Maroc. Des investisseurs repartent, ne sachant où poser leurs valises

19.5.2011 par admin.

 Le Foncier. Une problématique dans la région MENA, et donc au Maroc. La spéculation immobilière, hier, se portait sur la construction ; mais au fur et à mesure que les prix interpellaient les clients, les promoteurs s’en défendaient en justifiant le prix trop élevé par la rareté du foncier. Certes, ce fut “une” des raisons, mais pas l’unique alors. 

Aujourd’hui, ce serait la principale, alors que les “nouveaux” promoteurs revoient à la baisse les prix de vente des constructions, avec encore de la bonne marge chez certains, qui ne veulent pas se couper juste un petit doigt ou qui persistent à se crever les yeux encore un moment. 

Trouver un terrain, dans le cas d’un client privé pour sa petite résidence, ou pour un professionnel, devient un parcours du combattant maintenant. Que ce soit auprès des particuliers qui inondent les petites annonces, souvent vides de possibilité après déplacement, à cause des démarches de légalisation des biens, ou par une démarche plus officielle auprès des services administratifs censés vous “aider”, walou ! Le temps passe, chacun attend et n’avance plus beaucoup, ce qui ralentit les projets. 

Projets qui s’enlisent et qui rapidement font changer d’orientation ou de pays les investisseurs. L’on peut se demander alors, en visitant les immenses espaces libres du Maroc, et devant l’appel continu et officiel envers des investisseurs, allant même les chercher chez eux parfois, pourquoi, en fin de compte, ils ne sont pas plus nombreux, qu’ils soient de gros groupes, de moyens investisseurs ou même de petits individuels.

Pourtant ils existent et arrivent, et contactent toujours les professionnels et les conseils sérieux présents. Mais comme des touristes, ils regardent, ils tentent un moment, et puis devant une réalité sous forme d’une jungle épaisse, finissent par suer beaucoup trop et rebroussent chemin, se sentant, il faut le dire, en terrain très hostile où la confiance ne trouve plus pied rapidement. 

Des gens qui passent des mois à chercher un terrain, qui se font balader à tous les niveaux dans un flou général toujours verbal, car sans traces, parfois même via des notaires ou des agences, qui attendent souvent des années pour une réponse administrative, c’est une situation courante. Des professionnels, qui arrivent avec des projets sur papier et répondant aux attentes du développement du Maroc, qui s’entendent dire par les services des Domaines, propriétaires de 90% du foncier du Maroc, qu’ils n’ont pas un m² à vous présenter ni même une carte de leur région, ni des plans de terrains pour projets afin de vous orienter dans vos recherches, une telle situation friserait le sabotage de ce qui est voulu dans les orientations de Rabat. Il semble même que la transparence, réclamée désormais dans les administrations, ainsi que les sanctions prises depuis un moment, gèle les mouvements des services, quand ces derniers ne vous orientent pas dans le sens inverse entendu dans un autre service concerné par les projets. Le lien entre les divers services pour la coordination des projets au Maroc n’existe pas dans les administrations. Une jungle donc, là aussi, pour les professionnels sérieux qui débarquent avec leur dossier et qui, face à cette situation ridicule, s’en retournent comme ils sont arrivés. 

Entre le haut et le bas, au Maroc, la problématique reste bien le milieu, comme une sorte de pieuvre, où le silence est devenu force de loi face aux demandes d’investisseurs. Comme on se plaît à le dire en Europe, il vaut mieux s’adresser au bon Dieu qu’à ses saints. Les Marocains vous diront : ”il vaut mieux s’adresser à Rabat quà la Région”. Faut-il aussi aller déranger SM Mohamed VI pour enfin faire avancer de très nombreux projets qui finissent aux archives ?

Philippe DELESALLE. legroupement-agadir.com

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Banque mondiale : Trop d’opacité dans le foncier  

mercredi 27 avril -

 La pénurie artificielle du foncier freine la croissance 

Le fait est tellement rare qu’il mérite d’être souligné. Un rapport de la Banque mondiale qui, pour la première fois, ne jette pas son dévolu sur les Etats pour, comme c’est le cas souvent, « exiger » plus de réformes, d’ouverture, de baisse de taux des taxes.

Le dernier en date, le rapport sur « Des privilèges à la concurrence » dans le développement des pays de la région Mena, a été présenté vendredi dernier à la CGEM. 

Selon Najy Benhassine , économiste senior à la Banque mondiale, l’un des principaux freins au développement du secteur privé, c’est l’accès au foncier. Pour lui, « le rôle dominant des gouvernements et des pouvoirs locaux sur les marchés fonciers dans la plupart des pays de la région nuit à l’investissement, en rationnant l’offre et en utilisant le domaine public comme source de rente ».  Les assises du Conseil de la concurrence, prévues en décembre 2011 à Tanger, débattront de la thématique de la rente. Sachant que l’attribution, bien que subventionnée, d’assiettes foncières est, selon la Banque mondiale, « un moyen non négligeable pour les gouvernements de créer des rentes économiques ». 

En conséquence, relève l’institution, « dans toute la région, la pénurie artificielle de terrains publics en augmente la valeur ». La gestion des zones industrielles et l’opacité des procédures d’attribution de terrains à des investisseurs laissent encore une grande place aux décisions discrétionnaires et aux traitements de faveur. Certains pays sont passés maîtres dans ce jeu pernicieux. Les pays incriminés sont l’Egypte, l’Algérie, le Maroc, la Jordanie et l’Arabie saoudite où « la terre est souvent l’un des atouts les plus importants pour les gouverneurs qui s’assurent totalement le contrôle ». Ce qui se révèle être un avantage concurrentiel certain pour les investisseurs les mieux introduits, mais aussi pour les fonctionnaires qui ont le pouvoir d’imposer des barrières d’entrée pour bénéficier de rentes sur les terrains publics concédés. Le défi permanent d’amélioration de l’accès au foncier tertiaire détournerait le secteur privé de son objectif originel. 

Conséquence, il peine à tirer les économies sur le chemin d’une croissance forte et durable. A l’exception de certains pays du Golfe, aucun pays –pétrolier ou non– n’a pour l’instant réussi à déclencher une transformation structurelle de son économie, relève la Banque mondiale. Pis encore, au regard de la diversification de leurs exportations, « aucune de ces économies ne connaît non plus le dynamisme des pays émergents comme la Malaisie, la Chine, la Corée et la Turquie »

Le rapport ne propose pas de recette standard de réformes capables de générer une diversification et une croissance soutenue dans tous les pays de la région. « Une telle recette n’existe pas ». 

Crédibilité des réformes 

TROIS aspects des politiques économiques affectent les anticipations des investisseurs, selon les auteurs du rapport : le cadre réglementaire, l’application de ces règles et la crédibilité de la mise en œuvre des réformes. L’état des lieux des réformes a permis d’évaluer si le problème relève d’un manque de réformes. Dans certains pays, notamment pétroliers, c’est le cas. Mais le défaut de textes et de réformes légales ne suffit pas à expliquer le manque de dynamisme économique de la région. Il y a aussi la manière dont ces réformes sont effectivement appliquées et respectées. Le troisième volet porte sur les facteurs qui limitent la crédibilité des réformes dans la région. Ces éléments expliquent en grande partie le déficit de croissance du secteur privé de la région. 

Bachir THIAM www.leconomiste.com

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Disparition des plages du Maroc… prends ta pelle et laisse ton “sot”

12.5.2011 par admin.

 

Ne vous étonnez pas si, en vous rendant un jour sur une plage avec vos enfants, vous ne trouviez plus que de l’eau. Vous pourriez bientôt abandonner la pelle et le seau du petit lors de ce déplacement. 

Les “sots” travaillent désormais à la pelleteuse mécanique, pas vraiment pour battre le record de château de sable, mais plutôt le record des logements sociaux, plus en arrière des plages. Le sable marocain est volé aux Marocains sur les plages, afin de le leur revendre sous diverses formes bétonnées. 

Autre sottise aussi que vous remarquerez plus tard, au moment où vos murs relâcheront le sel, plus ou moins présent dans le mélange de ciment, le lavage du sable n’étant pas à ce niveau inclus dans la prestation illégale. 

50% du sable utilisé dans la construction serait concerné au Maroc. Interrogez vos murs, s’ils blanchissent devant vous, vous le saurez vite… 

Philippe DELESALLE. legroupement-agadir.com

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Pillage et vol de sables de mer et des dunes du littoral

Le Conseil de gouvernement adopte un projet de loi incriminant

Le projet de loi 10-11 a été adopté, hier, mardi, par le Conseil de gouvernement pour modifier et compléter l’article 517 du Code de procédure pénale, afin de pallier les dysfonctionnements et le vide législatif dans le pillage et de vol de sables de mer et des dunes du littoral. Le texte envisage d’aggraver également les sanctions pécuniaires.

Annuellement 3,5 millions m3 du sable et 1,5 million de m3 viennent des oueds et des falaises du Maroc./DR

20 millions de mètres cubes de sable sont consommés annuellement au Maroc, selon l’évaluation du phénomène du pillage et du vol du sable de mer et des dunes du littoral. Pourtant, toujours selon l’évaluation faite par la tutelle du secteur des sables, la quantité déclarée n’est que de quelque 8,5 millions de m3, dont 3,5 millions m3 de sable extrait des carrières autorisées, 3,5 millions m3 du sable des oueds et 1,5 million de m3 du sable des falaises. Conséquence: plus de la moitié de la quantité de sable consommée annuellement au Maroc est extraite de manière illégale. 

Afin de résorber ce phénomène et de combler le vide juridique sur ce type de pillage et de vol, le Conseil du gouvernement a adopté, hier, mardi, le projet de loi 10-11 modifiant et complétant l’article 517 du Code de procédure pénale, dans le cadre de l’accompagnement de la politique de l’Etat dans le domaine de la préservation de l’environnement. Lors d’un point de presse à l’issue de la réunion du Conseil de gouvernement, le ministre de la Communication, porte-parole du gouvernement, Khalid Naciri a indiqué que l’adoption de ce projet de loi intervient suite aux dysfonctionnements relevés lors de contrôles, notamment le mode d’exploitation des carrières, la multiplication du nombre des carrières anarchiques et la recrudescence du phénomène de pillage du sable de mer et des dunes du littoral. Ces dysfonctionnements sont dus notamment à l’insuffisance du contrôle et de l’absence de textes de criminalisation et de dissuasion.

Démarche répressive… 

L’adoption de ce projet de loi, présenté par le ministre de la Justice, s’inscrit dans le cadre d’une démarche répressive, à travers la criminalisation et l’élargissement de son champ d’application à toute personne ayant participé ou tenté de voler du sable. 

5 ans

Ce projet de loi ambitionne également de renforcer l’effet dissuasif des peines à travers l’application de peines privatives de liberté stipulées dans l’article 517 du Code de procédure pénale relatif au vol du sable de mer et des dunes du littoral, dont la peine maximale est de 5 ans d’emprisonnement.

Le texte prévoit de même l’aggravation des sanctions pécuniaires (500 Dh par m3 de sable volé) et la possibilité de saisie par le tribunal, au profit de l’Etat, du matériel et de l’outillage utilisés pour commettre ces crimes dans le but de renforcer l’effet dissuasif. 

aufait/MAP

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Maroc immobilier. Acheteurs et vendeurs, la dichotomie ou le respect du client

5.5.2011 par admin.

Un commerçant, au Maroc, ne cherche pas souvent à vous écouter, mais à vendre le produit que lui veut vous vendre. Vous me direz, c’est une forme primaire de marketing, mais sans l’approche psychologique des clients, ou d’une niche de clients qui réclame une étude avant de viser. 

Repartir avec une paire de babouches jaunes, alors que vous cherchiez un chapeau en cuir en entrant dans le souk, n’est pas trop grave ; l’objet peut toujours être utile et ne grève pas le budget. Mais quand il s’agit d’investir un capital dans l’immobilier, les pieds risquent de souffrir d’échauffement ensuite. 

Voilà que les observateurs, qui dénoncent ouvertement et de manière analytique depuis des années les prix de l’immobilier dits de standing, voient leurs raisonnements enfin reconnus par la force de la crise, qui a enfin posé son pied dans les esprits de nombreux professionnels au Maroc. Si les évènements externes réveillent, il faut aussi que les acteurs de la promotion immobilière ouvrent les yeux et les oreilles afin d’écouter le nouveau marché qui se présente ; marché pourtant attendu depuis des années par beaucoup d’acheteurs qui, faute de ne pas trouver de réponse, se rabattaient d’office vers les appartements, alors qu’ils s’imaginaient au Maroc plutôt dans une résidence individuelle face à l’Atlas ou au bord de l’eau. Quitter la ville européenne pour s’y retrouver n’est pas vraiment l’attente des étrangers. 

Donc faute de grive, l’on mangeait des merles. Mais avec la crise, les couleuvres ne passent plus en entrée ; les acheteurs maintenant savent et comptent la marchandise livrable avant réception.

 

Le client étranger est toujours bien présent dans les demandes.  Il attend maintenant de la qualité au prix d’un marché réel, qu’il attend encore, et des programmes adaptés à ses besoins, malgré de frileuses baisses.

Pendant que le marché dit de standing est délaissé par les plus gros promoteurs qui se tournent vers le social et l’économique, la place est libre pour les gens sérieux qui écoutent les demandes. Le “standing” n’est pas le même pour tous, surtout celui de l’après-crise occidentale économique qui redistribue les cartes dans ce secteur.

Il faudra bien un jour déterminer les vraies différences et le cahier des charges des constructions, afin de mettre en évidence les différences entre les catégories dans le bâti. L’on trouve de tout et à tous les prix au Maroc sur tous les plans, ce qui noie le poisson le plus souvent.

Philippe DELESALLE. legroupement-agadir.com

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La crise immobilière frappe tranquillement le Maroc, les cartes se redistribuent avril 15 2011(source externe, je publie car l’analyse est intéressante)
 

Il fallait s’y attendre… Si la crise financière internationale a depuis 2008 plongé le marché marocain de l’immobilier dans un marasme sans précédent, celle-ci n’explique pas tout. Les errements inflationnistes des promoteurs nationaux et leur aveuglement face à la réalité socioéconomique des futurs acquéreurs n’ont fait qu’accentuer le phénomène. Mais à toute chose malheur est bon… Les crises sont toujours révélatrices de nos maux mais également très riches d’enseignements. Les professionnels en ont semble-t-il retenu quelques leçons, et ce sont même eux qui l’affirment : comparativement aux chiffres de la fin d’année 2010 où le nombre de transactions était en chute libre, ce début 2011 voit s’amorcer un inversement de la tendance. La prise de conscience est en effet spectaculaire, le déni de réalité n’est plus à l’ordre du jour : une offre pléthorique axée uniquement sur le haut standing et proposée a des prix faramineux pour la clientèle locale n’est plus tenable, le marché ne peut tenir sur des lots de villas vendus à prix d’or destinés à quelques fortunés venus de l’étranger. Alors rêvons certes, mais de manière plus réaliste. Ainsi assiste-t-on progressivement à une offre qui tient réellement compte des besoins, du budget et du profil socioculturel des acquéreurs. À titre d’exemple, la nouvelle « offre révolutionnaire » sur Marrakech – pavillons implantés sur un golf avec jardins privés proposés à partir de 1,3 million de dirhams – était il y a peu encore presque inenvisageable. Ce retour à la réalité et à plus de sobriété se traduit par un assainissement et une plus grande fluidité du marché. Un marché au fort potentiel de développement qui, s’il continue de faire coïncider l’offre et la demande aura, gageons-le, de beaux jours devant lui. Pour accompagner cette nouvelle dynamique et répondre aux aspirations grandissantes de la population en termes de logements locatifs et d’accession à la propriété, le gouvernement multiplie les réunions de travail afin de fédérer les professionnels du secteur sur les sujets clés. Souhaitons vivement que leurs travaux se traduisent par des mesures concrètes et efficaces.
source : Com-Unik / Logic Immo

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Bidonvilles ou vases communicants au Maroc ?

28.4.2011 par admin.

Habitat social. Les bonnes résolutions sociales du Maroc de répondre aux besoins d’un toit pour tous se perdraient-elles aussi dans la jungle d’un système entre Rabat en haut et le peuple en bas ? Tels des champignons, les bidonvilles que l’on cherche à éliminer par des réponses plus responsables et dignes de l’être humain repousseraient en certaines villes. De fait, en ne retirant pas les germes de terre, le jardin redonne ses mauvaises herbes, surtout quand ces dernières peuvent encore mettre du beurre dans les pissenlits de quelques-uns.

Le logement social en cours de développement s’est attaché administrativement ceux qui peuvent en profiter, afin qu’ils résident effectivement dans ces nouvelles habitations. Mais généralement, combien achètent un logement pour le détourner de sa fonction première et le réduire à une question de rentabilité ? Combien ayant profité depuis des années d’une parcelle de terrain à bon prix, ou parfois gratuite, les ont mises en vente aussitôt ? Il suffit de voir les petites annonces…

Autre question à soulever, l’appel de la ville : le système fonctionne à un moment comme une pompe aspirante pour les gens de la campagne, qui ainsi se retrouvent aux portes des villes, jusqu’au moment où l’on se pose la question de remettre les villes à la campagne….

Philippe DELESALLE. legroupement-agadir.com

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http://www.lopinion.ma/def.asp?codelangue=23&id_info=19930&date_ar=2011-4-21%2015:1:00

Mohamed IDRISSI KAÏTOUNI 

Un travail de sape 

Le problème des bidonvilles a toujours préoccupé les gouvernements successifs, mais sans parvenir à les éradiquer.
Depuis 2007, un effort considérable a été déployé pour lutter contre ce fléau. C’est dans ce cadre qu’une stratégie à court et à moyen terme a été adoptée pour faire disparaître les bidonvilles et pour lutter contre l’habitat insalubre.

C’est ainsi que les populations des bidonvilles dans différentes régions du Maroc ont bénéficié d’un logement décent, dans le cadre de la politique menée pour encourager le logement social.
Un vaste programme de construction d’immeubles a été mis en œuvre et des lots de terrain ont été attribués aux bidonvillois qui vivaient dans des conditions inhumaines, ne disposant ni d’eau, ni d’électricité, ni de voies praticables, ni d’infrastructures d’assainissement.
Cet effort considérable de l’Etat et des promoteurs immobiliers privés a permis de parvenir à proclamer plusieurs villes sans bidonvilles.

Cet effort se poursuit toujours, mais certains milieux agissent pour contrecarrer l’action entreprise avec succès concernant l’éradication des bidonvilles.
C’est ainsi qu’on a constaté qu’en l’espace de cinq années, 75.000 ménages ont de nouveau habité des bidonvilles. C’est un véritable acte de sabotage des efforts déployés par les pouvoirs publics.

Il est donc légitime de se demander : qui est responsable de cette action de sape ?
Le Maroc est parvenu, en mobilisant d’importantes ressources financières et le patrimoine foncier, à éradiquer actuellement 68 % des bidonvilles. Ce taux devait normalement atteindre 86 % s’il n’y avait pas cette recrudescence du nombre des bidonvilles nouvellement créés et l’augmentation des populations qui habitent ceux déjà existants.
La responsabilité des collectivités locales est, de toute évidence, mise en cause. Certes, il y a une convention qui a été signée entre les pouvoirs publics et les assemblées communales pour éviter que de nouveaux bidonvilles viennent remplacer ceux éradiqués, mais il semble que cette convention n’a pas toujours été respectée.
En effet, pour des considérations électoralistes ou autres, des conseillers communaux laissent faire les citoyens qui choisissent de vivre dans des bidonvilles.
Toutefois, on ne peut dire que les communes sont seules responsables de ce travail de gâchis. Les autorités locales ont leur part de responsabilité puisqu’elles laissent faire en adoptant une attitude négative, si ce n’est parfois de la complicité pure et simple.

Il importe donc de délimiter les responsabilités et de mettre fin à ces agissements qui empêchent notre pays, malgré les efforts soutenus, de parvenir à éradiquer l’habitat insalubre et les bidonvilles qui portent préjudice au droit des citoyens à un logement décent et à disposer de leur droit naturel à bénéficier d’un cadre de vie qui répond aux normes d’hygiène, de salubrité publique et préserve leur dignité humaine. 21/4/2011

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Immobilier et réseau social sur Internet

26.4.2011 par admin.

Pourquoi ne pas réunir les gens sur tous les aspects et besoins qu’ils génèrent ? Si Internet est un moyen de communication, le commerce change par cet outil depuis des années et donne ainsi de nouveaux moyens que n’avaient pas les gens isolés face aux professionnels. 

L’immobilier est un secteur un temps réservé aux pros et aux “initiés”, un secteur où la rentabilité est souvent plus assurée que par son labeur quotidien, si c’est bien géré. Mais gérer un bien, c’est avant tout bien gérer son achat au départ. 

C’est ce que propose ce nouveau réseau social nommé Urban Profil. L’union fait la force aussi pour accéder à la propriété avec ce nouveau concept, disons un concept plus ouvert à tous les particuliers. Petite remarque néanmoins : le principe de base présenté est très intéressant ainsi que la possibilité des services entre tous, même si à première vue les pages se remplissent très vite d’annonces privées ou de professionnels de l’immobilier qui envahissent de leurs produits habituels, ce qui risque de tuer le service dans l’œuf, en transformant le site en simple agence immobilière supplémentaire sur le net… Attendons la suite. 

Philippe DELESALLE. legroupement-agadir.com

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http://immobilier.nouvelobs.com/actualites/france/20110407.CHA4846/urban_profil_com_un_nouveau_reseau_social_de_l_rsquo_immobilier.html Urban-profil.com, un nouveau réseau social de l’immobilier

 Le site Urban-profil.com propose l’achat groupé d’un immeuble à Paris, à acquérir avant le 21 avril à 19 heures. 

(c) Le site Urban-profil.com propose l’achat groupé d’un immeuble à Paris, à acquérir avant le 21 avril à 19 heures. Le premier lancement du site Urban-Profil.com, réseau social immobilier, concerne un immeuble de bureaux de 850 m² situé dans le 13ème arrondissement de Paris. Son prix de vente est de 4 500 000 euros, soit environ 5 295 euros le mètre carré. Le concept est simple : les « Urbans Profilers » du monde entier se regroupent sur le réseau Urban-profil.com pour acquérir ensemble l’immeuble, et partager le loyer entre eux. Ils ont jusqu’au 21 avril, 19 heures, pour faire une proposition d’achat ferme. L’entreprise franco-américaine Urban Profil a été fondée par Serge Bénichou, président de BB interactiv SAS, et le groupe immobilier Colbert, un des principaux actionnaires du quotidien Libération, qui possède 20 % du capital du groupe Urban Profil.

Urban Profil permet aux professionnels et aux particuliers d’échanger offres et demandes de biens immobiliers dans un secteur, en se regroupant géographiquement. « Par exemple, un agent immobilier, sitôt un mandat reçu d’un vendeur, peut envoyer l’annonce de mise en vente à l’ensemble des « Urbans Profilers », un promoteur annoncer le lancement d’un nouveau programme, un propriétaire la mise en vente de son studio immédiatement après avoir reçu le préavis de congé de son locataire actuel… Cela peut aussi être des étudiants qui se préviennent les uns les autres que des chambres sont à louer dans un immeuble, ou des amis qui partagent leur bons plans « hébergement » à Prague, New-York ou Kuala Lumpur », explique le groupe. Déjà développé aux Etats-Unis, ce concept, appelé « Cluster », est à l’image des réseaux sociaux comme Couchsurfing, qui recence des hébergements gratuits dans le monde, ou comme ceux qui n’ont plus à se faire connaître aujourd’hui, à l’instar de Facebook, Twitter ou encore Myspace, et qui proposent l’échange gratuit de musique, d’informations ou encore d’évènements… En France, cette tendance commence timidement à se faire connaître dans l’immobilier. Certains réseaux comme Buzzimmo ou immowebpartners existent déjà dans l’Hexagone, et proposent l’échange d’avis, de bonnes adresses pour les particuliers, et un espace communautaire pour les professionnels de l’immobilier, mais ne sont pas toujours gratuits. E.L.

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Construire au Maroc. Isoler, est-ce vraiment plus cher ?

19.4.2011 par admin.

La qualité a un prix ; le prix est parfois un investissement qui se doit d’être abordé avec réflexion pour la rentabilité et l’économie dans le temps. La vision à plus long terme n’est pas souvent abordée au Maroc, quand devant le devis de la construction seul le prix compte, le lendemain étant confié au Inch’allah, qui jamais ne paiera la facture de chauffage l’hiver ni les consommations des climatiseurs l’été. 

Viser le vison pour s’isoler l’hiver, ou la couverture de laine polaire, est une époque révolue, tandis que le Maroc se pose les questions énergétiques indispensables pour l’avenir qui devient très proche. Le budget d’une famille ajoute des lignes à la facture mensuelle, et l’énergie y tient sa place de plus en plus. 

Si les Européens craignent l’hiver, les Marocains se doivent de craindre l’hiver et l’été encore plus, sans oublier les eaux qui tombent du ciel, mais là ce serait l’approche de l’étanchéité à revoir, avant de construire. Isoler sa maison au Maroc est tout à fait intéressant, sachant que sous cette latitude les écarts de température ne nécessitent pas autant d’investissement en travaux qu’en Europe. Cela permet même, si c’est bien calculé, de se passer de chauffage et de clim, alors qu’en Europe les factures restent encore conséquentes malgré l’isolation.

 L’isolation, c’est aussi un confort interne contre d’autres agressions comme le bruit. C’est donner une plus-value à votre construction également, sur un marché qui va encore proposer dans le temps de nombreux appartements et maisons, que les gens hésiteront à acheter demain face aux nouveaux produits qualitatifs qui arrivent, trop doucement… 

Quant au coût supplémentaire, c’est un faux problème, lié à un manque d’approche technique de la part des constructeurs et concepteurs divers, voire au final celui des promoteurs qui ne visent, eux aussi, que le devis minimal afin de ne voir que la marge maximale possible. Donner, c’est recevoir ; isoler, c’est éviter de jeter son argent par la fenêtre pour se payer les calories, ou pour les rejeter selon la saison. 

Philippe DELESALLE. legroupement-agadir.com

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Économie d’énergie avec de faibles surcoûts d’investissements

 

Enjeu de la réglementation thermique du bâtiment

L’Agence nationale pour le développement des énergies renouvelables et de l’efficacité énergétique (ADEREE) a présenté mardi à Rabat, les résultats des concertations nationales sur les éléments techniques de la réglementation thermique du bâtiment. L’objectif primordial de cette règlementation est l’incitation des architectes, ingénieurs et maîtres d’ouvrages, à intégrer la conception thermique performante de l’enveloppe du bâtiment dans leur projet. L’efficacité énergétique dans le bâtiment devrait permettre une économie d’énergie de 15% d’ici à 2020./DR  

Économiser l’énergie au Maroc, soutenir l’effort mondial de réduction des gaz à effet de serre: les éléments techniques de la réglementation thermique du bâtiment, fruits des concertations nationales sur le Programme national d’efficacité énergétique dans le bâtiment, ont été présentés mardi à Rabat par l’Agence nationale pour le développement des énergies renouvelables et de l’efficacité énergétique (ADEREE).

Cette réglementation s’est fixée comme priorité d’inciter les architectes, ingénieurs et maîtres d’ouvrage à intégrer la conception thermique performante de l’enveloppe du bâtiment dans leur projet. Cette démarche vise notamment à réduire la dépendance énergétique du Maroc vis-à-vis de l’extérieur évaluée à hauteur de 97%. Pour ce faire, maîtriser la demande énergétique s’avère indispensable, d’où la mise en œuvre d’un plan d’efficacité énergétique permettant au Maroc de réaliser une économie d’énergie de l’ordre de 12 à 15% à l’horizon 2020. 

Le bâtiment consommateur d’énergie 

36%

Le secteur du bâtiment, premier consommateur d’énergie, absorbe 36% de la consommation nationale, à raison de 29% pour le résidentiel et 7% pour le tertiaire.

C’est ainsi qu’en 2009, le Programme national d’efficacité énergétique dans le bâtiment a été lancé avec comme cible les secteurs de l’Habitat, le Tourisme, l’Education Nationale et la Santé. 

D’un montant global de 30 millions de dollars, il a bénéficié de l’appui et du financement de nombreux partenaires internationaux (PNUD et Fonds Mondial pour l’Environnement, Union Européenne et Fonds Français pour l’Environnement…). 

“ Il est particulièrement attendu de ce projet l’élaboration et la mise en œuvre d’une réglementation énergétique de développement de normes et une communication stratégique autour de l’efficacité énergétique dans le bâtiment”.  Bruno Pouëzat, représentant résident  du PNUD

“Les bases techniques de la réglementation thermique des bâtiments neufs résidentiels et tertiaires (…), sont élaborées dans le cadre d’une large approche participative et ont fait objet de concertations élargies tant sectorielles que régionales”, a souligné Amina Benkhadra, ministre de l’Énergie, des mines, de l’eau et de l’environnement.

Inciter les architectes… 

La réglementation thermique couvre à la fois le secteur de l’habitat et les bâtiments tertiaires. La division en 6 zones climatiques a été réalisée en collaboration avec la direction de la Météorologie nationale et l’appui d’une expertise internationale.

L’incitation des architectes, ingénieurs et maîtres d’ouvrage à intégrer  la conception thermique performante de l’enveloppe du bâtiment dans leur projet demeure l’objectif primordial de la règlementation thermique. 

La réglementation s’est aussi attachée à définir les spécifications techniques des mesures d’efficacité énergétique dans les bâtiments concernés. L’évaluation qui a été faite à partir de simulations, des impacts énergétiques et économiques découlant du respect de ses dispositions, permet de mesurer la faisabilité économique des différents types de bâtiment par zone climatique. 

De nombreux défis 

Toutefois, si les exigences de cette réglementation constituent un compromis entre les réductions en besoins thermiques des bâtiments et les surcoûts d’investissements, il n’en demeure pas moins que son application se trouve limitée dans le cas de l’habitat social, à cause de la nécessité d’un investissement supplémentaire élevé pour une faible rentabilité.   

Même pour les autres secteurs, la mise en œuvre de la réglementation doit faire face à de nombreux défis, principalement la mobilisation des prestataires de service pour le développement de l’offre en matériaux et équipements adaptés, ainsi que l’implication de ses prestataires dans des programmes de formation des ressources humaines. 

Rachid Loudghiri

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Agence immobilière au Maroc et modernisation Internet. Suffisant ou pas ?

6.4.2011 par admin.

Après le Riad et le métier de “Riadier“, la seconde activité que beaucoup d’étrangers et de Français recherchent quand ils fuient l’Hexagone est celle d’agent immobilier. Il y a des modes aussi dans ce contexte de changement de vie, ou disons afin de la poursuivre autrement. Mais n’est pas Riadier qui veut, certains doivent le regretter ; comme n’est pas “Agence Man” du jour au lendemain celui qui penserait mieux avant l’acte que pendant. Les premiers n’ont pas attendu les derniers, disons même que les premiers s’interrogent plus que ces derniers qui pensent encore qu’immobilier rime avec rentabilité. 

Voyez les réactions des professionnels du secteur depuis fin 2008, c’est une bonne approche de ce secteur. Des agences qui ferment ou qui sont à vendre existent ; l’on se demande même pourquoi ce type d’agence se vend si les affaires fonctionnaient autant qu’avant. Pour information, l’exclusivité au Maroc n’existe quasiment pas avec les clients et les propriétaires de biens ; idem pour les promoteurs qui, en principe, vendent leurs projets soit seuls au départ, soit via l’ensemble des agences du secteur ensuite. Ne soyez pas étonnés de voir affichés les mêmes plans et de retrouver les mêmes plaquettes dans diverses agences d’une même ville ; seul parfois le prix du bien diffère…!  

Pour les clients, que ce soit en Europe ou au Maroc, ils connaissent bien Internet, et les nouveaux moyens de communication qui évitent surtout les commissions qui, elles aussi, diffèrent selon les agences. Et pour rappel, le Maroc dispose déjà de près de 36 millions de “samsars”, nom donné aux gens qui partout connaissent un vendeur de terrain, d’immeuble, d’appartement, de maison et qui, sur demande et sans frais fixes, sera votre agent exclusif le temps de vous aider à trouver votre bien. En s’adressant à eux dans chaque quartier et sur simple demande autour de vous, vous en trouverez de nombreux, si vous savez bien le maîtriser par votre demande précise. Ils ont au moins l’avantage de chercher, alors que de nombreuses agences se limitent à vous présenter ce qui est arrivé dernièrement sans plus d’engagements de rechercher. 

En fin de compte le Maroc aurait davantage besoin de chercheurs qui trouvent pour les clients, que d’agences qui vendraient uniquement pour les vendeurs… mais comme souvent personne ne désire vraiment payer le Conseil avant… car au Maroc, Agence + Internet ne suffisent pas comme cocktail gagnant, il semble… 

Philippe DELESALLE. legroupement-agadir.com

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Les agences immobilières face au défi d’Internet 

L’Internet n’a pas tué les agents immobiliers comme certains le prévoyaient, mais il les bouscule, les obligeant à être plus compétents et à maîtriser des outils de plus en plus complexes. Il crée aussi de nouvelles concurrences et suscite de nouveaux métiers… 

Un fonctionnement (presque) inchangé dans un paysage bouleversé

 

Le contraste est saisissant entre l’apparente stabilité du mode d’organisation et du fonctionnement des agences immobilières traditionnelles et les bouleversements de leur environnement professionnel provoqué par l’Internet ! D’un côté les mêmes modes de recrutement et d’animation des négociateurs, encore en très grande majorité agents commerciaux indépendants, au moins sur le papier, la même approche des vendeurs pour décrocher un mandat, neuf fois sur dix sans exclusivité, la même absence de service vis à vis des candidats acquéreurs, laissés désespérément seuls et sans assistance dans leur recherche, ou dans la négociation…

De l’autre un univers méconnaissable : des clients convertis à 90% à Internet pour leurs recherches, les supports d’annonces papier en voie de disparition, des canaux et outils de diffusion des offres surpuissants (Google, réseaux sociaux, Twitter), des technologies de visite virtuelle, voir même de réalité augmentée, de plus en plus performantes, disponibles sur les mobiles, les tablettes, etc.

Entre les deux l’émergence de quelques grands acteurs du Net aux valorisations boursières délirantes comme Se Loger, n°1 du secteur ou Logic-immo, travaillant exclusivement avec les professionnels, mais aussi d’une myriade de sites fonctionnant avec des annonces de professionnels et de particuliers. Au milieu de tout cela, des multi-diffuseurs, des sites agrégateurs d’annonces, etc.

 La controverse des taux de commission

Premier constat : l’Internet n’a pas tué les agents immobiliers comme certains l’avaient prophétisé à son apparition ! Il ne semble même pas avoir bougé la part de marché des professionnels par rapport au “PAP”, le “particulier à particulier”, il est vrai très difficile à évaluer faute de chiffres fiables - les notaires, qui disposent a priori de l’information ne sont toujours pas capables apparemment de la collecter et la restituer… En tous cas, les grands sites Internet spécialisés comme pap.fr et Entreparticuliers.com n’ont pas fait le “break”, et les agents immobiliers dans l’intervalle se sont multipliés : le nombre de cartes professionnelles est passé en 20 ans de 12.000 à près de 30.000, et même si de nombreux acteurs ont souffert, la crise de 2008-2009 n’a laissé que très peu de victimes sur le pavé.

Selon Hervé Parent, président de la FF2i (Fédération de l’Internet immobilier) et auteur avec Fabrice Larceneux d’un ouvrage sur le Marketing de l’immobilier (1), les agents immobiliers ont bénéficié avec l’Internet d’une baisse très sensible de leurs frais de publicité, même si le maniement des nouveaux supports est plus complexe et exige plus de technicité : conception des annonces, imagerie, choix des canaux, optimisation, etc. La possibilité qu’ont les clients de visualiser les biens avant de les visiter réduit le nombre de visites, et améliore la productivité des négociateurs. Si l’on ajoute à cela le fait que, grâce à Internet, le fait de disposer d’une grande vitrine dans un emplacement cher devient secondaire, tout cela devrait selon lui conduire à terme à une réduction du taux de commission.

Pour le moment celui-ci résiste cependant, notamment à cause du nombre d’agences - de 5 à 10 souvent - à qui les vendeurs donnent mandat pour un même bien, alors qu’une seule percevra la commission, et encore si le vendeur vend pas lui-même en direct ! La multiplication des associations locales de gestion de fichiers communs de mandats exclusifs - celles notamment du réseau Amepi piloté par Century 21 et Orpi, et soutenu par les grandes fédérations (FNAIM, UNIS, SNPI), ou les “MLS” du réseau Imminence dans le Sud-Est sur le modèle américain - vont dans le bon sens et permettent aux agences membres de ces associations de recueillir plus facilement des mandats exclusifs (jusqu’à 50% de leurs mandats, et même 100% pour certaines d’entre elles, contre 10% en moyenne hors de ces associations) : elles assurent au client vendeur une diffusion du bien auprès de toutes les agences participantes sans qu’il ait besoin de donner mandat à chacune d’elles… Mais les agents immobiliers traditionnels n’ont pas l’intention pour le moment de baisser leurs taux de commission, en moyenne entre 6 et 8%, parmi les plus forts d’Europe. Laurent Vimont, président de Century 21 France, le franchiseur des agences Century 21, reconnait qu’il faut en contrepartie offrir plus de service au client : de la compétence et du conseil, le suivi en temps réel des actions entreprises, etc. “Internet doit rendre l’agent immobilier plus intelligent”, indique-t-il : “le client est à présent sur-informé, tellement qu’il ne sait plus ! Le professionnel devient trieur d’information car trop d’information tue l’information !”Des agences de type traditionnel ont quand même fait le choix du “low cost” en affichant des taux de commission délibérément bas : 4% et même parfois moins ; leur développement est essentiellement en province : des réseaux d’agences “4% Immobilier” ou “123Webimmo”, plus de nombreuses agences indépendantes.

Mais le plus important mouvement de baisse des honoraires viendra sans aucun doute des agences “100% Web” et des réseaux de mandataires indépendants.

L’irruption de nouveaux acteurs
C’est le principal changement permis par le développement de l’Internet : l’apparition d’acteurs de l’intermédiation n’utilisant plus l’Internet comme un simple outil mais centrés sur l’Internet !

Ils peuvent être classés en trois types :

- les agences sans vitrine : la plus emblématique est Efficity.com, proposant des taux de commission à partir de1%, une estimation gratuite, etc. mais le client fait les visites ; le principe fait des émules, comme Publicimmo.com ;

- les réseaux de mandataires indépendants : un site Internet est au centre du dispositif, mais les vendeurs et acquéreurs sont pris en charge par des négociateurs sous le statut d’agent commercial ; pas de différence dans le principe juridique avec une agence traditionnelle mais cette fois les négociateurs sont dans toute la France, travaillent chez eux, et la structure porteuse de la carte professionnelle n’a pas de vitrine, en dehors de son site ; celle formule se développe avec des réseaux précurseurs comme Propriétés privées.com (160 négociateurs), ayant réussi l’exploit de se faire admettre par la FNAIM, en général plutôt hostile aux nouvelles formes d’exercice du métier, ou des réseaux à plus fort développement comme Optimhome.com annonçant 1.000 mandataires ; tous proposent des commissions en dessous de 4% ;

- des nouveaux intermédiaires : ils sont courtiers d’agences immobilières (intermédiaires d’intermédiaires) comme Meilleursagents.com ou Drimki.com ; ils prennent en charge le vendeur et le mettent entre les mains d’agents immobiliers partenaires sélectionnés en fonction du type de bien et sa localisation, et à qui ils accordent une co-exclusivité ; ils prennent 3,9 à 4% de commission globale et se chargent de rémunérer les agent immobiliers qu’ils ont mobilisés ; ils offrent des services comme le “test avant-vente” (Drimki), l’estimation (Meilleursagents a même développé un outil sophistiqué alimenté de références de qualité qu’il utilise pour sa notoriété), etc.

Caractéristique commune aux nouveaux acteurs et aux traditionnels : ils restent tous au service du vendeur, afin qu’il vende au meilleur prix !  

L’acquéreur laissé pour compte 

Ce n’est pas le moindre des paradoxes : si l’Internet a démultiplié les outils et canaux de plus en plus sophistiqués mis en oeuvre visant à l’atteindre et à l’attirer vers les offres des vendeurs, le seul service nouveau tourné vers l’acquéreur de la part des professionnels est - au mieux - la mise à disposition d’informations sur les prix, la règlementation, les diagnostics, etc.

Les “chasseurs d’appartements”, qui ont vocation de l’assister restent marginaux et travaillent de manière artisanale. Mal à l’aise dans le carcan de la loi “Hoguet” qui leur interdit en principe de percevoir une rémunération avant résultat, ils se concentrent sur une clientèle et des biens de haut de gamme, plutôt étrangère, essentiellement à Paris. Le mandat de recherche chez les agents immobiliers traditionnels reste inutilisé, autrement que comme variante du “bon de visite”…

A noter le rôle important joué par les forums spécialisés dans l’immobilier tels que celui d’Universimmo.com, le principal d’entre eux : si l’information foisonne sur Internet, force est de constater qu’elle est difficilement accessible aux non initiés qui ont besoin qu’on leur décode. Des centaines d’internautes s’y collent bénévolement tous les jours, certes sans garantie de fiabilité mais souvent de manière très compétente : ils se complètent et se corrigent, et apportent un service d’autant plus précieux qu’il est gratuit, et qui permet d’éviter erreurs et pièges coûteux…

(1) Le Marketing de l’immobilier - Dunod, 2010

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Immobilier ancien au Maroc. Diagnostics…! Quésaco ?

4.4.2011 par admin.

Au prix du m² en France, le système devient de plus en plus rigide et réclame des bilans avant tout achat. Il est bon de savoir ce que l’on achète en ce domaine, surtout afin de ne pas payer pendant des années ce qui pourrait ne pas aller au terme du paiement. 

Qu’en est-il au Maroc en ce domaine ?

Quand vous sortez d’un magasin quelconque, la garantie commence au comptoir en payant et se termine dès que vous sortez du magasin dans la majorité des cas. Alors, en matière d’achat immobilier, il est bon de savoir avant que tout cet attirail sécuritaire français n’est pas encore appliqué. La construction neuve commence seulement à aborder de manière plus formelle les contrôles techniques et le respect des procédures. La prudence est donc de mise et restera de rigueur encore pendant un long moment pour les acheteurs dans l’immobilier ancien. Les belles paroles des vendeurs ou propriétaires seront les seules garanties, s’ils ne vous sortent pas un certificat technique tout aussi douteux. 

Des bâtiments neufs avec tous les certificats techniques, tous les cachets des services de sécurité en prime, cela existe. Mais, quand vous entrez dans un appartement où rien n’est en règle, où les prises de courant ne sont même pas reliées à des fils, où les fenêtres vous crient “Les Hauts de Hurlevent”, où la bonde de douche se termine en cul de sac dans le plafond du voisin du dessous, bref, où les simples essais de fonctionnement n’ont jamais été réalisés malgré les certificats, cela reste un fait ou une surprise sur prise très courante… 

Petit tour de chantier de votre prochain achat… 

Loi Carrez. Quésaco ? Le nom est Français, donc pas encore d’équivalence au Maroc. Levez donc la tête lors des visites, sur ce plan pas trop de surprises, les toitures en pente ne sont pas légion, sauf dans les quelques stations de ski du pays, alors pas de surprises sous les 1,80 m. Si les terrasses éliminent ce point, intéressez-vous plutôt à leur étanchéité… Par contre vérifiez bien les surfaces achetées, les balcons ou terrasses sont vendus comme des m² habitables et passent souvent inaperçus lors des ventes. Attention aux espaces construits ajoutés après construction et sans permis. Ayez toujours le double-mètre en poche avant toute signature ou détails et plan effectif du bien. Des 90m² vendus ou loués qui, après signature, ne faisaient réellement que 60m², même si cela vous semble énorme, cela est un fait. La confiance rend aveugle si vous n’avez pas le compas dans l’œil lors des visites. 

Le diagnostic performance énergétique du bâtiment. Quésaco ? Le Maroc est un pays chaud, ne cherchez pas les chaudières ni ce diagnostic. Grave erreur. Le Maroc est un pays tempéré qui bascule parfois entre deux extrêmes. Si le touriste qui débarque en janvier à Agadir ou à Marrakech est vite reconnu par sa tenue d’été en short et tongs, l’acclimatation vous fera rapidement sortir les petites laines et même les bonnets, comme les locaux. Comme eux aussi, mais à l’intérieur de votre logement, vous finirez par regarder la télévision le soir en laissant juste dépasser le bout du nez de votre couverture polaire, accessoire qui se vend très bien dès le mois de novembre, mais non fourni dans le package immobilier. Sondez, sondez, les murs évidemment, il en restera beaucoup de choses à apprendre, ou souvent rien de plus qu’un simple mur en aggloméré de 20 cm. Le manteau isolant les logements du froid, du chaud, ou du bruit est encore un luxe, tel un manteau de vison. Une erreur à terme, qui vous fera consommer du Butagaz l’hiver et de la clim l’été. Cherchez la performance dans tout cela.

Le diagnostic Amiante, Plomb ou Termites. Quésaco ? Pas plus en vue, bien que l’amiante n’ait pas eu le temps de s’implanter fortement dans le domaine de la construction depuis le boom immobilier. Idem pour les tuyaux en plomb ; par contre vérifiez bien ou méfiez-vous bien des canalisations d’eau encastrées directement dans les murs sans autre forme de procès, même le fer galvanisé n’est pas éternel. Redémonter les murs des salles de bains et tout le carrelage de sol d’un appartement ou d’une maison n’est pas un cas isolé au Maroc, le jour où vous sursauterez devant votre facture d’eau. Pour les termites, à moins d’acheter un chalet en bois, plutôt rare sous ces cieux, moins d’inquiétudes en général. 

Le diagnostic d’état des risques naturels. Quésaco ? La nature réserve ses surprises, dans ce domaine mieux vaut s’en remettre à sa propre nature humaine. Si vous achetez du neuf, des règles et des secteurs sont déterminés ; mais en cas d’achat d’ancien, restez le maître de votre propre sagesse. Les normes antisismiques existent, sous réserve des contrôles effectifs techniques réalisés. Pour le reste, évitez le bord des oueds, quoique dans le centre des grandes villes sous forte pluie le résultat semble identique. Evitez le rez-de-chaussée, si vous êtes en bas de rue en pente, ainsi que les garages et caves, qui remplacent les évacuations des villes qui ne jouent pas toujours leur rôle. 

Le diagnostic gaz. Quésaco ? Inutile au Maroc en général dans le logement habituel, le gaz de ville n’existe pas. Un bien en fin de compte. Néanmoins les accidents au gaz ne manquent pas. Pas uniquement à cause des bouteilles de 13 kg que l’on trouve partout, plutôt à cause des appareils raccordés, notamment les chauffe-eau au gaz. L’appareil “bas de gamme” made in China ou autre est à éviter, surtout quand l’évacuation n’est jamais raccordée sur l’extérieur mais dans la pièce même de son utilisation. C’est gros ce détail, je sais, mais c’est une fois sur deux ainsi… 

Le diagnostic électrique. Quésaco ? Si des organismes de contrôle existent là aussi dans le neuf, l’ancien ne réserve que des surprises. Souvent sorti du disjoncteur principal, vous pouvez chercher le tableau des protections, ou parfois le trouver en version “Light”. Le différentiel 30ma qui sauve les vies se fait rare, la prise de terre reste un concept plutôt aérien dans l’ancien, je n’aborderai donc pas plus loin les autres normes internationales, les liaisons équipotentielles, les zones de sécurité des salles de bains et d’autres subtilités techniques. 

Prix et devis de ces “absences” de diagnostics immobiliers. Voilà le point positif néanmoins de cette approche sécuritaire, s’il devait en être aussi, le coût reste concurrentiel par le manque d’obligations pour l’instant. Tout un secteur ou un marché à aborder au Maroc, quand les obligations des professionnels constructeurs seront elles-mêmes en totale application. 

En attendant, prudence commerciale en achetant, avant de vous souhaiter une prudence sécuritaire si vous avez déjà signé. 

Philippe DELESALLE. legroupement-agadir.com

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http://www.immobilier-danger.com/Quels-sont-les-diagnostics-401.html 

Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre un bien immobilier ?

La liste des diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente d’une maison ou d’un appartement ne cesse de s’agrandir. Voici la description de chaque diagnostic immobilier que vous devez obligatoirement fournir pour vendre votre bien immobilier. C’est ce qui constituera le dossier de diagnostic technique de votre compromis de vente. 

Huit diagnostics obligatoires pour la vente d’un logement  Avant de mettre en vente votre bien immobilier, vous devez faire réaliser plusieurs diagnostics immobiliers. Il s’agit de documents établis par des professionnels qui vont réaliser des analyses techniques de votre logement. Les diagnostics immobiliers permettent d’informer les potentiels acquéreurs sur les caractéristiques et l’état du bien mis en vente.

Pour pouvoir vendre sa maison ou son appartement, il y a huit diagnostics immobiliers obligatoires en 2011 en France : 

Le diagnostic loi Carrez

Le diagnostic performance énergétique du bâtiment

Le diagnostic amiante

Le diagnostic plomb

Le diagnostic termites

Le diagnostic d’état des risques naturels

Le diagnostic gaz

Le diagnostic électrique 

Ces diagnostics sont à des prix différents et non négligeables quand on additionne le coût de chacun de ces diagnostics obligatoires. Certaines entreprises spécialisées dans les diagnostics immobiliers peuvent vous proposer de réaliser l’ensemble de ces huit diagnostics. N’hésitez pas à comparer les devis pour vos diagnostics immobiliers.

Le diagnostic loi Carrez Le diagnostic du métrage en loi Carrez permet de déterminer avec précisions la superficie de votre logement (hors balcon, terrasse, cave, garage, etc.) dont la hauteur mesure au moins 1.80 m. Ce diagnostic sur la superficie Carrez est obligatoire pour toute vente d’un appartement ou d’une maison en copropriété. La vente des maisons individuelles indépendantes n’est pas obligatoirement accompagné du diagnostic Carrez. 

Le diagnostic performance énergétique Pour vivre dans une maison ou un appartement, il faut de l’énergie (pour le chauffage, etc.). Le diagnostic performance énergétique, le DPE, permet de quantifier les besoins énergétiques de votre logement.

Depuis le 1er janvier 2011, le diagnostic performance énergétique est obligatoire dans toute annonce immobilière de vente (comme de location).  Tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 doivent être soumis à un diagnostic amiante. La présence d’amiante doit être étudiée aussi bien dans les parties privatives que dans les parties collectives d’une copropriété. 

Le diagnostic plomb Le diagnostic plomb concerne tous les biens immobiliers présents dans un immeuble d’habitation construit avant le 1er janvier 1949. Si le seuil réglementaire est franchi, la durée du diagnostic n’est que de un an. Dans le cas contraire, le diagnostic plomb a une durée de vie illimitée. 

Le diagnostic termites Tous les vendeurs, dont le logement se situe dans une zone d’habitation où un arrêté préfectoral au sujet des termites a été publié, doivent fournir un diagnostic termites. Attention le diagnostic immobilier qui spécifie la présence ou non de termites n’est valable que six mois. 

Le diagnostic d’état des risques naturels Un plan de prévention des risques naturels mais aussi technologiques, sismiques ou cycloniques a été mis en place. Le diagnostic d’état des risques naturels permet d’informer l’acquéreur des risques encourus sur cette zone d’habitation. Il n’est, lui aussi, valable que six mois. 

Le diagnostic gaz Si votre bien immobilier est équipé d’une installation de gaz naturel datant de plus de 15 ans, vous êtes contraint de fournir un diagnostic gaz qui prouve que votre équipement est conforme. Ce certificat est valable pendant trois ans. 

Le diagnostic électrique Comme pour le diagnostic gaz, le diagnostic électrique concerne tous les logements dont l’installation électrique a plus de 15 ans. Un professionnel doit remettre un certificat de conformité électrique. La durée de validité d’un diagnostic électrique est également de trois ans. 

Prix et devis de ces diagnostics immobiliers Pour faire face à cette augmentation des diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente d’un bien immobilier, il a fallu que le secteur des entreprises spécialisées sur les diagnostics immobiliers se développe. Face à une demande croissante, vous trouverez donc de nombreux entrepreneurs qui se sont lancés dans ce marché en forte croissance. La qualité et le coût d’un diagnostic immobilier peuvent donc fortement variés d’une entreprise à une autre.

Il convient de s’assurer de la fiabilité des diagnostiqueurs et de demander plusieurs devis pour comparer les services et les tarifs des diagnostics immobiliers.

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Maroc. Louer ou acheter pour louer, que le ciel soit loué…

22.3.2011 par admin.

La spéculation ne lâche pas une parcelle de terrain et sait se rediriger rapidement dès que la poussière de ciment change de direction, semble-t-il, du moins dans quelques grandes villes. Il faut dire qu’après la fin 2008 et le réveil des investisseurs sur le rapport qualité/prix/marché bulleux… des produits achetés, notamment dans le standing, ils ne sont plus aptes à revenir en arrière pour acheter les yeux fermés. Même si le change financier et le prix de l’immobilier européen les invitent encore. Ils sont encore demandeurs certes, le Maroc reste attractif et le restera, mais au-dessus de la table désormais et surtout en regardant ce qu’ils achètent, certains attendant encore des baisses, alors que d’autres, les “avant 2008″ se retrouvant coincés et ne pouvant revendre. Eh oui, au jeu de la spéculation le dernier entré banque pour les autres, c’est le principe des casinos pour ceux qui espèrent encore… 

Alors ! Acheter OU louer ? 

Le plus sage est déjà de se poser en louant, et de voir avec ses propres yeux ce qui est proposé ; le choix est à faire dans les produits proposés, les qualités, les prix, afin que demain le bon investissement soit sans risque et hors de la bulle encore présente. En cherchant bien, des produits “nouveaux” arrivent et sont présentés maintenant. A étudier et à comparer sagement sans se faire pousser dans l’inconscience par le rêve oriental qui parfois fait faire des bêtises qui se transforment en cauchemar. 

Alors ! Acheter POUR louer ? 

Acheter en fonction du paragraphe précédent… pour éviter de me répéter, puis à vous de voir ensuite en fonction là aussi du produit et du public concerné par votre bien. Tout est fonction du bien et de l’endroit surtout. L’appartement en plein Casablanca n’est pas dans le contexte d’une résidence individuelle au sud d’Agadir en bord de mer. La clientèle n’est pas la même, les contraintes de la gestion du bien non plus. Ne pas oublier que la gestion collective de Syndic au Maroc existe dans le terme, difficilement ensuite dans son application, mieux vaut savoir à l’avance. Les biens présentés à l’achat et après quelques années d’existence, voire quelques mois, les feraient vite changer de classification… 

Conclusion 

Bref, louer ou louer reste aussi une question de gourmandise de la part des propriétaires. Les loyers sont-ils vraiment adaptés eux aussi à la réalité d’un marché global qui ne l’est pas lui-même ? Sans parler de ce marché “double” selon qu’il s’adresse aux Marocains ou à des gens de passage… Comme dirait la bulle, “Oh oui Pépin, qui cache le second pépin”. 

Acheter ou louer, louer le ciel pour tomber sur les bons conseils. Mais faites aussi des efforts pour les rechercher avant, ils existent désormais… car le pépin arrive toujours après la bulle. 

Philippe DELESALLE. legroupement-agadir.com

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http://www.lavieeco.com/news/votre-argent/L-investissement-dans-le-locatif-devient-a-nouveau-attractif-19030.html 

Immobilier

L’investissement dans le locatif devient à nouveau attractif 

La demande sur les appartements est en hausse en raison de prix dissuasifs à l’achat et de loyers encore raisonnables. La rentabilité pour un investisseur peut atteindre les 8%, à condition d’avoir un appartement en bon état et dans un quartier résidentiel.

Alors que les transactions immobilières sont en chute depuis fin 2009, le marché du locatif résidentiel, lui, fait preuve d’un dynamisme inattendu. Les agents immobiliers affirment tous, en effet, que l’année 2010 a été très bonne, et que la tendance se poursuit en ce début 2011. «L’arrivée d’un bon nombre de sociétés étrangères, dont les besoins en termes de location sont importants, a fortement dopé le marché, et la demande locale reste également soutenue», déclare William Simoncelli, directeur général de l’agence Carré Immobilier. Du côté de l’offre, l’on affirme que plusieurs investisseurs particuliers et promoteurs immobiliers se sont reconvertis dans la location, à cause de la mévente qui concerne surtout les segments du moyen et du haut standing.

Dans ce contexte, «les loyers sont restés plutôt stables, avec toutefois certaines corrections à la hausse à Casablanca et Rabat, et de légères baisses enregistrées dans certaines villes comme Tanger, Marrakech et Agadir», note Samir Benmakhlouf, patron de l’agence Century 21. A Casablanca, par exemple, un appartement de 2 chambres et un salon au quartier 2 Mars se loue, vide, à un prix compris entre 5 000 et 7 000 DH par mois. Alors que le loyer d’un appartement meublé à Bourgogne (2 chambres et un salon également) varie de 7 000 à 9 000 DH (voir détails dans tableau en page II )

Avec le niveau actuel des loyers, et l’accalmie au niveau de l’immobilier à l’achat, investir dans le locatif devient de plus en plus intéressant, la rentabilité annuelle pour un propriétaire pouvant atteindre 8% du prix d’achat de son bien. Et selon les professionnels, il y aura une demande encore plus soutenue sur ce marché durant les années à venir.

Les acheteurs tempèrent et préfèrent louer en attendant d’augmenter leurs revenus

En effet, même si le prix du mètre carré à l’achat n’augmente plus au même rythme qu’en 2007 et 2008, il s’est stabilisé dans les principales villes du Maroc à des niveaux élevés qui dépassent les moyens financiers d’une large frange de la population. La capacité d’endettement d’un bon nombre d’acheteurs ne couvre plus les prix demandés, même pour les petites superficies. A Casablanca, par exemple, on ne trouve quasiment plus d’appartements à moins de 9000 DH le mètre carré, même dans des quartiers un peu excentrés comme Bernoussi ou Oulfa. Dans les quartiers du centre-ville, il faut compter un minimum de 15 000 DH le mètre carré. S’ajoute à cela la pratique du noir qui persiste chez les promoteurs individuels et les particuliers, et qui constitue un frein supplémentaire à l’accès à la propriété.

Dans ces conditions, beaucoup de ménages préfèrent rester dans la location et une grande partie de la demande destinée à l’achat s’oriente «par obligation» vers la location, en attendant d’améliorer ses revenus. Selon les professionnels, même ceux qui ont les moyens d’acheter aux niveaux actuels des prix préfèrent tempérer en attendant des conditions de marché meilleures.

Il faut dire aussi que, contrairement aux pays européens, la location au Maroc reste moins chère que l’achat. «Un appartement qui vaut 1 MDH donnera lieu au paiement d’une traite mensuelle d’environ 7 000 DH. Alors que ce même appartement peut être loué à 5000 DH seulement», analyse Samir Benmakhlouf. En France, par exemple, la pratique veut que le loyer mensuel d’un bien immobilier représente 1% de sa valeur à l’achat. Si l’on applique ce rapport au Maroc, l’appartement de 1 MDH devra être loué à 10000 DH par mois.

Les agents immobiliers affirment que de plus en plus de particuliers en quête de placements rentables se lancent dans cet investissement. «Avec une rentabilité moyenne d’environ 7%, on peut récupérer sa mise au bout de 13 ans», estime William Simoncelli. Et entre- temps, le bien immobilier qui a servi à la location aura sensiblement augmenté sa valeur.

Cela dit, pour réussir cet investissement, il faut avoir une stratégie claire, cohérente avec les exigences, et miser sur le bon actif immobilier. A ce titre, il faut savoir que la rentabilité d’un appartement est supérieure à celle d’une villa, cette dernière n’offrant généralement qu’un rendement locatif compris entre 3% et 5%, alors que celle d’un appartement va de 6% à 8%. De plus, la demande sur les villas reste faible par rapport à celle des appartements.

Optez pour un grand appartement si vous préférez les locataires de longue durée

Ensuite, le choix du type d’appartement à acheter est déterminant pour la réussite d’un investissement locatif. Plusieurs agents immobiliers confirment que les appartements les plus demandés actuellement sur le marché sont ceux composés de deux chambres et un salon. Ils sont suivis par les appartements à une seule chambre avec salon, puis de ceux avec trois chambres. L’explication, selon les professionnels, est qu’il y a plus de locataires potentiels chez les célibataires et les jeunes couples que chez les familles nombreuses, qui sont plus dans une logique d’acquisition de leur logement.

Ainsi, si l’on veut réduire le risque de longues périodes de vacance de l’appartement destiné à la location, mieux vaut coller à la demande et opter pour les superficies petites et moyennes. Mais cela ne doit pas constituer le seul critère pour le choix de l’actif à acquérir. La stratégie de l’investisseur en termes de type de location entre également en jeux. «Si l’investisseur souhaite avoir un locataire stable pour trois années et plus, il doit opter pour un grand appartement. Par contre, s’il privilégie les locations de 6 mois à un an maximum, les petites superficies sont les plus indiquées», recommande M. Simoncelli. Les petits appartements sont également recommandés pour ceux qui souhaiteraient, au bout de deux ou trois ans, récupérer leur bien, notamment pour le céder. Par ailleurs, pour un grand investisseur qui souhaite se développer dans ce métier en mettant en location plusieurs appartements, le mieux serait de diversifier les superficies.

Moins d’un mois pour trouver un locataire si le loyer est raisonnable

Outre la taille de l’appartement, il y a bien entendu son emplacement et son standing qui joueront un rôle important dans l’attrait des locataires. Privilégiez les quartiers résidentiels qui ne sont pas très loin du centre-ville, même si les prix d’acquisition sont élevés, car les locataires cherchent surtout à rester proches du lieu de leur travail. Des quartiers comme Sidi Maârouf, à Casablanca, sont également très demandés vu la forte concentration de sociétés dans cette zone. Veillez également à ce que tous les équipements communs existent (ascenseur, parking, gardiennage…) ainsi qu’un minimum d’équipements privatifs (cuisine équipée, climatisation…). «Des matériaux nobles ou un style décoratif raffiné ne sont pas vraiment nécessaires. Les locataires cherchent généralement la simplicité et des équipements utiles», estime Said Benlamine, directeur de l’agence immobilière Bonnet.

Pour trouver un locataire, les agents immobiliers assurent qu’il faut moins d’un mois si le loyer demandé est raisonnable. Il faut juste coller aux loyers pratiqués dans le quartier et surtout ne pas lier le niveau du loyer à celui du prix à l’achat, car leurs évolutions n’ont pas la même ampleur. Sachez en outre que la période la plus propice à la location s’étend de juin à septembre.

Après le départ d’un locataire, l’appartement peut être reloué avant même l’expiration du préavis, s’il est bien entendu toujours dans un bon état. Sinon, il faut prendre un mois après le départ du locataire pour apporter une couche de peinture et faire les réparations nécessaires.
Par ailleurs, pour éviter d’éventuels conflits avec les locataires, notamment en ce qui concerne le paiement du loyer, il vaut mieux bien analyser le profil des candidats avant de signer le contrat de location. Certains propriétaires n’hésitent plus actuellement à demander des attestations de travail et de salaire, pour s’assurer de la stabilité du travail du candidat et de la société qui l’emploie, ainsi que de l’adéquation de son revenu par rapport au niveau de loyer exigé.

Enfin, prévoyez un bon contrat de location avec le maximum de clauses de sécurité possibles. Il faut notamment mentionner une durée de location d’un an maximum renouvelable après agrément des deux parties, le paiement du loyer par virement bancaire automatique, un délai de préavis d’un à deux mois, et la souscription par le locataire d’une assurance multirisques habitation pour couvrir d’éventuels dommages dans l’appartement.

 

Pratique : Recourir à une agence immobilière est désormais une nécessité

Accrocher une pancarte «A louer» sur la façade de l’immeuble ou recevoir des centaines d’appels impertinents suite à une annonce sur internet sont des moyens qui montrent de plus en plus leurs limites, surtout si l’on est un investisseur dans le locatif, amené chaque fois à trouver un nouveau locataire. Pour gagner en temps et en efficacité, les propriétaires d’appartements destinés à la location n’hésitent plus aujourd’hui à recourir aux agences immobilières. Bien entendu, il s’agit de faire appel à des agents professionnels et organisés et non pas aux «semsara» et autres intermédiaires traditionnels parfois douteux.
L’agence immobilière peut accompagner l’investisseur avant même qu’il n’achète le bien destiné à la location. Le choix de ce bien sera orienté par l’agent, en fonction de plusieurs facteurs, notamment la rentabilité souhaitée par l’investisseur, la durée pendant laquelle il peut rester engagé dans la location, son budget et bien sûr le potentiel du bien à attirer des locataires. Après l’achat, l’agent immobilier se chargera de trouver des locataires.
Et s’il fait de la gérance locative, il peut même se charger de la relation avec le locataire pendant toute la durée de location (perception des loyers, réparations, gestion des relations avec le syndic…).
Tout cela a un coût. Généralement, la commission de l’agent est de 2,5% H.T du prix d’achat, 1 mois de loyer après avoir trouvé un locataire et 6 à 10% pour la gérance locative.

Souhaïl Nhaïli. La Vie éco

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Marrakech. Un marché immobilier à la tête du client

8.3.2011 par admin.

Marrakech. Offre et demande, c’est la base de la vente, paraît-il ; mais au Maroc le marché s’adapte en fonction des acheteurs potentiels. Qu’ils soient étrangers ou locaux, le cahier des charges serait différent et subitement l’on trouverait des réponses et des ajustements de prix ou de produits. 

Après avoir reçu en masse les blanches colombes du nord, et un peu trop tiré sur les ficelles commerciales, n’est-ce pas là l’aveu d’un abus, qui fait que désormais les étrangers savent très bien où ne plus se poser ? La crise a produit ses effets, mais a surtout révélé ce que quelques experts relevaient depuis des années dans leurs analyses. Trop cher, mauvaise qualité en prime et merci, Pépin la Bulle immobilière. Quand une simple boîte en parpaings se vendait du simple au triple, selon l’endroit où on la posait, et n’ayons pas peur de dire au carré du double ou du triple parfois par un emballage bien étudié, la crise ne cacherait chez certains qu’une forme de suicide. Le retournement des principaux promoteurs vers l’immobilier social et économique ne surprend pas davantage les mêmes analystes. 

La qualité n’est pas un phénomène absent au Maroc. Ce qui fait défaut est le changement de vision envers ces investisseurs étrangers qui, pour beaucoup, attendent encore des réponses au Maroc de la part des promoteurs qui, du reste, ne les écoutent pas plus, si ce n’est d’une oreille absente ou seulement commerciale. Quand on sait s’adapter aux changements de clientèle, serait-il plus difficile de changer de vue afin de conserver la clientèle existante ? Les clients, vus comme des pigeons pendant des années, sont à considérer désormais comme des semblables en affaires ; mais le Win Win n’est pas encore abordé par beaucoup de professionnels dans ce secteur, qui véhiculerait encore l’image des renards, voire des requins. 

Philippe DELESALLE. legroupement-agadir.com

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Blog: http://legroupement.com

Site: http://legroupement-agadir.com

Service Investissement Seniors/Privés/Professionnels:

http://legroupement-agadir.com/le-groupement-conseil/

 

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http://www.directgestion.com/sinformer/filactu/9474-marrakech-les-promoteurs-immobiliers-adaptent-leur-offre-aux-nationaux 

Marrakech : les promoteurs immobiliers adaptent leur offre

11/02/2011

Faute de clientèle étrangère, les promoteurs spécialisés dans l’immobilier de luxe à Marrakech révisent leurs offres commerciales et ciblent désormais une partie plus importante des acquéreurs nationaux.

“L’immobilier touristique à Marrakech dépend de la conjoncture économique internationale, tous les projets qui rencontrent des difficultés dans la commercialisation étaient destinés au départ aux Européens toutes classes socioéconomiques confondues. Maintenant que l’Europe n’est pas encore sortie de la crise, les promoteurs immobiliers, qui ont ce type de produits, ont commencé à orienter et adapter leurs projets aux Marocains”, a expliqué Adel Bouhaja, président de l’Association des promoteurs immobiliers de Marrakech, lors d’un entretien au journal marocain Le Matin.

Après une correction des prix “surtout pour les produits qui ont connu des augmentations non justifiées”, le marché de l’immobilier reprend son activité normale et répond désormais au besoin local, a-t-il précisé.

Source : Le Matin.ma

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