Le logement social nouveau est arrivé… Le cru 2010 rassurera-t-il les amateurs bien plus que les experts ?

2.3.2010 par admin.

Cahier des charges ou à décharge… que gagne le social dans le logement social ?

En passant d’un logement de 140.000 à 250.000 dhs l’on pouvait au moins s’attendre à passer désormais du garage en parpaing amélioré à un vrai appartement sur le plan technique. Mais la surface serait réduite tenant compte des parties communes, ce qui réduit la famille… Entre parpaing ou béton, la double cloison semble s’évaporer, sans même aborder la notion d’isolation thermique ou acoustique, cette dernière souvent plus utile, alors n’osons pas aborder le double vitrage. En clair sans être expert c’est 79% de prix en plus, mais pour quoi de moins ?

Rassurez-vous, les “Normes Marocaines”… seront estampillées sur les matériaux… En attendant les autres normes de mise en œuvre, de certifications des ouvriers, des normes de sécurité électriques, des contrôles techniques effectifs suivis en temps et en heure…

Cerise sur le gâteau, l’écologie sera au rendez-vous, un arbre de planté par logement, mais “sous réserve” de la place restante autour des bâtiments, ou alors à planter dans un autre endroit de la ville…!!! Les nouveaux pauvres apprécieront de reboiser la ville à leurs frais et ils y penseront chaque mois en versant leur mensualité de crédit… s’ils obtiennent ce dernier. Car en fin de compte qui peut accéder à ces logements ?  

Il parait que les gens courent déjà vers certains promoteurs, par besoin d’urgence ou pour une autre raison…

2020. Objectif 1.000.000 de logements sociaux…

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http://www.lavieeco.com/economie/15954-50-a-100-m2-une-piece-salon-et-cuisine-a-quoi-ressemblera-le-nouveau-logement-social.html

Économie

50 à 100 m2, une pièce, salon et cuisine… à quoi ressemblera le nouveau logement social ?

 

Depuis quelques jours les promoteurs et le ministère de l’habitat discutent du nouveau cahier des charges.
Superficie, épaisseur des cloisons, tuyauterie, nature des matériaux utilisés… tout a été passé en revue.
Des canalisations pour installer des chauffe-eau solaires sur les toits des immeubles sont également prévues.

Annoncé en grande pompe en décembre dernier, le plan de relance des logements sociaux est l’objet, depuis début février, d’âpres négociations entre les ministères de l’habitat et de l’urbanisme, les finances et l’Intérieur, d’un côté, et les promoteurs immobiliers, de l’autre. L’objet de ces discussions n’est autre que le cahier des charges technique des logements sociaux à 250000 DH. Nombre de pièces, superficie, spécification technique, matériaux de construction…, tout ce qui touche à la construction a été débattu par les différentes parties lors des réunions tenues au sein du ministère de l’intérieur. «Tel qu’il a été revu et corrigé par les promoteurs immobiliers, le cahier des charges techniques est actuellement étudié par l’Intérieur et les Finances. Il doit être définitivement validé dans les jours qui viennent», confiait Mounia Diaa Lahlou, directrice de la promotion immobilière au ministère de l’habitat et de l’urbanisme, à l’heure où nous mettions sous presse.
Quoi qu’il en soit, on sait déjà que les logements sociaux à 250 000 DH auront une superficie comprise entre 50 et 100 m2. «Mais cette superficie comprend aussi bien les parties propres à chaque logement (ndlr, c’est-à-dire tout ce qui se trouve à l’intérieur de l’appartement) que les parties communes qui seront partagées entre les différents copropriétaires», tient à préciser un membre de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI). En d’autres termes, les futurs acquéreurs de ces logements sociaux doivent s’attendre à une superficie minimale inférieure à 50 m2 pour leurs logements puisque sont également pris en compte les espaces réservés aux escaliers, aux entrées d’immeubles ainsi que les terrasses. «Les 50 m2 sont un minimum et les promoteurs peuvent aller jusqu’à 100m2 par logement. La superficie dépendra certainement de la région et de la disponibilité du foncier», tempère-t-on auprès de la FNPI.

Tous les matériaux utilisés aux normes marocaines

A l’intérieur de l’appartement, le cahier des charges prévoit un minimum de 4 pièces à savoir une chambre à coucher, un salon, une cuisine (avec ou sans buanderie) et une salle d’eau. «Les promoteurs peuvent aller au-delà du cahier des charges; une seconde pièce ou une buanderie peuvent alors constituer un argument commercial supplémentaire», analyse un membre de la FNPI qui a assisté aux réunions avec le département de l’habitat. Selon lui, ce sont les spécifications techniques liées aux constructions qui ont suscité les plus vifs débats. C’est le cas par exemple de l’épaisseur des cloisons et des matériaux utilisés pour les construire. «Le cahier des charges prévoyait une double cloison pour les murs construits avec la brique rouge, mais cette condition est très restrictive puisqu’elle oblige les promoteurs à utiliser exclusivement des briques rouges pour les murs», explique la même source. Cette condition a d’ailleurs été assouplie et les promoteurs ne seront plus tenus de doubler la cloison dans les murs intérieurs lorsqu’ils construiront en béton banché ou en agglomérés.
Pour la plomberie et les tuyauteries qui, selon le cahier des charges, devaient exclusivement être en retube (tube en polyéthylène réticulé pré-gainé d’une protection et isolé), les promoteurs ont aussi demandé un élargissement à d’autres matériaux s’ils sont «approuvés par le bureau d’études». Dans tous les cas, tous les matériaux utilisés dans la construction des logements devront être estampillés NM (norme marocaine).

Trois ou deux mètres : divergences sur la taille des arbres à planter

En plus des détails d’ordre technique, le cahier des charges réglemente également l’aspect environnemental en obligeant les promoteurs à planter un arbre de 3 mètres de haut au minimum pour chaque logement construit et de l’entretenir pendant un an. Cette obligation a été longuement débattue par les promoteurs qui redoutent une pénurie de plants sur le marché, eu égard à l’objectif des 300 000 logements sociaux que s’est fixé leur département de tutelle. «Nous avons proposé de planter des arbres de 2 mètres de haut en comptant la racine car c’est plus simple à trouver sur le marché, mais le ministère de tutelle n’a pas accepté. On verra bien si le marché supportera cette demande qui peut rapidement atteindre les 200 000 arbres en peu de temps», indique-t-on auprès de la FNPI. Le cahier des charges laisse cependant aux promoteurs la possibilité de planter les arbres ailleurs que dans le quartier où ont été construits les logements. «En cas d’indisponibilité du foncier pour planter les arbres, le promoteur peut négocier avec la commune pour trouver un autre terrain», explique le ministère de l’habitat et de l’urbanisme.
Les promoteurs sont également tenus de prévoir des canalisations permettant d’installer des chauffe-eau solaires sur les toits des immeubles. Ils devront de même se plier à d’autres conditions telles que l’accompagnement par un bureau d’études, le suivi des constructions par un architecte et la tenue d’un cahier de chantier jusqu’à la fin des constructions. 

FOCUS : Des logements accessibles aux handicapés

Même si le plan de relance ne le prévoyait pas, les nouveaux logements sociaux à 250 000 DH seront désormais accessibles aux personnes handicapées physiques. C’est la fierté de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) qui n’hésite pas à affirmer que l’accès des logements sociaux à cette catégorie est exclusivement son idée. «Le plan de relance ne le prévoyait pas, mais nous avons insisté pour que cette condition fasse partie du cahier des charges», explique la FNPI. Les promoteurs ont donc proposé que dans tout projet, certains immeubles et pas tous, soient dotés de rampes d’accès pour les personnes handicapées utilisant des fauteuils roulants.

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CRISE ! Une chute ou une baisse qui amènerait de l’air neuf ensuite au Maroc ou un grand coup de balai attendu pour optimiser ?

26.2.2010 par admin.

Crise, crise…. que ne dit-on pas en ton nom, que ne pense-t-on pas selon les intérêts que l’on aurait en ayant misé trop avant ou en voulant miser moins après. Mais le monde par son mouvement n’est-il pas en crise quotidienne depuis toujours quand chaque matin la matière grise doit se remettre en marche pour se maintenir en vie en fonction de tous les événements environnementaux ?

Ce mouvement plus fort depuis 2008 n’est-il pas la meilleure réponse à trop d’abus de ce monde, une manière de recevoir une bonne leçon pour faire comprendre à tous que la vie continue “coûte que coûte” et qu’il faudrait s’intéresser plus pertinemment à comment la poursuivre de manière plus intelligente et utile à tous ? 

Les investisseurs n’arrivent plus en masse, cela ne veut pas dire qu’ils n’existent plus, il en reste, mais calculent certainement mieux que d’autres, ils réfléchissent plus et mieux désormais devant les marchés et surtout devant ce que l’on a à leur proposer de plus sérieux sur le terrain habituel, de plus correct, de plus honnête, de plus transparent. La qualité-prix sera un argument désormais.

La crise aura été au Maroc non pas catastrophique, le pays n’étant pas entré dans la logique boursière totale, les perdants éventuels auront eu une belle leçon, pour ne pas dire les intérêts de leurs actes. La crise pour le Maroc sera un réveil pour la suite et dès à présent, afin de jouer désormais sur des marchés professionnels avec la plus-value qualité, correction, prix, partenariat, ce sera la sortie ou du moins l’attente des nouveaux investisseurs étrangers pour qui le mot “crise” en regardant vers le sud, se nommerait “révélateur”. 

Si un secteur révèle bien des choses au Maroc depuis cette crise, n’est-ce pas le secteur de l’immobilier ? A ne pas confondre avec le secteur de la construction pour rappel. L’énergie existe toujours chez les créateurs et les constructeurs, ainsi que tous les ingrédients pour que chacun soit gagnant plus justement, mais le secteur reprendra-t-il la voie du danger et des pertes diverses qui pèsent lourdement ensuite sur l’ensemble de la société ou la voie de la raison utile pour tous, Marocains et étrangers ? 

Cette crise sera un nettoyage dans tous les cas pour beaucoup qui désormais voient d’un œil plus pertinent le pays Maroc, un coup de jeune pour ceux qui comprendront ce coup de pouce pour de nouveaux horizons.

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http://www.lematin.ma/Actualite/Journal/Article.asp?idr=112&id=128081 Habitat 

Chute des investissements directs étrangers Ils ont subi de plein fouet l’impact de la crise mondiale. 

Finie l’euphorie pour les investissements étrangers dans l’immobilier. L’année écoulée a été marquée par une chute fulgurante des IDE. Selon les chiffres officiels rendus publics par le ministère de l’Habitat, ces derniers sont passés de 7,78 milliards de DH à 4,97 milliards de DH durant les neufs premiers mois de 2009, soit une diminution de 36% par rapport à la même période de 2008.
C’est dire l’impact de la crise mondiale sur les investisseurs étrangers que ce soit ceux issus de l’Europe ou des Etats-Unis. C’est le cas de Thomas et Piron qui s’est retiré de la station Lixus et qui ont cédé leurs parts minoritaires dans les sociétés de développement de la station Mogador (Essaouira) et du projet Mansour Lake City à Ouarzazate. Citons aussi le cas du groupe américain Colony Capital dont le contrat pour le développement de la station balnéaire Taghazout a été suspendu par l’Etat en 2009 pour non-respect du cahier des charges, vu qu’il n’avait pas entamé les travaux par manque de fonds.Autre investisseur étranger qui a suscité beaucoup de rumeurs, il s’agit de Sama Dubaï dont le retrait a été évoqué par plusieurs organes de presse. Pour le moment aucune information n’a été donnée sur le retrait ou le maintien de la participation du groupe émirati à la poursuite de la séquence Amwaj du projet Bouregreg. Selon l’Agence d’aménagement de la vallée du Bouregreg, des négociations sont en cours pour relancer le chantier.
Malgré ces déboires, le Maroc reste une destination prisée par les investisseurs étrangers. Il faudra s’attendre à de nouveaux arrivants durant les deux prochaines années vu que la reprise est annoncée pour 2010 et 2011. D’ailleurs, les Britanniques ont annoncé la couleur.
Selon la compagnie britannique spécialisée dans le domaine de l’investissement immobilier à l’étranger, «Property Venture», a cité récemment le Maroc parmi les meilleures destinations pour les investisseurs britanniques en 2010.Elle a mis en avant la proximité du pays du Royaume-Uni, soulignant que la croissance soutenue de l’économie marocaine et la santé de son marché immobilier répondent aux attentes des investisseurs. Autant d’opportunités qui restent attrayantes pour les étrangers. Déjà, des investisseurs des pays du Golfe ont maintenu leurs projets au Maroc. C’est le cas de Emaar qui compte livrer ses premières villas et maisons de son projet Tinja en 2010. D’ailleurs, la filiale du groupe au Maroc a évoqué de grands progrès dans ce chantier.
Pour sa part, la société émirati “Al Maâbar International Investments” a également choisi de rester au Maroc. Il mène le projet Bab Al Bahr selon le planning préétabli, grâce à l’appui continu du partenaire local, l’Agence pour l’aménagement de la vallée du Bouregreg (AAVB).

In fine, cette chute des investissements directs étrangers a été le résultat d’une crise financière mondiale et non de la baisse de l’attractivité du Royaume. En effet, le Maroc offre d’énormes avantages aux investisseurs internationaux qui veulent mener des projets dans notre pays. Certes, pour le moment de grands groupes ont revu leur copie et préfèrent attendre un peu avant de se lancer dans de telles aventures, mais d’autres se sont jetés à l’eau.
D’ailleurs, la construction d’un complexe touristique et résidentiel d’envergure, baptisé “Jawhar Hôtel SPA et Résidences”, d’un montant global de près de 94 millions d’euros en est la preuve. La pose de la première pierre a été présidée en novembre dernier par le Prince Souverain de Monaco, Albert II. Ce mégaprojet touristique, prévu sur 15 ha, sera réalisé par le promoteur immobilier, Arium Atlas Management, et géré par le groupe Monte Carlo de la société des Bains de mer de Monaco.

Même engouement de la part de Ramos Groupe qui a annoncé durant le quatrième trimestre 2009 un ambitieux projet de résidences secondaires pour seniors actifs à El Jadida. Baptisée «CasaDora Ocean Village», cette station balnéaire nécessitera un investissement de 33 millions d’euros.
Le début des travaux est prévu entre avril et mai 2010 dès que 50% des 192 appartements programmés seront commercialisés pour une livraison fixée à février 2012. Le groupe ne compte pas s’arrêter pour sitôt, il ambitionne de réaliser d’autres projets au Maroc, éventuellement à Tanger.
Le ministère de tutelle et les professionnels disent que 2010 sera l’année de la relance du secteur immobilier.
Espérons que ce sera également l’année du come-back des capitaux étrangers pour en finir avec les chiffres alarmants de 2009.

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Quand le bâtiment va, tout va. Quand le social redémarre, tout devrait aller. Les promoteurs reprennent le jeu, mais avec des petites cartes…

20.2.2010 par admin.

Il aura fallu augmenter le prix du logement social de 79%…! Il faudra demander aux gens les plus pauvres de payer d’avance une TVA récupérable et un engagement de vivre réellement dans leur logement, pour relancer les constructeurs sur ce secteur. Les professionnels ont fait leurs comptes après les propositions de l’Etat et du Ministre de l’Habitat dernièrement.

Mais ne manquait-il pas à la table de négociations les clients potentiels ou leurs représentants ? Quelles questions ces derniers auraient-ils pu mettre sur la table ? Nous entendons parler de logement social à 140.000 dh ou à 250.000 dhs, social ou économique, l’on s’y perdrait entre prix et appellations. 

Commercialiser 75m² environ pour 140.000 dhs, ne pas s’attendre à de la construction digne de ce nom, il s’agit bien ici d’un mur de parpaing cimenté et peint, nommé ailleurs garage ou dépendance. Commercialiser à 250.000 dh, ne vous leurrez pas plus sur la consistance des murs la plupart du temps. La qualité n’étant pas abordée dans les négociations mais uniquement les prix à ce niveau. Même en montant aux prix du standing ou du haut standing, vous ne verriez parfois rien de plus derrière le tadelakt ou les quelques m² de zelliges de la salle de bain.

Les principaux promoteurs reprennent la partie en main apparemment, ou la tendent, la main, mais à regarder les chiffres il semble bien que les attentes de social seraient amorties vers l’économique et le reste de la construction. Simple nouvelle organisation ou le vrai social à 140.000 ne pèse plus lourd par quelques milliers en prévision. 

La question est de savoir si avec tout cela ces logements seront effectivement en direction du besoin des plus pauvres au regard des salaires et du crédit à rembourser, ou si de nouvelles familles se lanceront, elles aussi, dans l’achat à finalité spéculative, pour augmenter les nombreux logements encore vides ou non loués dans les périphéries des grandes villes. Qui achetait hier ces logements pour être ce jour dans un manque d’un million de logements sociaux ?

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http://www.emarrakech.info/Addoha-s-engage-a-construire-120-000-unites-a-250-000-dhs-sur-cinq-ans_a32722.html 

ECONOMIE

Addoha s’engage à construire 120.000 unités à 250 000 dhs sur cinq ans

Casablanca - Le groupe Addoha s’engage à construire 120 000 unités de logement à 250 000 dhs l’unité, sur cinq ans, annonce ce groupe dans un communiqué.

Des conventions portant sur la réalisation de ces unités sont en cours de finalisation et intéresseront dans un premier temps cinq grandes villes (Casablanca, Agadir, Meknès, Marrakech et Tanger), précise-t-on de même source.Cette redynamisation du logement social intervient grâce au nouveau dispositif fiscal mis en place par l’Etat dans le cadre de la loi de finances 2010, visant à encourager l’accès à la propriété immobilière, à réduire le déficit en logements et à combattre l’habitat insalubre.Entré en vigueur le 1 er janvier dernier, ce dispositif offre aux promoteurs immobiliers, qui s’engagent à construire un minimum de 500 logements sociaux sur cinq ans, une batterie d’exonérations fiscales et de droits d’enregistrement. L’acquéreur bénéficiera, quant à lui, d’une aide de 40 000 dhs par logement, proposée par l’Etat pour combler le différentiel de la TVA.

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http://www.maroc-finance.com/immobilier/1003-al-omrane-83-milliards-dinvestissement-en-2009.html 

Al Omrane, 8,3 milliards d’investissement en 2009

Pléthore de chiffres, hier mercredi 17 février, lors de la présentation du bilan 2009 de la Holding Al Omrane et son plan d’action 2010. Le président Najib Laraichi annonce d’emblée la couleur: 2009 a été une année difficile pour le secteur de l’immobilier. En témoignent les indicateurs relatifs à la consommation de ciment, dont la progression pour les 10 premiers mois de 2009 n’a pas dépassé 3,6%, contre 11,6% pour la même période en 2008.
Autre indicateur confirmant une conjoncture difficile dans l’immobilier en 2009: la production des logements sociaux. En 2009, la production de ce type d’habitat s’est limitée à 92.000 unités, contre 129.000 en 2008 (soit un recul de 30%).
Pour sa part, la progression de l’encours des crédits immobiliers a marqué le pas. Ces derniers ont tout de même atteint 168,4 milliards de DH l’année dernière (soit une progression d’à peine 15%). Nous sommes donc loin du bond réalisé par le prêt immobilier entre 2007 et 2008, passant de 93,37 milliards de DH à 146,8 milliards de DH en 2008. Ce qui représente une augmentation de 57%. Le programme Fogarim non plus n’a pas fait mieux.
Au contraire, les prêts garantis dans le cadre de ce programme se sont élevés à peine à 9,8 milliards de DH contre presque 15 milliards de DH en 2008 (soit une baisse de 34%). Ce programme avait plafonné en 2007, avec un volume de prêts garantis de plus de 16 milliards de DH.
Toutefois, «en dépit d’une conjoncture morose, Al Omrane a quand même réalisé un volume d’investissement de 8,3 milliards de DH, en augmentation de 14% par rapport à 2008. Ce qui en fait la première entreprise publique en termes d’investissements», déclare Laraichi.
Selon le patron d’Al Omrane, l’année 2009 a été marquée par deux faits majeurs. Il s’agit d’abord de la signature de l’acte de naissance d’une ville nouvelle près du port de TangerMed. Et ensuite de Chrafate, qui s’étendra sur 1.200 hectares, dont 769 ha d’habitat et 350 ha destinés aux activités. Une ville qui accueillera 36.000 logements, destinés à 180.000 personnes.
Réalisée à l’horizon 2016, l’aménagement de cette villa a nécessité 2,3 milliards de DH. Les engagements consentis en 2009 se sont élevés à 47,7 milliards de DH. En 2010, l’investissement sera de 300 milliards de DH.
Autre fait marquant, la mobilisation de 3.853 ha de foncier public. Une réserve située dans 32 villes, répartie à travers 10 régions et destinée à la construction de pas moins de 200.000 logements. Cette assiette foncière sera répartie, à raison d’un tiers, entre le logement à 140.000 DH, le logement économique à 250.000 DH et l’habitat réservé aux classes moyennes.
Des chantiers ont été déjà ouverts au niveau du tiers de cette réserve. En 2010, Al Omrane compte construire 50.000 logements à 140.000 DH. La holding programme aussi d’achever un programme de 20.000 unités, dont 5.000 appartements à 140.000 DH. Toujours au chapitre des réalisations de l’année 2009, le président de la holding Al Omrane parle de la signature de 330 conventions signées avec 287 promoteurs immobiliers dans le cadre du partenariat public-privé. Ces accords portent sur 918 ha dédiés à la construction de 165.000 unités, dont 34.500 logements low-cost.
Des chantiers ont été lancés, d’autres sont en cours de finalisation. Mais ce qu’il faut surtout retenir, c’est que 31.100 logements ont été construits, dont 4.000 unités à 140.000 DH.  En 2010, Al Omrane prévoit la livraison de 20.000 logements supplémentaires, dont  5.000 au prix de 140.000 DH. De plus, 33.000 unités de ce type seront lancées en 2010. Par ailleurs, le programme Villes sans bidonvilles (VSB) avance bon an mal an, selon les centres urbains. Ainsi, en 2008, environ  48.000 baraques ont été détruites après le recasement de leurs occupants. Mais en 2009, Al Omrane n’a pas pu rééditer ces mêmes proportions, se limitant à détruire 18.000 baraques seulement.
«En 2009, les autorités locales et collectivités étaient trop occupées avec les élections», explique le président de la holding. Toutefois, ce dernier affirme que 17.000 unités sont déjà prêtes et sont destinées au relogement de ces populations. Toujours dans le cadre de ce même programme, 204.000 logements sont en chantier ou déjà réalisés, dont les deux tiers par la holding. Au total, 20 villes seront déclarées sans bidonville en 2010 et s’ajouteront à 40 autres centres urbains ayant ce même label.Villes nouvelles

Al Omrane s’active également dans le programme des villes nouvelles. Ainsi, le nouveau pôle urbain de Tamesna, qui a connu quelques problèmes suite à la défection de General Contractor Maroc (GCM), accueille  6.500 habitants. Pour sa part, Tamansourt accueille déjà 26.000 personnes. Quant à Chrafate, Al Omrane est actuellement en train de réaliser le montage financier pour la construction de l’infrastructure de base de la première tranche.

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Logement social au Maroc. Acquéreur ou constructeur. Ce que dit la loi de finance de 2010 jusqu’en 2020…

16.2.2010 par admin.

Suite notre article d’hier sur l’approche de l’Etat vis-à-vis des acteurs de la construction face au dossier du logement social au Maroc, voici une autre approche très officielle qui concerne les avantages que l’Etat offre pour les 10 prochaines années sur le plan financier et fiscal afin de relancer le secteur, bien que la problématique ne réside pas dans la demande par le manque de logements évident au Maroc, mais par d’autres enjeux.

Acheteur de logement social ou constructeur de logement sociaux, qui est gagnant ? 

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http://www.lanouvelletribune.com/la_Loi_de_Finances_2010_analys_e_

par_M_Noureddine_Bensouda_Directeur_G_n_ral_des_Imp_ts_Le_Maroc_a_

fait_le_choix_de_continuer_ses_r_formes_structurantes_malgr_la_crise.html   

La Loi de Finances 2010 analysée par M. Noureddine Bensouda, Directeur Général des Impôts : Le Maroc a fait le choix de continue 

La Nouvelle Tribune :  Monsieur Bensouda, en quoi la Loi de Finances 2010 prend-elle en compte l’impact de la crise économique mondiale sur le Maroc ? M. Noureddine Bensouda : Plusieurs mesures  témoignent de la volonté des pouvoirs publics de poursuivre la politique de réformes et les efforts destinés à améliorer le niveau de vie de la population, notamment les catégories défavorisées et des classes moyennes. De même, vis-à-vis des opérateurs, la Loi de Finances 2010 comporte plusieurs volets destinés à encourager l’initiative privée, l’investissement et partant, la croissance économique. Elle marque également la poursuite de la politique d’investissements publics. 

Même dans un environnement de crise mondiale ou, plutôt, de sortie de crise, le Maroc a fait le choix de continuer ses réformes structurantes, notamment sur le plan social.  Le logement social a constitué la mesure phare de cette loi de finances. Et c’est par ce secteur que les pouvoirs publics ont projeté la sortie de crise. Comme vous pouvez le constater, c’est une politique dynamique et innovante. 

Il faut dire que ce dispositif constitue un véritable programme décidé par Sa Majesté le Roi que Dieu L’assiste, en faveur de l’accession à la propriété, puisque sa validité s’étend  jusqu’au 31 décembre 2020.  En effet, l’objectif de cette mesure est  double puisqu’elle vise aussi bien la solvabilité  de la demande  que le soutien de l’offre. 

En quoi consiste le nouveau dispositif et qu’apporte-t-il au citoyen ?  En fait, ce dispositif existait déjà, il a été amélioré pour répondre à la demande et aux normes de qualité. 

Ainsi, le prix qui était fixé 200 000 DH  H.T a été relevé à  250 000 DH H.T. Quant à la superficie du logement social, elle devra dorénavant, être comprise entre 50 m2 et 100 m2 au lieu d’être uniquement plafonnée à 100 m2. Ce minimum de 50 m2 évitera  la construction de logements exigus ne répondant pas aux critères du logement social  et aux besoins de la famille marocaine.  Le principal avantage pour le citoyen, c’est qu’il va bénéficier d’une aide directe de l’Etat. 

En effet, l’Etat va rembourser aux acquéreurs, par l’intermédiaire du notaire, le montant de la TVA au  vu d’un ordre de paiement. Pour éviter la spéculation et afin que la population ciblée accède aux avantages de ce dispositif, les acquéreurs devront s’engager à occuper leur logement à titre d’habitation principale pendant au moins 4 ans et consentir au profit de l’Etat une hypothèque en garantie du paiement de la TVA prise en charge par l’Etat.  

Quelles sont les mesures qui s’appliquent, dans ce cadre, aux promoteurs immobiliers en charge justement de la construction des logements économiques ? Pour leur part, les promoteurs immobiliers qui s’engagent à réaliser un programme de construction d’au moins 500 logements sociaux au lieu de 1500 unités précédemment, sur une période n’excédant pas 5 ans, vont bénéficier de l’exonération  de plusieurs impôts et taxes : de l’impôt sur les sociétés ou de l’impôt sur le revenu, des droits d’enregistrement et de timbre, ainsi que de la taxe professionnelle et de la taxe sur les terrains urbains non bâtis qui sont perçues au profit des collectivités locales, des droits de conservation foncière et de la taxe spéciale sur le ciment. 

A ce titre, il faut signaler que, grâce à la  réduction du nombre de logements devant être construits, la disposition s’adresse aussi bien aux grandes entreprises qu’aux PME.  L’immobilier n’est pas la seule mesure phare à caractère social… 

(Voir l’article complet pour la suite des mesures). 

Votre mot de la fin ? 

Le Maroc a fait le choix d’avancer  en poursuivant  les efforts de soutien à l’économie, en dépit des effets de la conjoncture et de la baisse des recettes fiscales, en 2009, découlant de la réduction des taux d’imposition.  De plus, le Trésor a dû  assurer, en 2009, les restitutions d’impôts  résultant  des excédents d’I.S versés au titre des acomptes et effectuer des remboursements  substantiels  en matière de TVA, soulageant ainsi la trésorerie des entreprises. 

A ce propos, j’aimerais signaler que la baisse des recettes au titre des différents impôts a été moins importante  que prévu, comme le montrent les chiffres dont vous disposez. En effet, globalement, les prévisions de la loi de finances pour 2009 ont été réalisées à hauteur de 94,7%. 

Entretien réalisé par Afifa Dassouli

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Rabat & les constructeurs. Bras de fer financier sur le logement social ou simple question de chiffres à exprimer ?

15.2.2010 par admin.

Après les plaintes des uns et des autres, voilà les chiffres des uns … qu’attendraient les autres ? La partie engagée par besoin de la part de l’Etat sur le dossier du logement social se joue désormais avec des chiffres financiers. Que donnerait Rabat de plus demain pour faire revenir les acteurs de la construction actuelle ?

L’Etat, ayant déjà soulevé l’épée de Damoclès en regardant vers des constructeurs étrangers, ira-t-il à la baisser réellement ? Au regard des avantages et “cadeaux fiscaux”, n’y serait-il pas éventuellement gagnant par moindres exigences et par les calculs, pour le bien collectif de tous les Marocains prochainement ? Les paroles divergentes laissent enfin la place aux chiffres, ce qui met face à face l’Etat marocain et le secteur des professionnels de la construction. On ne peut pas dire que Rabat n’abat pas ses cartes et même ses “as” sur le tapis du casino, face aux autres joueurs qui malgré cela n’entrent pas encore vraiment dans la partie pour le bien collectif. Rabat ira-t-il jusqu’à faire entrer dans le jeu les professionnels étrangers comme carte joker, au risque que ces derniers n’emportent la partie finale ? 

2010 “doit” apporter la réponse au logement social et économique au Maroc, ou ne l’apportera pas … Ensuite la situation serait encore pire pour la collectivité. Car même en trouvant réponse en mettant au diapason les diverses parties et en améliorant les possibilités proposées par l’Etat, l’histoire et le mouvement attendront 2011 au minimum. 

Quelles cartes apporte l’Etat ? D’abord un relèvement du prix du logement social de 140.000 à 250.000 dh …! Une exonération de la TVA récupérable pour le client et une garantie sur les prêts, un engagement sur 3853 hectares de foncier, des réductions de temps pour les autorisations administratives, des engagements pour les 6 prochains mois en urgence … et une invitation à la transparence entre les acteurs en prime.

Fichtre ! Que cela soulève des possibilités soudaines de dynamisme dans les administrations pour les semaines qui arrivent … sans parler des autres nombreux avantages financiers pour les entreprises qui joueraient le jeu, choses non reprises dans cet article …

(Voir demain notre article sur la loi de Finance 2010 et les avantages pour les entreprises qui assureraient le logement social au Maroc pour les 10 prochaines années…) 

Le Maroc de Rabat abat ses meilleures cartes devant les professionnels, qui sembleraient encore regarder vers une autre table, par doute ou par calcul. Certes, le gâteau très crémeux du logement dit de “standing & de haut standing”, dégusté depuis des années sur le dos des étrangers parfois naïfs, a fait oublier le buffet bien plus sec du social, et ce changement d’orientation invite à des horizons autres au niveau des intérêts et des marges. Une histoire de chiffres plus que de social.  

Relever déjà de 140.000 à 250.000 dh le prix du logement social, par un calcul de remboursement mensuel dans le temps, que toute banque vous calculera ou que vous pouvez faire vous-même, restera à savoir aussi de quels “Pauvres” parle-t-on encore au Maroc et dans la presse, au regard du logement social ?

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http://www.journaux.ma/maroc/actualite-marocaine/habitat-social-le-gouvernement-met-la-fnpi-au-pied-du-mur 

Habitat social: Le gouvernement met la FNPI au pied du mur 

Le gouvernement veut faire de 2010 l’année de l’habitat social et visiblement il entend mettre tout en œuvre pour atteindre cet objectif. Mercredi dernier dans la matinée, il a signé un important accord avec le GPBM. Dans l’après-midi du même jour, il a rencontré les représentants de la FNPI.

C’est dire à quel point l’Etat s’impatiente pour traduire dans les fait les directives de S.M. le Roi relatives à la relance de ce secteur. Lors de la réunion avec les promoteurs immobiliers, le gouvernement était représenté par les trois principaux ministres concernés : Salaheddine Mezouar, Taoufik Hejira et Saad Hassar. Du côté de la FNPI, étaient présents notamment, le président de la Fédération, Youssef Benmansour et le patron du groupe Addoha, Anas Sefrioui.

Pour le gouvernement, la réunion était destinée avant tout à faire passer un message sans la moindre équivoque : L’Etat a consenti des efforts exceptionnels en concédant plusieurs avantages aux promoteurs immobiliers, notamment des mesures fiscales incitatives. Il attend en échange que ces derniers se montrent reconnaissants. Question de renvoyer l’ascenseur. «Le gouvernement veut un engagement ferme de la part de la FNPI sur la base d’objectifs clairs et avec des résultats dans moins de six mois. Il a répondu favorablement à toutes les requêtes de la profession. Il veut donc que celle-ci joue son rôle de catalyseur.

Plus concrètement, que compte faire la FNPI pour accompagner la dynamique que l’Exécutif entend imprimer à l’habitat social ?», a martelé à l’unisson le trio représentant le gouvernement. Devant la fermeté du ton de l’Exécutif, la FNPI n’avait pas (encore) grand-chose à annoncer en guise de programme ou de plan d’action. «On en est encore à l’étude des conventions et des cahiers des charges», a indiqué Y. Benmansour.

En revanche, le gouvernement a eu droit aux sempiternelles plaintes sur «les problèmes qui entravent l’essor du secteur» et que Touafik Hejira a vite fait de faire voler en éclat. En effet, l’Etat qui semble déterminé plus que jamais à remettre sur les rails l’habitat social, avait déjà identifié les facteurs de blocages qui ont toujours constitué l’argumentaire de la FNPI

Plus concrètement, que compte faire la FNPI pour accompagner la dynamique que l’Exécutif entend imprimer à l’habitat social ?», a martelé à l’unisson le trio représentant le gouvernement. Devant la fermeté du ton de l’Exécutif, la FNPI n’avait pas (encore) grand-chose à annoncer en guise de programme ou de plan d’action. «On en est encore à l’étude des conventions et des cahiers des charges», a indiqué Y. Benmansour.

En revanche, le gouvernement a eu droit aux sempiternelles plaintes sur «les problèmes qui entravent l’essor du secteur» et que Touafik Hejira a vite fait de faire voler en éclat. En effet, l’Etat qui semble déterminé plus que jamais à remettre sur les rails l’habitat social, avait déjà identifié les facteurs de blocages qui ont toujours constitué l’argumentaire de la FNPI.

Ainsi au problème du foncier que les promoteurs ont souvent, invoqué pour expliquer le peu d’intérêt qu’ils portent au logement social, T. Hejira a rappelé la décision de l’Etat de mobiliser 3853 hectares.

S’agissant du financement, le responsable gouvernemental a souligné que le problème ne se posait plus. Pour lui, le GPBM s’était engagé clairement à accompagner ce chantier d’importance cardinale. Les avenants signés mercredi dernier dans la matinée permettront aux pauvres et aux personnes sans revenus réguliers de contracter un prêt de 250.000 DH garanti par l’Etat.

Et pour mieux servir les promoteurs, «la conservation foncière a créé des comités régionaux pour réagir vite aux demandes de ces derniers. Un site web sera créé. On y trouvera les conventions types ainsi que le cahier des charges», a-t-il ajouté.

Le foncier sera donc disponible. Idem pour le financement. Reste la question des autorisations qui a toujours constitué -il faut le reconnaître- une pierre d’achoppement à l’essor du secteur. Avec raison, Youssef Benmansour a insisté sur ce point, rappelant qu’il était anormal que l’obtention d’une autorisation prenne jusqu’à 12 mois.

Là, Saad Hassar, au nom du ministère de l’Intérieur, s’est engagé de la manière la plus solennelle à délivrer les autorisations au pire dans un délai de 4 semaines. Il a affirmé également que des instructions claires avaient été données aux walis et gouverneurs pour assurer un suivi rigoureux des dossiers.

«Une demande d’autorisation sera examinée deux fois seulement. Soit elle est acceptée, soit elle est rejetée. Les collectivités locales sont prêtes à vous accompagner mais nous voulons en contrepartie un partenariat transparent et respectueux des lois en matière d’habitat» a-t-il précisé.

Avantages fiscaux, disponibilité du foncier, facilités de financement, engagement à régler les complications administratives relatives aux autorisations, la FNPI ne pouvait pas mieux espérer.

Youssef Benmansour a reconnu l’importance des «gestes» faits par l’Etat. «Ce qu’on a obtenu est extraordinaire : plus de visibilité, plus d’ouverture sur les PME et le souci de la qualité», a-t-il dit, soulignant que le secteur était «sensibilisé et mobilisé».Il a promis ainsi de discuter dans les prochains jours des conventions et des cahiers des charges et de livrer la copie de la FNBTP dans quelques jours.

Déterminé à obtenir des résultats tangibles dans les plus brefs délais, l’Etat s’est employé à répondre à toutes les doléances de la profession. Ce faisant, il a mis les promoteurs au pied du mur. Ils ne peuvent plus invoquer aucun prétexte pour justifier la mollesse qui a toujours caractérisé leur engagement pour l’habitat social.

Seront-ils capables de faire de 2010 l’année de l’habitat social comme chacun l’appelle de son vœu. Les prochains mois nous diront s’ils vont relever le challenge ou s’ils vont continuer à défendre leur pré carré et à tirer profit d’une situation où le flou le dispute au «noir».
De la réunion du gouvernement avec la FNPI, il ressort que l’Exécutif a rempli sa part du contrat. La balle est dans le camp des promoteurs. Ceux-ci ont toujours eu des problèmes réels, il faut bien le reconnaître. Devant les avantages offerts par l’Etat, ils se disent satisfaits quoiqu’ils semblent être encore sceptiques. Par exemple, selon la FNPI, le foncier existe mais encore faut-il qu’il soit équipé. La question des plans d’aménagement et des schémas directeurs reste encore posée selon elle. Car, beaucoup de zones sont non encore couvertes.

Saad Hassar, le secrétaire d’Etat à l’Intérieur, a promis de régler le problème des schémas directeurs le plus vite possible, précisant que cela prendrait au moins 24 mois.

Les promoteurs ont insisté sur la nécessité de résoudre le problème des autorisations qui constituent selon eux le premier facteur de blocage. Là encore, la fermeté de S. Hassar n’avait d’égal que la précision du délai fixé pour la délivrance des autorisations. «A supposer bien entendu que le dossier de la demande d’autorisation soit complet.»

 Source: Lematin

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“Halal or not Halal”, là est la question…

10.2.2010 par admin.

Le Halal est une chose qui demande réflexion et profondeur, mais quand le terme se présente de plus en plus comme un label que l’on désirerait tamponner sur tout pour des raisons de marketing désormais, ou quand cela entre dans ce qui n’est pas au premier abord “Halal” l’on finirait par s’y perdre au même point que les financiers dans leurs explications.

Le prêt bancaire Halal existe-t-il fondamentalement ? Ne serait-ce pas une tentative de faire entrer de l’eau dans le feu sans vouloir éteindre le feu ?  L’état a déjà taxé de son côté cette pratique au point que ce qui n’était pas pris d’un côté l’était de l’autre, ce qui encourageait le crédit classique en fin de compte. Cela change désormais en 2010, mais au regard des explications données, nous souhaitons au Marocain de comprendre mieux que nous son intérêt et le respect du Halal, à la lecture de cet article. Il aurait été plus simple de nous présenter deux tableaux comparatifs, d’un crédit classique et d’un crédit Halal, en nous disant, chiffres à l’appui, qui prend quoi, entre service, qui se doit d’être rémunéré comme juste travail, et intérêts qui sous un terme ou un autre reviennent bien en finalité soit à une banque ou à l’état. 

La grande question du Halal ou du non Halal changera-t-elle la conscience et l’éthique des vendeurs de biens divers, à l’heure où ils ne désirent plus construire du logement social à 140.000 ni à 250.000 dh ?  Faut-il faire du Halal vrai ou encourager la Zakat demain ? 

Du Halal sur le prix du foncier actuel ou sur le prix des appartements présentés aux Marocains permet-il d’aborder réellement les valeurs respectueuses, alors que ceux qui s’y engageraient ne feraient en fin de compte qu’encourager l’inverse pour d’autres ?

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http://ribh.wordpress.com/2010/02/09/maroc-credit-immobilier-halal/ « La Finance islamique : une alternative solide ou de simples techniques qui remplacent d’autres ?

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Maroc : Comment bénéficier d’un crédit immobilier « halal »

Avec l’entrée en vigueur de la loi de Finances 2010, le crédit immobilier Mourabaha n’est plus sanctionné par la TVA. La Direction générale des impôts détaille les démarches à suivre et les bénéfices à tirer de ce contrat de crédit dit alternatif ou islamique.

 

Cela fait presque deux années qu’ils ont reçu le feu vert de la Banque centrale, mais les produits bancaires islamiques avaient du mal à trouver preneur, surtout en immobilier. La loi de Finances 2010 a voulu rectifier le tir en donnant un nouveau souffle à Mourabaha. Surtaxé, ce crédit immobilier alternatif restait trop cher par rapport à un produit bancaire classique. Mais, grâce à la loi de Finances 2010, cette formule ne sera plus sanctionnée par la TVA puisqu’elle ne supportera plus la TVA sur l’échéance totale, mais uniquement sur le profit de la banque et au taux de 10% seulement contre 20% auparavant.Relooké par la nouvelle loi de Finances 2010, le crédit bancaire islamique espère faire des conquêtes. Dans un document publié récemment par la Direction générale des impôts, le contrat Mourabaha détaille les démarches à suivre pour en profiter. Intégré dans la circulaire du ministère de l’économie et des Finances, le document en question explique les moyens et les bénéfices à tirer de ce contrat.Aussi, à compter du 1er janvier 2010, le contribuable ayant conclu un contrat par voie de Mourabaha, en vue d’acquérir un logement destiné à son habitation principale peut bénéficier de la déduction de la rémunération convenue d’avance avec sa banque, dans la limite de 10%, de son revenu global imposable. En plus de bénéficier de la déduction de son revenu salarial, du coût d’acquisition et de la rémunération convenue d’avance pour l’acquisition d’un logement social destiné à son habitation principale.Des avantages apportés par la nouvelle loi de Finances 2010 qui décline le contrat Mourabaha comme un contrat par lequel un établissement de crédit acquiert, à la demande d’un client, un bien meuble ou immeuble en vue de le lui revendre à son coût d’acquisition plus une rémunération convenue d’avance.Cependant, il est à préciser que la déduction, qu’il s’agisse d’un contrat de prêt ou de contrat «Mourabaha», ne peut se cumuler avec la déduction des remboursements en principal et intérêts des prêts contractés pour l’acquisition d’un logement social destiné à l’habitation principale. De ce fait, la déduction des intérêts payés par le cédant en rémunération des prêts accordés par des organismes de crédit agréés lors de la détermination du profit foncier imposable en cas de cession dudit logement.Cependant, il convient de préciser que pour les logements acquis en indivision, la déductibilité du montant de la rémunération convenue d’avance dans la limite de 10% précitée est admise, pour chaque co-indivisaire, à concurrence de sa quote-part dans l’habitation principale.Par ailleurs, l’acquéreur ne peut bénéficier de la déduction précitée que s’il justifie des pièces à fournir indiquées par la circulaire du ministère.Dounia Mounadi,

Aujourd’hui le Maroc 8/2/2010

Pièces à fournir pour bénéficier d’un financement immobilier Mourabaha

• Certificat de résidence annuel à l’adresse figurant sur la carte nationale d’identité (C.N.I.) *
• Photocopie de la carte nationale *
• Un engagement légalisé dans lequel le contribuable s’engage à occuper lui-même son logement à titre d’habitation principale et à informer l’administration fiscale de tout changement intervenu dans l’affectation dudit logement, en totalité ou en partie, dans le mois qui suit celui de changement.
• Copie certifiée conforme du contrat Mourabaha
• Copie des quittances de versement ou des avis de débit établis par les établissements bancaires.
• Tableau faisant ressortir annuellement le coût d’acquisition dudit bien et la rémunération convenue d’avance avec la banque.

(*) Dans le cas où l’adresse indiquée sur la C.N.I. ne correspond pas à celle du lieu de situation de l’immeuble, les quittances d’eau et d’électricité peuvent être prises en considération. Lire aussi :
Dispositions de la circulaire des Impôts pour l’année 2010 relatives à la Mourabaha

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Finance, Bourse et Immobilier du Maroc : les intellectuels neutres de la finance accouchent d’une bulle localisée…

3.2.2010 par admin.

 

Un juge partisan n’est pas la meilleure source d’information pour aborder l’immobilier quand toute forme d’intérêt personnel est en jeu, encore plus dans le cadre des finances, où les chiffres priment sur les lettres. Il suffit d’en parler à ceux autour de vous qui ont investi ou qui vivent plus ou moins par ce grand jeu spéculatif pour vite comprendre qu’ils vous parlent par parti pris, ou alors inconsciemment dans une vision positive afin de ne pas s’auto-inquiéter. “Par ce que vous possédez, vous pensez” pourrait-on dire pour faire court, psychologiquement parlant. Certains vous annoncent que le marché immobilier va encore gravir d’autres records demain, dépassant les prix élevés de ces dernières années. A supposer que l’apogée des prix n’ait pas encore été atteinte, dans une bulle qui, en fin de compte, n’annoncerait que de l’air en plus, qu’ils nous expliquent alors la raison du manque d’acquéreurs, pourtant bien présents, devant leurs propres attentes.

La crise de septembre 2008 qui fit s’écrouler le monde entier dans le secteur de l’immobilier semble avoir regonflé d’autres pays, mais pour combien de temps ? Ne pas vouloir perdre dure un moment, celui de sauver ses meubles, mais au final c’est tout le Maroc, tous les Marocains qui paieront la facture finale.

Nous lisons la presse, mais quelles personnes nos journalistes interrogent-ils le plus souvent, si ce ne sont celles qui ont le plus intérêt de ne pas voir trop rapidement les choses changer ? Quand rien ne bouge trop vite dans des changements attendus, vous pouvez vous dire qu’en fin de compte une majorité de décideurs et de profiteurs à tous les niveaux n’ont pas le désir de perdre quelque chose de personnel. Que ce soit politiquement, économiquement, ou personnellement selon la position de chacun dans une pyramide.

A chacun sa bulle ou son niveau de conscience dans ce qui se passe…

Ainsi la langue de bois ou le politiquement correct prime par la forme plus que par le fond dans les articles et les déclarations des premiers intéressés.

Il serait bien que la presse s’intéresse, même ici le terme intérêt s’impose, un peu plus aux autres parties qui forment ”la société” face à certains secteurs comme ici l’immobilier, une fois de plus au menu du jour au Maroc. Un tagine qu’aiment beaucoup de gens et pas seulement à l’heure du déjeuner. Qu’entendons-nous dans la rue ou dans les salons privés après le vrai tagine partagé entre amis, et que lire avec plus de recherche de l’information quand la neutralité des analyses répond plus justement à un courant général qui flotte dans les airs, comme une épée de Damoclès qui attendrait son heure ?

Marrakech plus chère que les grandes villes d’Europe ? Quelques promoteurs forment la base du jeu du Monopoly ? Les banques se jouent du marché ? Que cela est au détriment du Maroc, donc du peuple ? Les plus gros profiteurs ne sont pas les quelques étrangers qui achètent mais les institutionnels marocains ? Ce n’est pas d’aujourd’hui que des gens neutres et objectifs le disent … Les journalistes se réveilleraient soudainement devant un vent contraire qui arriverait devant des conséquences que je vous laisse découvrir par ce rapport, sans intérêt comptable direct, mais très intéressant “en vérité” …

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http://www.yabiladi.com/article-economie-2276.html

Le Professeur Christian Clairviel, né au Maroc, Docteur en droit fiscal, enseignant à Paris (Arts et métiers) ainsi qu’à l’INSEE et à l’université Cherbrooke au Canada, vient de terminer une étude sur les secteurs financiers, boursiers et immobiliers au Maroc. Selon les (premiers) résultats ces trois secteurs connaîtraient une crise latente, assimilable à celle des subprimes aux USA, mais de stricte envergure marocaine.

 L’étude a mobilisé pendant 18 mois une vingtaine d’étudiants d’école de commerce qui ont croisé des centaines de sources d’informations. FMI, petites annonces immobilières, publications légales des promoteurs immobiliers, projets d’urbanisme en cours, articles de presse… Ces données ont été croisées avec d’autres de dimension internationale.Au-delà du «constat» fait sur la dichotomie entre l’attente de logements dits sociaux (entre 140 000 Dh et 250 000 Dh) face à l’offre réduite, l’étude met en perspective qu’une ville comme Marrakech est désormais aussi chère que de nombreuses villes des pays riches.Entre les marchés des rumeurs, d’évaluations…généreuses de réserves foncières pour certains promoteurs, de spéculations, l’étude fait rejaillir que 10 promoteurs font le marché immobilier dit de référence au Maroc. «Mais en pratiquant la construction de chateaux de cartes !», indique notre source.

L’étude tend également à démonter que les institutions bancaires, s’inspirant du syndrome américain «Too big to fail», font porter finalement la responsabilité à la banque du Maroc (elle se chiffrerait à 150 milliards de Dh), prêteur en dernier ressort alors que celle-ci ne peut adosser ce risque en Crédit Default Swap (CDS) - assurance par laquelle l’établissement financier se protège du risque du défaut de paiement d’un crédit en payant une prime – sauf à compromettre la notation internationale du Royaume et de sa monnaie.

En outre, l’étude indique qu’à part certains individus pour qui l’argent n’a pas d’importance et certains spéculateurs anglais pratiquant la technique «achat-revente simultané» (Input-Output Overloap) ou quelques retraités européens, ce sont essentiellement des personnes physiques résidant au Maroc, et non des MRE, des professionnels de l’immobilier et (surtout) des acteurs institutionnels marocains qui entretiennent la (dangereuse) bulle.

Qu’en sera-t-il dans un avenir à court et moyen terme ? Trois scénarios sont envisagés par l’étude.

Primo : crise majeure à l’horizon 2015 susceptible d’anéantir pour une décennie la Bourse de Casablanca et des entreprises du BTP, renationalisation des banques, relance de l’informel, longue récession.

 

Secundo : crise sévère à l’horizon 2013 venant du tourisme, de l’immobilier haut de gamme et du commerce international si l’économie mondiale tarde à retrouver le chemin de la croissance.

Tertio : atterrissage en douceur qui supposerait que le Maroc adopte des mesures drastiques en 2010 au niveau de la réglementation avec une application sans…concessions.

Rachid Hallaouy

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Maroc Immobilier. Une table de 363 convives nécessaire afin de servir le foncier et le social en plat principal. Il manque le dessert final …

2.2.2010 par admin.

Une bonne manière d’entendre tout le monde en même temps et de voir qu’entre l’hôte et ses convives, les tagines n’ont pas les mêmes épices, voire les mêmes recettes …

 

Le foncier est un problème, le prix du foncier aux endroits où le logement social est vraiment attendu en serait la raison. Certainement par la faute des classes sociales les moins nanties … Bien qu’issus de cette catégorie, de nombreux Marocains sont entrés eux aussi dans le jeu de dupes en devenant des revendeurs, afin de faire gonfler les prix de l’immobilier partiellement dans ce social, imitant les plus gros acteurs de ce secteur. L’immobilier reste l’investissement le plus rentable au Maroc.

Néanmoins l’Etat et les acteurs de l’immobilier ne semblent plus chanter d’un même accord désormais, nous avions déjà soulevé ce manque de diapason depuis de nombreuses semaines. La diplomatie reste courtoise à ce niveau, mais sur le fond il va bien falloir que certains cèdent à un moment ou alors que Rabat tape plus fermement sur la table pour faire vibrer les briques, avant que le château de cartes ne s’écroule vraiment.

Dysfonctionnement, entend-on… Mr Toufiq Hejira, le Ministre de l’habitat, ne s’en cache pas lors de ses interventions diverses via la presse actuellement. Nous sentons bien que l’association Etat/Promoteurs joue une partition sur quatre rails, donc doucement vers deux voies pas toujours parallèles, même s’ils veulent tous rejoindre une même gare sans trop de dommages collatéraux.

Sauvetage ! Le terme n’est pas encore lancé pour l’immobilier par ces acteurs, bien qu’il sera certainement employé dans quelques temps devant une situation qui ne pourrait s’arranger que par des obligations envers certains, plus que par des volontés de renoncer à certains résultats financiers, du vendeur de foncier aux promoteurs, sans oublier même les clients à leur niveau qui spéculent plus qu’ils ne désirent se loger pour beaucoup.

Le social, parlons-en : “… Absence d’offre. Désintéressement. Prix inaccessible. Spéculation …” En réponse, vous entendrez hausse des terrains, du ciment et du fer depuis 15 ans. Restons vagues et généralistes, cela évite d’entrer dans le détail et la précision des vrais comptes. Vous n’entendrez jamais hausse des salaires des ouvriers ou des petits constructeurs à la base qui, eux seulement, vous donneront le détail des matériaux et des taux horaires, qui n’ont pas suivi ceux indiqués sur les plaquettes publicitaires commerciales au final.

1 million de logements “sociaux” en attente ! Soit 131.000 par an pour amortir la demande annuelle et le manque accumulé pour les dix prochaines années, voilà un programme pour relancer un secteur qui ferait pâlir de jalousie de nombreux autres pays en ce moment. Les clients attendent en masse à la porte, mais qu’est-ce qui faute ? Un début de réponse entre les lignes “… Maintenir des prix bas …” Les vilains mots que voilà pour beaucoup … Et si parler juste était une réponse ou une solution ?

250.000 dh le logement “Social”. En trouvant des facilités fiscales, c’est encore 140 fois le salaire minimum de cette classe sociale concernée, quand elle touche effectivement ce niveau de salaire … Soit 15 ans de remboursements (+ les intérêts et les frais) ou 2131 dh/mois et un prix final de 383.580 dhs si vous ne travaillez que pour rembourser la banque … Je vous laisse calculer avec précision et envisager votre projet de vie avec ce qui ne reste pas pour cela … sur :

http://www.creditimmobiliermaroc.com/

 

Certes, même à ce prix, ce ne sont pas les concernés socialement qui seront aux portes des agences des logements sociaux, à moins que la grille des revenus des Marocains soit différente de celle des statistiques et que le secteur économique informel soit pris en compte. Même des étrangers achètent chez Al Omrane des appartements. Il n’y en a plus aux guichets, mais en payant cash à l’étage ils vous en trouvent aussitôt … au point même qu’ils vous font des ristournes si vous avancez les paiements échelonnés au départ … un signe de manque de fonds …

Construire à 140.000 dh, cela revient dans les échanges, sur des terrains mixtes. C’est-à-dire en mêlant du social, du logement économique, et du standing, soit en clair faire financer le social par les autres clients. La solidarité par les autres serait une solution, sous réserve que le béton social ne soit pas caché sous quelques plaques de marbre dans l’entrée et reclassé aussitôt en économique ou en standing, comme ce qui se faisait ces dernières années …

Ajouter à tous ces “détails” : l’administratif qui tarde dans ses plans d’aménagement, la géographie du social, certes les moins riches travaillent aussi au plus proche des plus riches donc au même niveau du foncier … sans oublier le “NOIR” oui, oui, il en fut question, même que cela permettrait, pour certains, d’en faire un argument “d’autorégulation” du marché, faute de ne pouvoir gérer les mentalités … Restent les financeurs et banques qui, elles, analysent les mouvements dans un ensemble, et qui deviendraient frileuses par les risques, mais qui ne le serait pas devant ce qui se lit ici ?

Un point commun général ? Ce serait la crainte que l’état se retourne sérieusement vers de gros promoteurs étrangers, qui eux seraient capables de faire du logement social à juste prix tout en apportant des plus qualitatifs. Quand un BOUYGUES est capable de construire la plus grande mosquée du pays, n’ayons pas de doutes que sur le logement social au Maroc ces grandes entreprises étrangères coloniseraient le marché en totalité demain … Elles doivent d’ailleurs attendre d’un œil averti en ce moment en comptant les points, voire les heures prochaines …

2010 et 2011 seront deux années décisives pour l’immobilier de masse, mais dans quel sens pour le Maroc ? Pourtant les clients sont présents dans toutes les classes sociales, et attendent aussi désormais de voir pour mieux compter … Ou bien faites comme 60% des Marocains qui ont bien compris depuis des années les raisons, faites construire et gardez les marges pour vous …

Lisez notre article de demain, une analyse intéressante sur ce que nomment déjà certains analystes neutres ”une bulle marocaine …”

http://www.lavieeco.com/economie/15691-le-plan-de-relance-du-logement-social-sera-t-il-victime-du-manque-de-foncier.html

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Économie

Le plan de relance du logement social sera-t-il victime du manque de foncier ?

Si le plan permet de corriger plusieurs dysfonctionnements, il ne résout pas, selon les promoteurs, le problème du foncier à prix abordable
60% de la demande de logements porte sur le segment du social et 63% de la demande en logements sociaux concentrés dans cinq régions : Casablanca, Rabat, l’Oriental, Souss-Massa-Draâ et Marrakech
30% des crédits vont à l’immobilier, les banques plus vigilantes par crainte d’un risque systémique.

 

C’est sans doute l’un des dîners-débat qui aura réuni le plus de monde, autour d’une seule table ronde, au cours des dernières années. Jeudi 21 janvier, le Royal Mansour de Casablanca réunissait Toufiq Hejira, ministre de l’habitat, Youssef Iben Mansour, président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI), Alami Nafekh Lazraq, patron du groupe Alliances et Ahmed Rahhou, PDG du Crédit immobilier et hôtelier (CIH), à l’invitation de La Vie éco. Promoteurs, notaires, architectes, fabricants de matériaux de construction, banquiers…, ce sont exactement 363 personnes qui ont fait le déplacement, intéressées par le thème du jour : «Immobilier, un nouveau souffle pour le secteur ?» 
Naturellement, le tout nouveau plan de relance du logement social a mobilisé le débat. Et c’est le ministre Hejira qui a ouvert le bal par une présentation complète du plan de relance du logement social tel qu’il a été approuvé en décembre dernier dans le cadre de la Loi de finances 2010. Mais avant de parler de la relance de ce segment, le ministre a commencé par expliquer les dysfonctionnements qui avaient stoppé net la production du logement social. «Dès le premier semestre 2009, nous avions commencé à constater les premiers symptômes de la désaffection, tels que la baisse de 30% de la production du logement social, l’absence totale de l’offre, le désintéressement du secteur privé qui s’est orienté vers d’autres segments» , souligne M.Hejira. Le ministre met également en avant les «écarts» constatés dans le prix de ces logements qui n’ont cessé d’augmenter pour devenir quasi inaccessibles, notamment pour la population cible. La spéculation y est naturellement pour quelque chose, mais les coûts de revient réels aussi : en moins de 15 ans, le coût du foncier a augmenté de 94% et même ceux du ciment et de l’acier, de 50%. Résultat : avec le manque d’incitation fiscales, le secteur n’était plus attractif.

Le manque global est estimé à un million de logements Or, si l’offre a baissé, la demande en logements au Maroc, elle, n’a pas cessé de s’accroître pour atteindre les 125 000 unités par année, dont 60% pour le logement social (70 000 nouveaux ménages sont à la recherche d’un logement social). «Durant ces dix dernières années, le déficit global en logements a atteint 609 000 unités (NDLR, le déficit global est d’environ 1 million de logements). En d’autres termes, nous sommes obligés de produire 131 000 logements par an dont 70 000 pour les nouveaux ménages et 61 000 unités pour résorber un dixième du déficit déjà existant», analyse M. Hejira. Ventilée par région, 63% de cette demande se concentre sur cinq régions, à savoir Casablanca, Rabat, l’Oriental, Souss-Massa-Draâ et Marrakech.Un plan sur dix ans, des avantages fiscaux et un ciblage verrouilléUne fois les difficultés diagnostiquées, le ministre de l’habitat s’est appliqué à présenter le dispositif de relance du logement social qui devrait, en toute logique, corriger les travers existants. Il faut d’abord savoir que le nouveau dispositif s’étale sur une décennie puisque les nouvelles mesures du logement social couvrent la période 2010-2020. «L’objectif est de donner aux promoteurs une visibilité sur 10 ans, ce qui devrait leur permettre de bien étudier leur investissement et de s’engager sans craindre un changement du dispositif», commente M. Hejirra. Par ailleurs, et pour corriger la distorsion existante entre coût de production et nécessité de maintenir un prix bas, les acquéreurs devraient se voir appliquer un prix sans TVA, ce qui ramènerait la valeur maximale du logement à acquérir à 250 000 DH au lieu des 290 000 DH environ que l’acquéreur devrait payer. L’Etat se chargerait alors de verser la différence au promoteur.
Ensuite, pour éviter la spéculation et les achats multiples faits par une seule personne,  l’acquéreur doit prouver qu’il s’agit d’une habitation principale et non secondaire. «Il s’agit du filtre qui conditionne désormais l’achat. Pour bénéficier du logement social et de l’exonération de la TVA, l’acheteur du bien immobilier devra s’engager à occuper le logement à titre d’habitation principale, pendant 4 ans au moins», explique le ministre. Cette condition sera garantie par une hypothèque sur le logement, consentie au profit de l’Etat. Dans le nouveau dispositif, le logement social est désormais présenté comme un appartement dont la superficie varie entre 50 et 100 m2. Cette superficie variable permet la réalisation de plusieurs produits selon l’offre et la demande qui changent d’un quartier ou d’une ville à l’autre. Quant au prix, il est variable avec un maximum de 250 000 DH hors TVA. Selon M.Hejira, «cette mesure a l’avantage de prendre en considération la variation importante du prix du foncier et le coût de construction à travers le territoire».
Les promoteurs ne sont pas en reste puisque le nouveau plan de relance permet à ceux qui produisent un seuil minimum de 500 logements sociaux d’être exonérés de l’IS/IR, taxe sur le ciment et taxes locales dans le cadre des conventions qui seront signées avec l’Etat durant une période de 5 ans. La réduction du seuil de production de 2500 (dans l’ancien système) logements à 500 «vise à intégrer dans cette nouvelle dynamique les petits promoteurs immobiliers, et assurer une meilleure répartition des programmes de logements sociaux sur l’ensemble du territoire», tient à préciser M.Hejira.

Du foncier public conditionné à l’engagement dans le programme des logements à 140 000 DHTout cela est-il suffisant pour la relance du secteur ? Si le plan paraît cohérent et de nature à corriger les dysfonctionnements, la question du foncier reste posée. MM Iben Mansour et Alami Lazraq ont lourdement insisté sur la question. Quelle disponibilité ? Réponse du ministre : «Il y a tout d’abord un stock de foncier public mobilisé, celui des 3 850 ha cédés par la Direction des domaines à Al Omrane». Or, pour en bénéficier, les promoteurs doivent également produire des logements économiques à 140 000 DH, et cela dans le cadre de programmes de logements mixtes, comprenant à la fois social, économique et haut standing, ce qui permettrait de faire de la péréquation. Les promoteurs sont-ils disposés à intégrer cette démarche ? «Quand bien même ils le voudraient, encore faudrait-il que l’emplacement de ce foncier corresponde aux régions/villes où la demande est la plus forte», fait remarquer, à juste titre, le président de la FNPI. Ces remarques auront fait réagir le ministre de l’habitat qui estime qu’en échange d’un foncier public à bas prix (600 DH/m2) les promoteurs immobiliers pourraient faire un geste et intégrer dans leurs calculs une partie des logements à 140 000 DH sur lesquels ils ne sont d’ailleurs pas perdants. «C’est un deal win/win», clame-t-il avant d’ajouter que «de toutes les manières, il y a également le foncier privé pour ceux qui ne seraient pas intéressés».
Mais, là encore, la partie n’est pas jouée d’avance ! «Le retard pris dans l’approbation des plans d’aménagement de plusieurs villes comme Casablanca nous empêche de trouver du foncier pour réaliser des logements. De plus, il existe plusieurs statuts juridiques du foncier au Maroc qu’il faudra unifier», argumente Youssef Iben Mansour. Selon lui, le succès du plan de relance dépend non seulement de la possibilité de mobiliser du foncier privé mais surtout de mobiliser davantage de foncier public et spécialement dédié au logement social.
Pour M. Alami Lazraq, PDG d’Alliances Développement Immobilier, même en trouvant ce foncier privé, la question du coût de revient du logement devient problématique. «Selon les chiffres présentés par le ministre, 50 % de la demande en logement social se concentre sur l’axe Kénitra-Rabat-Casablanca-El Jadida». Or, ajoute M. Lazraq, le prix du foncier tourne aujourd’hui autour de 1 500 DH le m2 dans cet axe, ce qui ramène l’impact du foncier à 100 000 DH par logement. Les 150 000 DH qui restent doivent servir à payer les études préliminaires, la construction, les frais financiers et à commercialiser le produit. «Ce qui veut dire que si la problématique du foncier n’est pas réglée, nous ne pourrons tout simplement pas produire des logements sociaux dans cet axe qui accapare la moitié de la demande» , renchérit M.Lazrak.Le noir ? Question de mentalités M. Hejira, lui, reste convaincu qu’une offre supplémentaire en foncier permettrait d’en faire baisser le prix au mètre carré et appelle à la patience. D’ailleurs, ajoute-t-il, «nous avons annoncé il y a deux ans l’ouverture de 50 000 ha à l’urbanisation à travers le territoire national, certes des retards existent dans la mise en œuvre des plans d’aménagement mais c’est aujourd’hui une question de mois». A noter que le ministre a annoncé avoir entamé des tournées en vue de sensibiliser les autorités locales à négocier avec les détenteurs de terrains privés désaffectés en vue de céder leurs biens aux promoteurs.
Autre sujet soulevé et qui a d’ailleurs fait réagir des notaires parmi l’assistance : la pratique du noir. Si le nouveau plan du logement social, en rendant la transaction obligatoire devant le notaire, ambitionne de freiner quelque peu le fléau, le ministre reconnaît que le noir relève d’une problématique culturelle loin d’être cantonnée au seul secteur de l’immobilier et il estime qu’en dehors de l’évolution des mentalités, c’est surtout une offre abondante qui est à même de permettre au marché de s’auto-réguler.
Enfin, sur la question du financement, les promoteurs se sont inquiétés de la propension du secteur bancaire à être plus restrictif concernant l’octroi des crédits, notamment en matière de conditions et de taux.  
Ahmed Rahhou, PDG du CIH, reconnaît que le secteur a été plus vigilant, mais cela est normal, juge-t-il. «Quand on a un secteur qui représente 30% de l’encours des crédits, cela peut présenter un risque pour le banquier. Il est donc légitime, pour sauvegarder le système financier, de faire attention et de suivre de près les entreprises», ajoute le PDG du CIH. Et si les banques avouent avoir durci les conditions d’octroi de crédits, elles l’expliquent par les problèmes rencontrés par les promoteurs dans la commercialisation de leurs produits. M. Rahhou explique : «Nous avons constaté un allongement dans la durée de vente de certains programmes immobiliers qui prennent un ou deux ans de plus qu’auparavant. Notre rôle n’est pas de pousser au crime et si un promoteur connaît des problèmes pour commercialiser un programme, nous ne l’encouragerons pas à en ouvrir un autre». D’ailleurs, la mévente dont souffrent certains segments du secteur n’est pas restée sans conséquence puisque les impayés ont connu une légère hausse en 2009. Rien d’inquiétant pour M.Rahhou qui rappelle qu’en 2009 il y a eu une baisse d’environ 30% de la production des logements. «Ce qui peut expliquer le tassement de la croissance des crédits aussi bien aux particuliers qu’à la promotion immobilière», conclut-il.

 Concurrence :Contre les appels d’offres internationaux

Les promoteurs immobiliers ont bien profité du dîner-débat pour remettre sur la table la pratique des appels d’offres internationaux, adoptée depuis peu par le ministère de l’habitat et son bras armé Al Omrane. Ils sont particulièrement remontés par rapport à cette pratique. «L’immobilier est un secteur maroco-marocain et nous ne comprenons pas le recours à des appels d’offres internationaux pour la construction de logements destinés à une clientèle marocaine», fait mine de s’interroger Youssef Iben Mansour, président de la FNPI. Mohamed Alami Nafakh-Lazrak, PDG d’Alliances Développement, va plus loin pour dénoncer le recours à certains promoteurs étrangers «qui ont tout simplement laissé tomber leurs projets en plein chantier après avoir remporté un appel d’offres qui aurait pu aller à des promoteurs nationaux, sachant que le secteur s’est professionnalisé». Le ministre de tutelle, Toufiq Hejira, n’est cependant pas d’accord avec la position des promoteurs. «L’ouverture à la concurrence internationale constitue une excellente chose pour la compétitivité», soutient-il.Verbatim : Toufiq Hejira, Ministre de l’habitat et de l’urbanisme

Rien que durant ces dix dernières années, le déficit en logements a atteint les 609 000 unités. En d’autres termes, nous sommes obligés de produire 131 000 logements par an dont 70 000 pour répondre à la demande et 61 000 unités pour résorber un dixième du déficit cumulé en une décennie.

 Verbatim : Mohamed Alami Nafekh-Lazraq, PDG d’Alliances Développement

Trouver du foncier privé c’est bien, mais sur l’axe Kénitra-El Jadida, là où s’expriment 50% de la demande pour le logement social, le terrain coûte 1 500 DH le m2 soit 100 000 DH par logement. Comment faire pour réaliser et vendre à 250 000 DH ?

 Verbatim : Ahmed Rahhou, PDG du CIHLe secteur de l’immobilier accapare 30% de l’encours des crédits distribués par les banques à l’économie. Il est normal que ces dernières soient plus vigilantes à la fois dans leur propre intérêt que dans celui des promoteurs. Nous ne sommes pas des pousse-au-crime.

Verbatim : Youssef Iben Mansour, Président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliersToute forme de réglementation qui pousserait les opérateurs privés à mettre sur le marché le foncier sera la bienvenue pour les promoteurs qui veulent travailler et construire des logements. Ensuite, il devient urgent de lancer les plans d’aménagement des grandes villes qui sont en retard.

Naoufal Belghazi 01-02-2010

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Agadir: Duel au quartier Founty entre administration et promoteurs touristiques.

28.1.2010 par admin.

Mais que se passe-t-il à Founty City ? Le SMIT de Wesson dégaine devant les frères RIPT…

Founty, pour les non initiés, est une zone d’Agadir où culminent non pas les plateaux rocheux mais les principaux grands hôtels d’Agadir-City. Zone encore semi-désertique par endroits, où entre deux enseignes lumineuses seuls les cactus résident, et où parfois quelques chercheurs de terrains tenteraient encore d’y trouver en vain les quelques m² pour poser leurs vieux jours, voire leur Saloon… Inutile, la zone est minée par un prix du m² qui rebute les Indiens de passage. Les promoteurs touristiques de la famille RIPT le savent bien puisqu’ils ont acheté il y a quelques années au prix “subventionné” de 400 dh le m². Sans se soucier des vents de crise venus de l’occident avec le temps qui leur donnent d’autres idées que des lits à la journée ou la semaine. L’époque du tourisme serait devenue une vision secondaire désormais pour ces promoteurs du tourisme et ils lorgneraient eux aussi sur la promotion pure, la vraie, celle qui répondrait plus aux résidents qu’aux voyageurs de passage. Confondraient-ils lits dans un hôtel et lits dans un appartement ?

  

De l’immobilier en étage sur un terrain à 400 dh le m² en pleine zone centrée et touristique ferait rire d’office tous les coyotes du désert plus habitués à d’autres tarifs quand il s’agit de construire au plus proche de la Banque et du Saloon d’Agadir-City. L’affaire fera-t-elle appel au Sheriff et ensuite au Juge pour faire respecter le contrat passé… ou le secteur du tourisme n’intéresserait-il plus les professionnels du secteur et le jeu serait-il moins payant désormais ?  La suite au prochain album …

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http://www.agadirinou.com/modules/news/article.php?storyid=5196

· Les promoteurs de la zone veulent du RIPT
· Le département du Tourisme pas favorable au concept

LE modèle de développement Ript (Résidence Immobilière de Promotion Touristique) donne de l’élan aux promoteurs du Founty. Depuis la promulgation de la loi n°01-07 édictant les mesures particulières relatives aux Ript, plusieurs propriétaires de parcelles touristiques dans le quartier Founty ont exprimé le souhait de réaliser leur projet dans ce cadre. Mais jusqu’à présent le ministère du Tourisme ne semble pas favorable à leur désidérata.Pour un représentant de la Société marocaine d’ingénierie touristique (Smit), la vocation des lots en question, destinés à l’aménagement de résidences hôtelières a été précisée, lors de l’achat, aux promoteurs du foncier. «Les terrains vendus à 400 DH environ le m² ont été subventionnés dans ce sens», indique un institutionnel. Mais les investisseurs insistent pour un changement de destination du foncier. Certains membres de l’entité ont déposé pour instruction des dossiers de demande d’autorisation de construire. La réponse du département du Tourisme à ces demandeurs rappelle que conformément au plan d’aménagement en vigueur les lots en question se situent dans la zone hôtelière de la station balnéaire d’Agadir.Pour le ministère, la loi n° 01-07 vise à donner une vocation touristique aux lits immobiliers à réaliser dans les zones touristiques de manière à contribuer au développement des flux touristiques. Le département de tutelle souligne, par ailleurs, que le texte de loi a pour objectif de convertir les structures immobilières existantes en capacités d’hébergement commercial.En clair, la zone hôtelière du Founty n’est pas concernée par les dispositions de la loi. Les propriétaires des résidences hôtelières en activité soutiennent que ‘’oui’’. ‘’Le deuxième alinéa de l’article 25 de la loi 01-07 est clair à ce sujet’’, avance un intéressé. Le texte de loi dispose en effet que «Les résidences hôtelières classées en application de la loi précitée n° 61-00 peuvent, sur autorisation de l’administration, être converties en résidences immobilières de promotion touristique….». Aussi les propriétaires des résidences hôtelières en activité dans le Founty considèrent qu’ils sont dans leur droit de décrocher l’autorisation du ministère du Tourisme à partir du moment où ils remplissent les conditions énoncées dans la loi. Pour les promoteurs qui n’ont pas encore valorisé, ils veulent un accord de principe du département de tutelle avant de se lancer dans des investissements. Et ils n’en démordent pas. Il semble donc que le dernier mot concernant ce dossier n’est pas encore donné, surtout que la valorisation de la zone est à la traîne.

Malika ALAMI
L’économiste

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Lumière sur le dessous de table immobilier au Maroc. “Noir c’est noir, il n’y a plus d’espoir…” Le “Blanc” est fiscalement un plus depuis 2009…

26.1.2010 par admin.

Acheter du foncier et de l’immobilier en restant foncièrement honnête. Un avantage désormais mathématique.

Un peu de lumière sous la table.

 Vous avez pratiqué le dessous de table avant 2009 ? Désormais sachez-le, l’administration depuis 2009 ne tient pas compte du prix de vente sur le contrat mais de son propre barème selon les secteurs, les quartiers et les rues…

Vous avez acquis un bien à 12000 dh le m², (ou même bien plus cher, déjà pas de chance, vous auriez dû faire construire, bref autre sujet…), et vous auriez payé 3000 dh sous la table. Soit officiellement à 9000 dh le m². Vous désirez revendre plus tard avec plus-value, à 13000 dh le m² dont 3000 dh toujours sous la table afin de récupérer le non officiel ou 10000 dh pour le nouvel acheteur. Le Fisc vous imposera d’office à 26% sur 12000 dh moins 9000 dh soit 3000 dh, alors qu’en étant transparent au départ vous auriez payé la plus-value seulement sur 1000 dh. Sans parler des autres problèmes possibles… Mais supposons que le bien baisse avec les années, ce qui arrive pour certains et qui arrivera encore en 2010 vu la situation actuelle… (Certains promoteurs ont vendu avec 30% de remise ce que d’autres clients ont acheté à 100% dans le même programme… bref encore un autre sujet, quoique). Votre bien officiel de 12000 dh le m² est revendu à 11000 dh le m², vous débourserez au Fisc néanmoins l’impôt sur la différence entre 11000 moins 9000, soit sur 2000 dh au m².

La pratique ayant été quasi habituelle et généralisée il y a encore quelques temps, il ne vous reste plus qu’à faire le calcul de vos prochaines pertes et préparer un chèque à l’ordre du Fisc… Aujourd’hui quelques agences sérieuses indiquent sur leur vitrine “TRANSACTIONS SANS NOIR” ou “AGENCE TRANSPARENTE“, un futur label “éthique” pas encore répandu néanmoins.

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http://legroupement-agadir.com/terrain-achat-vente/

A SAVOIR “foncièrement”… 

IL N’EXISTE PAS D’INDICE DE L’IMMOBILIER A CE JOUR Les recherches ne peuvent donc se faire qu’en connaissance du terrain, des us et pratiques du moment, ce qui dépend donc de chacun… souvent à la tête du client et surtout des étrangers.Le premier indice de l’immobilier devrait être réalisé et exister au niveau “National” en février 2010, des indices par régions et villes ne seront présents qu’ensuite dans les 3 prochaines années selon les autorités. 

SUR QUOI SE BASE LE FISC MAROCAIN ?

Les services fiscaux sont plus organisés que le marché et se basent eux sur les moyennes connues des prix pratiqués du moment, selon les secteurs et quartiers dans les villes du pays. 

LA PRATIQUE DU ”NOIR” OU “DESSOUS DE TABLE”

Il était d’usage depuis des années de faire construire ou d’acheter du foncier avec une partie “non officielle”, l’usage est encore largement répandu, mais ne favorise plus désormais l’acheteur. Les services administratifs fiscaux lors de vos déclarations connaissent très bien les prix pratiqués par les offreurs malgré un indice officiel encore inexistant, donc lors de vos déclarations fiscales ou lors de la revente de votre bien, vous n’échapperez pas au rappel appliqué d’office. 

ACHETER EN TOUTE TRANSPARENCE LEGALE. POURQUOI ?

Nombre d’étrangers se sont posés au Maroc à une époque où l’administration n’était pas aussi organisée comme cette dernière décennie. Il suffisait d’acheter une parcelle en direct quasiment et d’y construire en toute liberté. La personne qui désire vendre et récupérer ses finances se retrouve bloquée désormais par le Fisc, qui lui réclamera “les impossibles justificatifs” de son achat. Impossible ensuite de rapatrier ses finances en son pays d’origine. Ne jouez pas la pseudo facilité au Maroc désormais, même si cela vous est présenté par les vendeurs de foncier comme par certains promoteurs. Ayez les justificatifs et la traçabilité écrite de toutes vos transactions de paiement. Idem si vous rénovez une ruine, pour la plus-value. Et ne confiez pas vos originaux, seulement les copies certifiées, mêmes les administrations publiques comme privées peuvent perdre vos documents… 

Le Groupement Conseil

http://legroupement-agadir.com/le-groupement-conseil/  http://legroupement-agadir.com/le-groupement-conseil/nos-apports/   http://legroupement-agadir.com/le-groupement-conseil/nos-professionnels/   http://legroupement-agadir.com/le-groupement-conseil/références/

   http://legroupement-agadir.com/terrain-achat-vente/

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