15 000 personnes à travers ses 5 sites de production implantés au Maroc. Ce n’est pas rien quand on sait que le groupe, toutes activités confondues, emploie 72 000 salariés à travers ses 36 filiales et 115 sites de production dans le monde, le Maroc étant manifestement devenu l’un des hub stratégiques du conglomérat japonais. Un autre groupe japonais, lui aussi spécialisé dans le câblage, lui emboîte le pas. Il s’agit de Yazaki qui emploie aujourd’hui 8 000 personnes sur sa plateforme marocaine. En venant s’installer en 2000 à Tanger, Yazaki Corporation inaugurait sa présence sur le continent africain. En 2010, Yazaki Morocco SA a même ouvert un deuxième site de production en choisissant cette fois-ci de l’implanter à la toute nouvelle Automotive City de Kénitra. Et c’est à TFZ qu’on retrouve une autre success story en matière d’investissement étranger. Il s’agit de l’américain Delphi, géant mondial des équipements électroniques pour automobile, qui a ouvert sa première usine en 1999 puis une seconde en 2009 avec à la clé un effectif de 6 000 salariés. 6 000, c’est également le nombre d’employés de l’allemand Leoni lui aussi spécialisé dans la production de fibres optiques et câblage automobile qui possède trois sites de fabrication à Bouznika, Aïn-Sebaâ et Bouskoura. Parmi la liste des plus gros employeurs étrangers au Maroc, on trouve également le français Webhelp (relation client et call-centers) qui emploie 5 000 opérateurs, l’américain Dell avec 2 000 personnes ou encore le spécialiste anglais de l’outsourcing, Logica qui emploie 720 personnes.

Plus de la moitié des emplois occupés par des femmes

Pour ces trois derniers cas particulièrement, on notera qu’ils opèrent tous dans les nouvelles technologies et l’offshoring, nouveau métier mondial du Maroc qui semble le plus avancé aujourd’hui. A fin 2010, l’offshoring comptait pas moins de 46 000 emplois déjà. Une ascension fulgurante quand on la compare aux autres secteurs industriels.

 Ainsi, sur les 161 629 emplois créés aujourd’hui par les entreprises étrangères au Maroc, 51 300 sont dans le secteur du textile-habillement et cuir contre 38 700 dans les industries électriques et électroniques et 30 400 dans le secteur de l’agroalimentaire. Le reste est réparti entre les industries chimiques et parachimiques, pour 21 400 emplois, et les industries métallurgiques et mécaniques pour 19 800 emplois. Détail intéressant à relever : sur les 161 700 emplois, 90 000, soit plus de la moitié, sont des femmes.  

Pour ce qui est des secteurs de prédilection, les chiffres du ministère de l’industrie montrent que l’investissement étranger dans l’industrie va essentiellement dans trois secteurs que sont le textile (246 entreprises), les industries mécaniques (211) et la chimie et parachimie (201).
Evidemment, il ne s’agit là que de l’investissement industriel auquel il faut rajouter les projets portés par des groupes étrangers dans les services, notamment le tourisme, depuis quelques années les BTP et plus récemment l’agriculture, avec le Plan Maroc vert.

Recadrage : Emplois perdus et emplois créés

A l’occasion de le tenue des Assises de l’industrie, Ahmed Chami a dévoilé 15 000 emplois qui ont été créés en 2010 par les quatre nouveaux métiers du Maroc que sont l’aéronautique, l’offshoring, l’automobile et l’électronique. A fin 2010, ces secteurs employaient environ 115 000 personnes contre 100 000 en 2009 et 44 000 seulement en 2004. Quelques jours auparavant, le HCP, lui, fait état, dans ses chiffres du chômage, d’une situation pas très reluisante pour l’industrie qui aurait détruit 33 000 emplois entre fin mars 2010 et fin mars 2011. Contradiction entre les chiffres ? En fait, tout est question de lecture. Les quatre métiers mondiaux du Maroc ont bien créé 15 000 emplois, mais l’industrie, dans son ensemble, a détruit 33 000 emplois nets, ce qui correspond au solde entre les créations d’emplois et les destructions.

Il est naturel que des secteurs dits classiques ou d’autres secteurs où le Maroc ne dispose plus d’avantages comparatifs perdent des emplois. Maintenant, tout l’enjeu consiste à faire en sorte que les nouveaux métiers en créent suffisamment pour compenser.

Saâd Benmansour.

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Maroc. Des investisseurs repartent, ne sachant où poser leurs valises

19.5.2011 par admin.

 Le Foncier. Une problématique dans la région MENA, et donc au Maroc. La spéculation immobilière, hier, se portait sur la construction ; mais au fur et à mesure que les prix interpellaient les clients, les promoteurs s’en défendaient en justifiant le prix trop élevé par la rareté du foncier. Certes, ce fut “une” des raisons, mais pas l’unique alors. 

Aujourd’hui, ce serait la principale, alors que les “nouveaux” promoteurs revoient à la baisse les prix de vente des constructions, avec encore de la bonne marge chez certains, qui ne veulent pas se couper juste un petit doigt ou qui persistent à se crever les yeux encore un moment. 

Trouver un terrain, dans le cas d’un client privé pour sa petite résidence, ou pour un professionnel, devient un parcours du combattant maintenant. Que ce soit auprès des particuliers qui inondent les petites annonces, souvent vides de possibilité après déplacement, à cause des démarches de légalisation des biens, ou par une démarche plus officielle auprès des services administratifs censés vous “aider”, walou ! Le temps passe, chacun attend et n’avance plus beaucoup, ce qui ralentit les projets. 

Projets qui s’enlisent et qui rapidement font changer d’orientation ou de pays les investisseurs. L’on peut se demander alors, en visitant les immenses espaces libres du Maroc, et devant l’appel continu et officiel envers des investisseurs, allant même les chercher chez eux parfois, pourquoi, en fin de compte, ils ne sont pas plus nombreux, qu’ils soient de gros groupes, de moyens investisseurs ou même de petits individuels.

Pourtant ils existent et arrivent, et contactent toujours les professionnels et les conseils sérieux présents. Mais comme des touristes, ils regardent, ils tentent un moment, et puis devant une réalité sous forme d’une jungle épaisse, finissent par suer beaucoup trop et rebroussent chemin, se sentant, il faut le dire, en terrain très hostile où la confiance ne trouve plus pied rapidement. 

Des gens qui passent des mois à chercher un terrain, qui se font balader à tous les niveaux dans un flou général toujours verbal, car sans traces, parfois même via des notaires ou des agences, qui attendent souvent des années pour une réponse administrative, c’est une situation courante. Des professionnels, qui arrivent avec des projets sur papier et répondant aux attentes du développement du Maroc, qui s’entendent dire par les services des Domaines, propriétaires de 90% du foncier du Maroc, qu’ils n’ont pas un m² à vous présenter ni même une carte de leur région, ni des plans de terrains pour projets afin de vous orienter dans vos recherches, une telle situation friserait le sabotage de ce qui est voulu dans les orientations de Rabat. Il semble même que la transparence, réclamée désormais dans les administrations, ainsi que les sanctions prises depuis un moment, gèle les mouvements des services, quand ces derniers ne vous orientent pas dans le sens inverse entendu dans un autre service concerné par les projets. Le lien entre les divers services pour la coordination des projets au Maroc n’existe pas dans les administrations. Une jungle donc, là aussi, pour les professionnels sérieux qui débarquent avec leur dossier et qui, face à cette situation ridicule, s’en retournent comme ils sont arrivés. 

Entre le haut et le bas, au Maroc, la problématique reste bien le milieu, comme une sorte de pieuvre, où le silence est devenu force de loi face aux demandes d’investisseurs. Comme on se plaît à le dire en Europe, il vaut mieux s’adresser au bon Dieu qu’à ses saints. Les Marocains vous diront : ”il vaut mieux s’adresser à Rabat quà la Région”. Faut-il aussi aller déranger SM Mohamed VI pour enfin faire avancer de très nombreux projets qui finissent aux archives ?

Philippe DELESALLE. legroupement-agadir.com

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Banque mondiale : Trop d’opacité dans le foncier  

mercredi 27 avril -

 La pénurie artificielle du foncier freine la croissance 

Le fait est tellement rare qu’il mérite d’être souligné. Un rapport de la Banque mondiale qui, pour la première fois, ne jette pas son dévolu sur les Etats pour, comme c’est le cas souvent, « exiger » plus de réformes, d’ouverture, de baisse de taux des taxes.

Le dernier en date, le rapport sur « Des privilèges à la concurrence » dans le développement des pays de la région Mena, a été présenté vendredi dernier à la CGEM. 

Selon Najy Benhassine , économiste senior à la Banque mondiale, l’un des principaux freins au développement du secteur privé, c’est l’accès au foncier. Pour lui, « le rôle dominant des gouvernements et des pouvoirs locaux sur les marchés fonciers dans la plupart des pays de la région nuit à l’investissement, en rationnant l’offre et en utilisant le domaine public comme source de rente ».  Les assises du Conseil de la concurrence, prévues en décembre 2011 à Tanger, débattront de la thématique de la rente. Sachant que l’attribution, bien que subventionnée, d’assiettes foncières est, selon la Banque mondiale, « un moyen non négligeable pour les gouvernements de créer des rentes économiques ». 

En conséquence, relève l’institution, « dans toute la région, la pénurie artificielle de terrains publics en augmente la valeur ». La gestion des zones industrielles et l’opacité des procédures d’attribution de terrains à des investisseurs laissent encore une grande place aux décisions discrétionnaires et aux traitements de faveur. Certains pays sont passés maîtres dans ce jeu pernicieux. Les pays incriminés sont l’Egypte, l’Algérie, le Maroc, la Jordanie et l’Arabie saoudite où « la terre est souvent l’un des atouts les plus importants pour les gouverneurs qui s’assurent totalement le contrôle ». Ce qui se révèle être un avantage concurrentiel certain pour les investisseurs les mieux introduits, mais aussi pour les fonctionnaires qui ont le pouvoir d’imposer des barrières d’entrée pour bénéficier de rentes sur les terrains publics concédés. Le défi permanent d’amélioration de l’accès au foncier tertiaire détournerait le secteur privé de son objectif originel. 

Conséquence, il peine à tirer les économies sur le chemin d’une croissance forte et durable. A l’exception de certains pays du Golfe, aucun pays –pétrolier ou non– n’a pour l’instant réussi à déclencher une transformation structurelle de son économie, relève la Banque mondiale. Pis encore, au regard de la diversification de leurs exportations, « aucune de ces économies ne connaît non plus le dynamisme des pays émergents comme la Malaisie, la Chine, la Corée et la Turquie »

Le rapport ne propose pas de recette standard de réformes capables de générer une diversification et une croissance soutenue dans tous les pays de la région. « Une telle recette n’existe pas ». 

Crédibilité des réformes 

TROIS aspects des politiques économiques affectent les anticipations des investisseurs, selon les auteurs du rapport : le cadre réglementaire, l’application de ces règles et la crédibilité de la mise en œuvre des réformes. L’état des lieux des réformes a permis d’évaluer si le problème relève d’un manque de réformes. Dans certains pays, notamment pétroliers, c’est le cas. Mais le défaut de textes et de réformes légales ne suffit pas à expliquer le manque de dynamisme économique de la région. Il y a aussi la manière dont ces réformes sont effectivement appliquées et respectées. Le troisième volet porte sur les facteurs qui limitent la crédibilité des réformes dans la région. Ces éléments expliquent en grande partie le déficit de croissance du secteur privé de la région. 

Bachir THIAM www.leconomiste.com

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La France gratte ses fonds de tiroir chez les résidents étrangers…

16.5.2011 par admin.

La France commence à fouiller ses fonds de tiroir, afin de récupérer ce qui manque dans ses caisses. Crise oblige. Elle n’oublie pas ses ressortissants qui ont un pied au pays des origines et l’autre ailleurs dans ce monde. Pas d’affolement, les experts n’abordent pour l’instant que les tiroirs les plus dorés ayant le label ISF. Il était certes attendu, mathématiquement parlant, qu’à un moment Bercy jetterait un œil plus puissant vers les biens des Français qui résident à l’étranger, d’autant plus que la situation globale mondiale encourage de plus en plus de gens à quitter la France et l’Europe pour des terres plus comptables et plus compatibles pour eux.  

Après avoir gratté les quelques nantis labellisés ISF à l’étranger, s’intéresseront-ils ensuite aux milliers de Français moyens qui recherchent, eux aussi, plus de moyens ailleurs et qui par cela videraient indirectement les caisses de Bercy après les avoir remplies pendant toute leur carrière ? N’attendez pas à Paris des “reberciements” de la part des résidents à l’étranger, ni leur retour rapide au bercail des origines pour autant. 

Philippe DELESALLE. legroupement-agadir.com

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http://www.lesechos.fr/economie-politique/france/actu/0201330178703.htm?xtor=RSS-2010  28/04/11 Etienne Lefebvre, Chef de service   

ISF : ce qui attend les non-résidents 

Budget 2012 : le Sénat juge qu’il faudra de 6 à 10 milliards de plus d’économies  

Le gouvernement va bien taxer à compter du 1er janvier 2012 les résidences secondaires des non-résidents (étrangers ou Français expatriés) dans le cadre de la réforme de l’ISF (« Les Echos » du 14 avril). Seuls les logements détenus pour une utilisation personnelle seront taxés (et non l’immobilier locatif), sur la base de la valeur cadastrale du bien. Le barème de la taxe sera établi de manière à ce que l’impôt corresponde à l’équivalent d’un mois de loyer si le bien était loué. Le rendement attendu est de 180 millions d’euros par an. Les expatriés pour raisons professionnelles seront exemptés.

Autre impôt nouveau pour les expatriés : « l’exit tax » de 19 % s’appliquera au moment où les plus-values seront réalisées à l’étranger par les ménages ayant quitté la France depuis le 3 mars dernier (date de l’annonce du projet). Le durcissement du régime des donations et des successions entrera quant à lui en vigueur à la date de la publication au Journal officiel du collectif budgétaire réformant l’ISF, ce qui laisse quelques semaines aux contribuables pour effectuer des donations.

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Maroc. Croissance et proportionnalité de la redistribution. Un train de retard

10.5.2011 par admin.

Le développement est bon pour un pays. Certes, dans un système économique basé sur la distribution des avantages. Seulement, la mondialisation n’a pas encore imposé le facteur humain dans ses critères à l’origine, mais la loi du plus fort sur les plus faibles.  Dans une usine l’évolution sert en premier les actionnaires et en dernier le balayeur. Quant au peuple et aux autres, ils ne voient qu’indirectement une retombée plus politique que matérielle ou financière. 

Il y a bien longtemps déjà que développement ne rime plus avec Homme, mais avec la gestion de moins d’hommes par la machine, et maintenant de moins d’hommes pour limiter les frais ; et pour éviter surtout la réactivité humaine sociale, complexe et de plus en plus difficile à gérer. Même si beaucoup arrivent dans des pays où la main d’œuvre est peu chère au regard du pays du siège social de l’entreprise, le savoir intelligent se passe de plus en plus du nombre de petites mains. Au final, une machine reste plus gérable qu’un être humain mouvant.

Des chiffres restent inchangés et semblent maintenir une bonne santé apparente ; mais face à ces hommes qui, par la démographie et la nature, sont passés de 3 à 30 millions en un siècle, la locomotive économique aura toujours un train d’avance sur les wagons. 

Et s’il fallait arrêter un moment le train en gare afin de méditer sur la suite du voyage ? Comment accrocher de nouveaux wagons quand les nouveaux arrivants qui pensent, eux, au Maroc de demain sont confrontés au manque et à la rétention des informations, au blocage des finances par des banques, face aux prix du foncier ou du locatif professionnel qui ne permettent déjà pas à une PME en projet de présenter un bilan prévisionnel sur trois ans crédible, face à des règlements de factures à 140 jours où le petit entrepreneur fait office de prêteur, quand ce n’est pas de victime face à plus gros que lui inattaquable ensuite, ou quand un hôtelier ou un exportateur doit attendre deux ans avant d’obtenir son autorisation d’exploiter ou d’ouverture ? N’y aurait-il pas une locomotive invisible en fin du train qui exercerait une force inverse plus puissante ? Les forces vives nouvelles ne sont-elles pas freinées par des forces anciennes qui demain perdront toutes ensemble face aux grosses et puissantes sociétés de la World Company où l’homme n’existe plus si ce n’est que comme un nouveau genre de machine ? 

Philippe DELESALLE. legroupement-agadir.com

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http://www.yabiladi.com/articles/details/5459/maroc-croissance-sans-augmentation-proportionnelle.html 

Maroc : Croissance sans augmentation proportionnelle du taux d’emploi 

La croissance au Maroc ne s’accompagne pas nécessairement de la baisse du taux de chômage. L’inadéquation de la croissance et de l’emploi s’explique notamment par la faiblesse des politiques d’industrialisation du pays. Un secteur confronté, en parallèle, à la concurrence internationale par le bais des nombreux accords de libre échange. 

Souss Massa draa 

La croissance, en matière d’emploi, c’est comme le cholestérol, il y a le bon et le mauvais », lance Mohamed  Chiguer, docteur d’Etat en économie. « En dépit de la croissance économique, on constate un taux de chômage encore très fort au Maroc », alerte Jamila Ayegou, enseignante en sciences économiques à l’université de  Mohammedia.

Selon les statistiques du Haut commissariat au plan, le taux de chômage est passé de 11,4% en 2003 à 9,1%, en 2010, alors que, dans le même temps, le taux de croissance était en moyenne de 4,58% (selon le CIA World Factbook), soit un chiffre qu’envieraient bien des pays européens. Un paradoxe apparent qui  trouve son explication, notamment, dans la structure de l’économie.

« L’économie marocaine est fondée en  majeure partie sur les secteurs du bâtiment, de l’agriculture et des services, or ce sont des secteurs sensibles à la spéculation et donc très volatiles », explique Mohamed Chiguer. Au Maroc, la croissance économique dépend beaucoup de la qualité des saisons agricoles. Les énormes variations du taux de croissance économique d’une année à l’autre (voir graphique) dépendent du temps et des spéculations et non de l’investissement en capital  humain. En 2006, par example, la croissance du PIB avait été de 1,70% contre 9,30% l’année suivante. « Il faut prier pour qu’il pleuve, c’est le bon dieu qui fait la croissance », ironise Mohamed Chiguer.

Si, aujourd’hui, l’économie dépend encore autant de l’agriculture, c’est qu’il n’y a pas eu de politique  d’industrialisation efficace. « Les réflexions menées après l’indépendance devaient mener à une véritable politique industrielle. Son encadrement a été mal adapté : le gouvernement a adopté une planification indicative plutôt qu’impérative » explique Mme Ayegou. Aujourd’hui, « près de 95% des entreprises sont des PME », déplore Mohamed Chiguer.

Le docteur d’Etat en économie fait le même constat que Najib Akesbi, économiste et enseignant à Institut agronomique et vétérinaire Hassan II, à Rabat : l’Etat a décidé d’ouvrir le pays au libre échange sans que son  industrie naissante y soit préparée. « Depuis 30 ans, les gouvernements ont fait la promotion des exportations en signant des accords de libre échange avec près de 50 pays. Pour en bénéficier il faut avoir une offre exportable, alors que le Maroc n’a rien à exporter » explique Najib Akesbi. L’industrie textile marocaine s’est ainsi retrouvée fortement concurrencée. « La mise à niveau forcée des entreprises a entraîné de nombreux licenciements », ajoute Jamila Ayegou.

Mohamed Chiguer explique aussi le phénomène de croissance à faible intensité en emploi  par le fait que « les derniers enfants issus de la transition démographique au Maroc arrivent actuellement sur le marché du travail ». Leur nombre est tel que l’économie n’est pas en mesure de l’absorber entièrement. « L’économie marocaine devrait créer entre 300 et 350 000 emplois par an pour simplement éviter que le nombre de personnes au chômage n’augmente, explique Najib Akesbi, alors qu’elle parvient péniblement à créer 100 000 emplois par an. » 

 Cet article a été précédemment publié dans Yabiladi Mag n° 6 

Julie Chaudier Yabiladi.com

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Maroc immobilier. Acheteurs et vendeurs, la dichotomie ou le respect du client

5.5.2011 par admin.

Un commerçant, au Maroc, ne cherche pas souvent à vous écouter, mais à vendre le produit que lui veut vous vendre. Vous me direz, c’est une forme primaire de marketing, mais sans l’approche psychologique des clients, ou d’une niche de clients qui réclame une étude avant de viser. 

Repartir avec une paire de babouches jaunes, alors que vous cherchiez un chapeau en cuir en entrant dans le souk, n’est pas trop grave ; l’objet peut toujours être utile et ne grève pas le budget. Mais quand il s’agit d’investir un capital dans l’immobilier, les pieds risquent de souffrir d’échauffement ensuite. 

Voilà que les observateurs, qui dénoncent ouvertement et de manière analytique depuis des années les prix de l’immobilier dits de standing, voient leurs raisonnements enfin reconnus par la force de la crise, qui a enfin posé son pied dans les esprits de nombreux professionnels au Maroc. Si les évènements externes réveillent, il faut aussi que les acteurs de la promotion immobilière ouvrent les yeux et les oreilles afin d’écouter le nouveau marché qui se présente ; marché pourtant attendu depuis des années par beaucoup d’acheteurs qui, faute de ne pas trouver de réponse, se rabattaient d’office vers les appartements, alors qu’ils s’imaginaient au Maroc plutôt dans une résidence individuelle face à l’Atlas ou au bord de l’eau. Quitter la ville européenne pour s’y retrouver n’est pas vraiment l’attente des étrangers. 

Donc faute de grive, l’on mangeait des merles. Mais avec la crise, les couleuvres ne passent plus en entrée ; les acheteurs maintenant savent et comptent la marchandise livrable avant réception.

 

Le client étranger est toujours bien présent dans les demandes.  Il attend maintenant de la qualité au prix d’un marché réel, qu’il attend encore, et des programmes adaptés à ses besoins, malgré de frileuses baisses.

Pendant que le marché dit de standing est délaissé par les plus gros promoteurs qui se tournent vers le social et l’économique, la place est libre pour les gens sérieux qui écoutent les demandes. Le “standing” n’est pas le même pour tous, surtout celui de l’après-crise occidentale économique qui redistribue les cartes dans ce secteur.

Il faudra bien un jour déterminer les vraies différences et le cahier des charges des constructions, afin de mettre en évidence les différences entre les catégories dans le bâti. L’on trouve de tout et à tous les prix au Maroc sur tous les plans, ce qui noie le poisson le plus souvent.

Philippe DELESALLE. legroupement-agadir.com

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http://www.creditimmobiliermaroc.com/la-crise-immobiliere-frappe-tranquillement-le-maroc-les-cartes-se-redistribuent/ 

La crise immobilière frappe tranquillement le Maroc, les cartes se redistribuent avril 15 2011(source externe, je publie car l’analyse est intéressante)
 

Il fallait s’y attendre… Si la crise financière internationale a depuis 2008 plongé le marché marocain de l’immobilier dans un marasme sans précédent, celle-ci n’explique pas tout. Les errements inflationnistes des promoteurs nationaux et leur aveuglement face à la réalité socioéconomique des futurs acquéreurs n’ont fait qu’accentuer le phénomène. Mais à toute chose malheur est bon… Les crises sont toujours révélatrices de nos maux mais également très riches d’enseignements. Les professionnels en ont semble-t-il retenu quelques leçons, et ce sont même eux qui l’affirment : comparativement aux chiffres de la fin d’année 2010 où le nombre de transactions était en chute libre, ce début 2011 voit s’amorcer un inversement de la tendance. La prise de conscience est en effet spectaculaire, le déni de réalité n’est plus à l’ordre du jour : une offre pléthorique axée uniquement sur le haut standing et proposée a des prix faramineux pour la clientèle locale n’est plus tenable, le marché ne peut tenir sur des lots de villas vendus à prix d’or destinés à quelques fortunés venus de l’étranger. Alors rêvons certes, mais de manière plus réaliste. Ainsi assiste-t-on progressivement à une offre qui tient réellement compte des besoins, du budget et du profil socioculturel des acquéreurs. À titre d’exemple, la nouvelle « offre révolutionnaire » sur Marrakech – pavillons implantés sur un golf avec jardins privés proposés à partir de 1,3 million de dirhams – était il y a peu encore presque inenvisageable. Ce retour à la réalité et à plus de sobriété se traduit par un assainissement et une plus grande fluidité du marché. Un marché au fort potentiel de développement qui, s’il continue de faire coïncider l’offre et la demande aura, gageons-le, de beaux jours devant lui. Pour accompagner cette nouvelle dynamique et répondre aux aspirations grandissantes de la population en termes de logements locatifs et d’accession à la propriété, le gouvernement multiplie les réunions de travail afin de fédérer les professionnels du secteur sur les sujets clés. Souhaitons vivement que leurs travaux se traduisent par des mesures concrètes et efficaces.
source : Com-Unik / Logic Immo

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Immobilier et réseau social sur Internet

26.4.2011 par admin.

Pourquoi ne pas réunir les gens sur tous les aspects et besoins qu’ils génèrent ? Si Internet est un moyen de communication, le commerce change par cet outil depuis des années et donne ainsi de nouveaux moyens que n’avaient pas les gens isolés face aux professionnels. 

L’immobilier est un secteur un temps réservé aux pros et aux “initiés”, un secteur où la rentabilité est souvent plus assurée que par son labeur quotidien, si c’est bien géré. Mais gérer un bien, c’est avant tout bien gérer son achat au départ. 

C’est ce que propose ce nouveau réseau social nommé Urban Profil. L’union fait la force aussi pour accéder à la propriété avec ce nouveau concept, disons un concept plus ouvert à tous les particuliers. Petite remarque néanmoins : le principe de base présenté est très intéressant ainsi que la possibilité des services entre tous, même si à première vue les pages se remplissent très vite d’annonces privées ou de professionnels de l’immobilier qui envahissent de leurs produits habituels, ce qui risque de tuer le service dans l’œuf, en transformant le site en simple agence immobilière supplémentaire sur le net… Attendons la suite. 

Philippe DELESALLE. legroupement-agadir.com

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http://immobilier.nouvelobs.com/actualites/france/20110407.CHA4846/urban_profil_com_un_nouveau_reseau_social_de_l_rsquo_immobilier.html Urban-profil.com, un nouveau réseau social de l’immobilier

 Le site Urban-profil.com propose l’achat groupé d’un immeuble à Paris, à acquérir avant le 21 avril à 19 heures. 

(c) Le site Urban-profil.com propose l’achat groupé d’un immeuble à Paris, à acquérir avant le 21 avril à 19 heures. Le premier lancement du site Urban-Profil.com, réseau social immobilier, concerne un immeuble de bureaux de 850 m² situé dans le 13ème arrondissement de Paris. Son prix de vente est de 4 500 000 euros, soit environ 5 295 euros le mètre carré. Le concept est simple : les « Urbans Profilers » du monde entier se regroupent sur le réseau Urban-profil.com pour acquérir ensemble l’immeuble, et partager le loyer entre eux. Ils ont jusqu’au 21 avril, 19 heures, pour faire une proposition d’achat ferme. L’entreprise franco-américaine Urban Profil a été fondée par Serge Bénichou, président de BB interactiv SAS, et le groupe immobilier Colbert, un des principaux actionnaires du quotidien Libération, qui possède 20 % du capital du groupe Urban Profil.

Urban Profil permet aux professionnels et aux particuliers d’échanger offres et demandes de biens immobiliers dans un secteur, en se regroupant géographiquement. « Par exemple, un agent immobilier, sitôt un mandat reçu d’un vendeur, peut envoyer l’annonce de mise en vente à l’ensemble des « Urbans Profilers », un promoteur annoncer le lancement d’un nouveau programme, un propriétaire la mise en vente de son studio immédiatement après avoir reçu le préavis de congé de son locataire actuel… Cela peut aussi être des étudiants qui se préviennent les uns les autres que des chambres sont à louer dans un immeuble, ou des amis qui partagent leur bons plans « hébergement » à Prague, New-York ou Kuala Lumpur », explique le groupe. Déjà développé aux Etats-Unis, ce concept, appelé « Cluster », est à l’image des réseaux sociaux comme Couchsurfing, qui recence des hébergements gratuits dans le monde, ou comme ceux qui n’ont plus à se faire connaître aujourd’hui, à l’instar de Facebook, Twitter ou encore Myspace, et qui proposent l’échange gratuit de musique, d’informations ou encore d’évènements… En France, cette tendance commence timidement à se faire connaître dans l’immobilier. Certains réseaux comme Buzzimmo ou immowebpartners existent déjà dans l’Hexagone, et proposent l’échange d’avis, de bonnes adresses pour les particuliers, et un espace communautaire pour les professionnels de l’immobilier, mais ne sont pas toujours gratuits. E.L.

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Maroc et MRE. Un lait crémeux qui risque de tourner avec le temps

11.4.2011 par admin.

Le “dieu devise” réclame des actes afin de continuer à servir son peuple. Payer sans retour n’est pas éternel comme situation ; investir au pays d’origine quand l’on n’est pas écouté n’est pas vraiment le meilleur argument marketing qu’offre le Maroc à ses enfants pour les faire revenir.

Les MRE des premières générations, ceux qui sont nées au Maroc, sont à voir autrement quand l’on parle des MRE globalement. Les générations nouvelles ont un pied plus ancré dans la logique occidentale “donnant donnant” ou “Win win”, majoritaire dans leurs pensées en ce qui concerne leurs placements à plus long terme. Le retour au pays pour les anciens est compréhensible sur un plan culturel ; mais eux aussi savent comment fonctionnent les choses, et préfèrent investir pour eux plus que pour les autres. La majorité des MRE ne sont pas plus des gens qui auraient fait fortune au pays de Voltaire, au point de se transformer au retour en chef d’entreprise ou de grande société, donc au-delà du petit commerce familial envisagé pour aider les leurs. Auraient-ils plus confiance en des fonds d’investissement qui leur seraient présentés afin de les regrouper ? Devant ce qu’ils lisent dans la presse et en connaissance de la gestion parfois “particulière” de “certaines entreprises” locales, la confiance reste ainsi limitée à un rayon d’action qui préserve leur petit capital. La pierre ou la brique leur parle plus, et encore en surveillant par eux-mêmes le maçon au pied du mur, quand ils viennent chaque année en vacances lucratives.

Les jeunes MRE des générations suivantes qui, pour rappel, sont tout autant des occidentaux de cultures démocratiques, jouant le jeu d’une transparence économique d’entreprise ou de placements moins risqués, ne voient dans le pays des parents que le soleil et les plages retrouvées annuellement. 

La question de l’apport des devises des MRE est donc à voir dans une vision de développement attendue par beaucoup au niveau des affaires au Maroc ; une question de temps par cela, mais aussi de changement global des fonctionnements de chacun, qui ne fera pas augmenter cette part, mais la verra diminuer d’année en année. Si les apports des MRE donnent des chiffres positifs globalement, voire en augmentation, qui dit MRE ne dit pas systématiquement investisseurs pour l’avenir du pays, car ils incarnent aussi le soutien financier des familles qui par cela sont “subventionnées” pour l’amélioration du quotidien. 

Argent pour le développement ou argent sécuritaire, deux notions bien différentes pour un pays. 

Philippe DELESALLE. legroupement-agadir.com

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http://www.yabiladi.com/articles/details/5141/maroc-faut-il-reorienter-transferts.html 

Maroc : Faut-il réorienter les transferts des MRE ?  

Avec les entrées des ventes de phosphates et du tourisme, les transferts des MRE constituent un des trois piliers de l’économie marocaine. Mais jusqu’à présent, les montants colossaux envoyés par les Marocains du monde servent surtout à soutenir les proches restés au pays et moins à l’investissement. Des experts se sont penchés sur la question lors d’un séminaire organisé par le CCME.

Les transferts de fonds des Marocains résidant à l’étranger représentent la première source de devises pour le royaume. L’année écoulée, ce sont 54 milliards de dirhams qui ont été envoyés vers le Maroc par les MRE. Soit un accroissement de 8% par rapport à 2009. Ainsi, ces huit dernières années, quelques 307,12 milliards de dirhams ont été transférés par les Marocains du monde, soit un volume annuel moyen de 38,39 milliards de dirhams. 127 milliards de dépôts des MRE équivalent à 90% des crédits destinés à l’équipement des entreprises au Maroc, et la totalité des crédits accordés à l’habitat. Un poids économique indiscutable.

Investissement minime 

Seulement « l’investissement productif est encore minoritaire », renseigne Driss El Yazami, président du Conseil de la Communauté Marocaine à l’Etranger (CCME), cité par la MAP. C’est dire donc que les transferts des MRE peuvent soutenir davantage l’économie marocaine. 70% de ces transferts sont destinés à la consommation des ménages, ce qui laisse une part assez négligeable à l’investissement. Phénomène à souligner : l’écrasante majorité des MRE préfère investir dans leur pays d’accueil plutôt que dans le royaume.   

Obstacles… solutions

Parmi les obstacles qui découragent bien des investisseurs potentiels à venir se lancer au Maroc, figurent notamment la méconnaissance des opportunités d’investissement dans le royaume, l’inexistence d’un fond d’investissement qui leur est destiné de même que les dispositions restrictives, imposées dans le cadre de la lutte contre le blanchiment d’argent.

Comme solutions, il est recommandé aux différentes institutions qui s’intéressent aux MRE (CCME, Fonds Hassan II, en plus de l’Etat) d’œuvrer pour la cohésion de leurs actions. Les coûts de la bancarisation, non négligeables, doivent être revus à la baisse. Les différents acteurs impliqués doivent également apporter l’assistance nécessaire pour aider les MRE à réaliser leurs projets d’investissement. Les banques des pays d’accueil et celles marocaines pourront également y apporter leur grain de sel via des conventions.

Oumar Baldé Yabiladi.com

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Immobilier ancien au Maroc. Diagnostics…! Quésaco ?

4.4.2011 par admin.

Au prix du m² en France, le système devient de plus en plus rigide et réclame des bilans avant tout achat. Il est bon de savoir ce que l’on achète en ce domaine, surtout afin de ne pas payer pendant des années ce qui pourrait ne pas aller au terme du paiement. 

Qu’en est-il au Maroc en ce domaine ?

Quand vous sortez d’un magasin quelconque, la garantie commence au comptoir en payant et se termine dès que vous sortez du magasin dans la majorité des cas. Alors, en matière d’achat immobilier, il est bon de savoir avant que tout cet attirail sécuritaire français n’est pas encore appliqué. La construction neuve commence seulement à aborder de manière plus formelle les contrôles techniques et le respect des procédures. La prudence est donc de mise et restera de rigueur encore pendant un long moment pour les acheteurs dans l’immobilier ancien. Les belles paroles des vendeurs ou propriétaires seront les seules garanties, s’ils ne vous sortent pas un certificat technique tout aussi douteux. 

Des bâtiments neufs avec tous les certificats techniques, tous les cachets des services de sécurité en prime, cela existe. Mais, quand vous entrez dans un appartement où rien n’est en règle, où les prises de courant ne sont même pas reliées à des fils, où les fenêtres vous crient “Les Hauts de Hurlevent”, où la bonde de douche se termine en cul de sac dans le plafond du voisin du dessous, bref, où les simples essais de fonctionnement n’ont jamais été réalisés malgré les certificats, cela reste un fait ou une surprise sur prise très courante… 

Petit tour de chantier de votre prochain achat… 

Loi Carrez. Quésaco ? Le nom est Français, donc pas encore d’équivalence au Maroc. Levez donc la tête lors des visites, sur ce plan pas trop de surprises, les toitures en pente ne sont pas légion, sauf dans les quelques stations de ski du pays, alors pas de surprises sous les 1,80 m. Si les terrasses éliminent ce point, intéressez-vous plutôt à leur étanchéité… Par contre vérifiez bien les surfaces achetées, les balcons ou terrasses sont vendus comme des m² habitables et passent souvent inaperçus lors des ventes. Attention aux espaces construits ajoutés après construction et sans permis. Ayez toujours le double-mètre en poche avant toute signature ou détails et plan effectif du bien. Des 90m² vendus ou loués qui, après signature, ne faisaient réellement que 60m², même si cela vous semble énorme, cela est un fait. La confiance rend aveugle si vous n’avez pas le compas dans l’œil lors des visites. 

Le diagnostic performance énergétique du bâtiment. Quésaco ? Le Maroc est un pays chaud, ne cherchez pas les chaudières ni ce diagnostic. Grave erreur. Le Maroc est un pays tempéré qui bascule parfois entre deux extrêmes. Si le touriste qui débarque en janvier à Agadir ou à Marrakech est vite reconnu par sa tenue d’été en short et tongs, l’acclimatation vous fera rapidement sortir les petites laines et même les bonnets, comme les locaux. Comme eux aussi, mais à l’intérieur de votre logement, vous finirez par regarder la télévision le soir en laissant juste dépasser le bout du nez de votre couverture polaire, accessoire qui se vend très bien dès le mois de novembre, mais non fourni dans le package immobilier. Sondez, sondez, les murs évidemment, il en restera beaucoup de choses à apprendre, ou souvent rien de plus qu’un simple mur en aggloméré de 20 cm. Le manteau isolant les logements du froid, du chaud, ou du bruit est encore un luxe, tel un manteau de vison. Une erreur à terme, qui vous fera consommer du Butagaz l’hiver et de la clim l’été. Cherchez la performance dans tout cela.

Le diagnostic Amiante, Plomb ou Termites. Quésaco ? Pas plus en vue, bien que l’amiante n’ait pas eu le temps de s’implanter fortement dans le domaine de la construction depuis le boom immobilier. Idem pour les tuyaux en plomb ; par contre vérifiez bien ou méfiez-vous bien des canalisations d’eau encastrées directement dans les murs sans autre forme de procès, même le fer galvanisé n’est pas éternel. Redémonter les murs des salles de bains et tout le carrelage de sol d’un appartement ou d’une maison n’est pas un cas isolé au Maroc, le jour où vous sursauterez devant votre facture d’eau. Pour les termites, à moins d’acheter un chalet en bois, plutôt rare sous ces cieux, moins d’inquiétudes en général. 

Le diagnostic d’état des risques naturels. Quésaco ? La nature réserve ses surprises, dans ce domaine mieux vaut s’en remettre à sa propre nature humaine. Si vous achetez du neuf, des règles et des secteurs sont déterminés ; mais en cas d’achat d’ancien, restez le maître de votre propre sagesse. Les normes antisismiques existent, sous réserve des contrôles effectifs techniques réalisés. Pour le reste, évitez le bord des oueds, quoique dans le centre des grandes villes sous forte pluie le résultat semble identique. Evitez le rez-de-chaussée, si vous êtes en bas de rue en pente, ainsi que les garages et caves, qui remplacent les évacuations des villes qui ne jouent pas toujours leur rôle. 

Le diagnostic gaz. Quésaco ? Inutile au Maroc en général dans le logement habituel, le gaz de ville n’existe pas. Un bien en fin de compte. Néanmoins les accidents au gaz ne manquent pas. Pas uniquement à cause des bouteilles de 13 kg que l’on trouve partout, plutôt à cause des appareils raccordés, notamment les chauffe-eau au gaz. L’appareil “bas de gamme” made in China ou autre est à éviter, surtout quand l’évacuation n’est jamais raccordée sur l’extérieur mais dans la pièce même de son utilisation. C’est gros ce détail, je sais, mais c’est une fois sur deux ainsi… 

Le diagnostic électrique. Quésaco ? Si des organismes de contrôle existent là aussi dans le neuf, l’ancien ne réserve que des surprises. Souvent sorti du disjoncteur principal, vous pouvez chercher le tableau des protections, ou parfois le trouver en version “Light”. Le différentiel 30ma qui sauve les vies se fait rare, la prise de terre reste un concept plutôt aérien dans l’ancien, je n’aborderai donc pas plus loin les autres normes internationales, les liaisons équipotentielles, les zones de sécurité des salles de bains et d’autres subtilités techniques. 

Prix et devis de ces “absences” de diagnostics immobiliers. Voilà le point positif néanmoins de cette approche sécuritaire, s’il devait en être aussi, le coût reste concurrentiel par le manque d’obligations pour l’instant. Tout un secteur ou un marché à aborder au Maroc, quand les obligations des professionnels constructeurs seront elles-mêmes en totale application. 

En attendant, prudence commerciale en achetant, avant de vous souhaiter une prudence sécuritaire si vous avez déjà signé. 

Philippe DELESALLE. legroupement-agadir.com

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http://www.immobilier-danger.com/Quels-sont-les-diagnostics-401.html 

Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre un bien immobilier ?

La liste des diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente d’une maison ou d’un appartement ne cesse de s’agrandir. Voici la description de chaque diagnostic immobilier que vous devez obligatoirement fournir pour vendre votre bien immobilier. C’est ce qui constituera le dossier de diagnostic technique de votre compromis de vente. 

Huit diagnostics obligatoires pour la vente d’un logement  Avant de mettre en vente votre bien immobilier, vous devez faire réaliser plusieurs diagnostics immobiliers. Il s’agit de documents établis par des professionnels qui vont réaliser des analyses techniques de votre logement. Les diagnostics immobiliers permettent d’informer les potentiels acquéreurs sur les caractéristiques et l’état du bien mis en vente.

Pour pouvoir vendre sa maison ou son appartement, il y a huit diagnostics immobiliers obligatoires en 2011 en France : 

Le diagnostic loi Carrez

Le diagnostic performance énergétique du bâtiment

Le diagnostic amiante

Le diagnostic plomb

Le diagnostic termites

Le diagnostic d’état des risques naturels

Le diagnostic gaz

Le diagnostic électrique 

Ces diagnostics sont à des prix différents et non négligeables quand on additionne le coût de chacun de ces diagnostics obligatoires. Certaines entreprises spécialisées dans les diagnostics immobiliers peuvent vous proposer de réaliser l’ensemble de ces huit diagnostics. N’hésitez pas à comparer les devis pour vos diagnostics immobiliers.

Le diagnostic loi Carrez Le diagnostic du métrage en loi Carrez permet de déterminer avec précisions la superficie de votre logement (hors balcon, terrasse, cave, garage, etc.) dont la hauteur mesure au moins 1.80 m. Ce diagnostic sur la superficie Carrez est obligatoire pour toute vente d’un appartement ou d’une maison en copropriété. La vente des maisons individuelles indépendantes n’est pas obligatoirement accompagné du diagnostic Carrez. 

Le diagnostic performance énergétique Pour vivre dans une maison ou un appartement, il faut de l’énergie (pour le chauffage, etc.). Le diagnostic performance énergétique, le DPE, permet de quantifier les besoins énergétiques de votre logement.

Depuis le 1er janvier 2011, le diagnostic performance énergétique est obligatoire dans toute annonce immobilière de vente (comme de location).  Tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 doivent être soumis à un diagnostic amiante. La présence d’amiante doit être étudiée aussi bien dans les parties privatives que dans les parties collectives d’une copropriété. 

Le diagnostic plomb Le diagnostic plomb concerne tous les biens immobiliers présents dans un immeuble d’habitation construit avant le 1er janvier 1949. Si le seuil réglementaire est franchi, la durée du diagnostic n’est que de un an. Dans le cas contraire, le diagnostic plomb a une durée de vie illimitée. 

Le diagnostic termites Tous les vendeurs, dont le logement se situe dans une zone d’habitation où un arrêté préfectoral au sujet des termites a été publié, doivent fournir un diagnostic termites. Attention le diagnostic immobilier qui spécifie la présence ou non de termites n’est valable que six mois. 

Le diagnostic d’état des risques naturels Un plan de prévention des risques naturels mais aussi technologiques, sismiques ou cycloniques a été mis en place. Le diagnostic d’état des risques naturels permet d’informer l’acquéreur des risques encourus sur cette zone d’habitation. Il n’est, lui aussi, valable que six mois. 

Le diagnostic gaz Si votre bien immobilier est équipé d’une installation de gaz naturel datant de plus de 15 ans, vous êtes contraint de fournir un diagnostic gaz qui prouve que votre équipement est conforme. Ce certificat est valable pendant trois ans. 

Le diagnostic électrique Comme pour le diagnostic gaz, le diagnostic électrique concerne tous les logements dont l’installation électrique a plus de 15 ans. Un professionnel doit remettre un certificat de conformité électrique. La durée de validité d’un diagnostic électrique est également de trois ans. 

Prix et devis de ces diagnostics immobiliers Pour faire face à cette augmentation des diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente d’un bien immobilier, il a fallu que le secteur des entreprises spécialisées sur les diagnostics immobiliers se développe. Face à une demande croissante, vous trouverez donc de nombreux entrepreneurs qui se sont lancés dans ce marché en forte croissance. La qualité et le coût d’un diagnostic immobilier peuvent donc fortement variés d’une entreprise à une autre.

Il convient de s’assurer de la fiabilité des diagnostiqueurs et de demander plusieurs devis pour comparer les services et les tarifs des diagnostics immobiliers.

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