30.8.2010 par admin.

Humour, quoique… Qui en doutait encore depuis la crise de la fin 2008 qui, elle aussi, ne devait jamais atteindre les côtes du pays ? Les analystes et gens sérieux n’avaient-ils pas annoncé la situation bien avant par leurs vols réguliers au-dessus d’un nid de coucous ?

Les mouettes en bord de mer ne voient plus arriver les pigeons commes lors des années précédentes, mais plutôt des cigognes qui viennent passer l’hiver seulement, et qui préfèrent garder leur nid le reste du temps en Europe, ou trouver nid en location pour l’instant, dans l’attente de la baisse des prix ou du retour de la raison chez les corbeaux.

Les secteurs chers, sans jeu de mots, quoique, comme le tourisme et l’immobilier, s’ils ont été deux vecteurs importants pour le développement du pays, soulèveront désormais la notion de la rançon du succès attendu, qui se paiera encore très cher et qui réclamerait plus des blanches colombes, symbole plus judicieux pour la suite de tous…

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Chère, chère la destination Maroc !

La cherté de l’immobilier est attribuable, ente autres, aux marges bénéficiaires exorbitantes. Le Maroc se voit attribuer la 65e place parmi 111 destinations dans le monde pour les expatriés.Les rapports internationaux se succèdent et, malheureusement, se ressemblent  pour le Maroc.

Encore une fois notre pays revendique un rang des plus inquiétants. Selon un récent rapport international, il s’est vu attribuer la 65e place  parmi 111 destinations dans le monde pour les expatriés, classées selon le coût et la qualité de la vie. Il en ressort ainsi que notre pays reste plus cher comparativement à d’autres destinations concurrentes comme la Tunisie (83e), l’Egypte (80e) et la Libye (70e).

Il est, par contre, moins cher par rapport à la Turquie (50e), le Qatar (41e ), le Koweït (55e) et le Bahreïn (62e), rapporte le portail d’information africanmanager.com

Le rapport est établi sur la base des prix de l’immobilier touristique et les services quotidiens y afférant comme le transport, l’eau, l’électricité… sans oublier,  bien sûr, les biens de consommation. Il faut dire aussi que la hausse des prix enregistrée sur le marché marocain tient en fait au rythme de croissance que connaît l’économie nationale, en lien principalement avec les grands chantiers lancés par le royaume.

Mais cette croissance ne devrait pas nous faire oublier que le coût de la vie dans un pays interroge ses avantages compétitifs. Et c’est là justement où le bât blesse.

Faisant recours aux nombreuses études et rapports internationaux, la destination Maroc demeure parmi les plus chères au monde. Chose surprenante du fait que la politique gouvernementale compte énormément sur les étrangers pour venir investir. Il faut savoir à ce titre que l’Etat débourse des milliards à travers ses compagnes  internationales de communication pour la promotion des investissements étrangers.

Il a également érigé l’industrie touristique en priorité, voulant qu’elle joue le rôle de locomotive de la croissance de l’économie. Raison de plus pour revoir à la baisse les prix des  biens et services, et de là les coûts de production. Pourtant, pour les expatriés,  s’approprier un logement ou même se rendre pour faire des courses ne semble plus être une bonne affaire.

Cette cherté de l’immobilier est attribuable, ente autres, on se souvient de l’étude de McKinsey, aux marges bénéficiaires exorbitantes récoltées par les promoteurs. Sur ce terrain, il y a  à boire et à manger pour l’Etat, si la volonté politique de réforme s’y met. Côté qualité de la vie, d’aucuns ne peuvent discuter les évolutions remarquables qui font aujourd’hui du Maroc l’une des destinations les plus attractives de par le monde. D’ailleurs, l’offre touristique Maroc présente des produits qui la démarquent des autres. Les étrangers ont droit à tous les biens et services auxquels ils sont habitués dans leurs pays d’origine. S’offrir le luxe a pourtant un prix.

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25.8.2010 par admin.

Crise, oui encore elle. Elle est et restera encore un moment le dénominateur commun à la base de nombreux changements qui se confirment, pas seulement sur le plan de la mondialisation mais jusqu’en bas vers chacun et dans les diverses strates commerciales.

Si l’agence immobilière est un des éléments intermédiaires entre le produit et le client, la situation parfois déborderait, pas toujours par manque de clients mais aussi par un excès d’agences.

Quand vous dites à un Marocain que vous êtes résident au Maroc, souvent sa première question est : “Vous avez un Riad ?” ! Prochainement ce sera : “Vous avez une agence immobilière” ?

En la matière le Maroc offre déjà une multitude d’agences plus ou moins officielles. Vous avez le “Samsar”, c’est un indépendant que l’on trouve dans tous les quartiers des villes. Il suffit de se renseigner dans une rue pour en trouver un ou via les serveurs des cafés qui les alimentent souvent par les demandes des clients. Une bonne approche pour celui qui désire seul trouver son bien ou sa location en un endroit précis, les agences cherchant plus souvent à placer leurs produits au lieu de chercher selon la demande du client. Ils ont parfois même un petit bureau de quelques m² dans les quartiers, et savent mieux que les agences officielles et au jour le jour les disponibilités de leur territoire.

Les agences officielles marocaines existent aussi mais n’apportent pas toujours le service attendu, du moins pour les étrangers et sans généraliser ; mais vous dérangeriez parfois la partie de carte virtuelle qui anime la journée des secrétaires et du directeur, une certaine ambiance de cyber-café…

Autre direction : les agences tenues par des Européens et autres étrangers qui, après avoir hésité entre l’orientation “Riad”, se sont lancés dans les “affaires”, ce qui signifie l’immobilier au Maroc. Une mode depuis quelques années chez les arrivants qui désirent travailler de manière indépendante au Maroc, pensant que le pays attendrait ces derniers. Nous ne comptons plus les agences au Maroc, bien qu’entre eux ils se scrutent désormais d’un mauvais oeil devant un gâteau qui lui ne grossit plus. Beaucoup qui ne se suffisent plus de leur part et se lancent même dans les travaux de rénovation, après avoir reçu à leur anniversaire une belle boîte à outils…

Vous avez aussi les agences diverses qui n’ont pas pignon sur rue et celles virtuelles qui regorgent de petites annonces gratuites. Dorénavant les clients désirent passer outre les intermédiaires qui ne s’activent pas dans le sens de leur demande. Dans une période de prix attractifs recherchés, le virtuel permet d’évincer les intermédiaires coûteux.

Cerise sur le gâteau qui rétrécit à vue d’oeil, comme on le dit au Maroc, il existe quelques “32 millions de samsars”, puisque chacun connaît des terrains et des biens à vendre ou à louer, chacun recherchant à un moment une commission au passage. Une des raisons pour lesquelles vous ne trouvez que très rarement des panneaux “A VENDRE” sur les façades des biens, ce qui complique encore la tâche des chercheurs indépendants, tout comme celle des services fiscaux…

Voilà, si vous voulez venir vous installer au Maroc vous aussi dans ce secteur, comme hier d’autres qui se sont découvert subitement des qualités professionnelles de “Riadier” sur le tard.

Sinon le Maroc attend de nombreux autres apports en matière de services, à découvrir, sous réserve de ne pas suivre une mode démodée, et des secteurs qui seraient plus bénéfiques pour un meilleur développement de tous. Faut-il se poser et découvrir un pays avec le temps, meilleur ami et conseilleur.

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Forte baisse des ventes immobilières et concurrence

Immobilier au Maroc - Marrakech, et la crise…

Ce que certains qualifient de tsunami financier continue à avoir des répercussions dans tous les secteurs d’activité au Maroc notamment à Marrakech.

A Marrakech l’immobilier surtout le segment du haut de gamme a connu des moments de léthargie dans les ventes. Mais qu’en est-il des métiers qui tournent autour du secteur de l’immobilier. L’essor de l’immobilier a créé des milliers d’emplois au Maroc dont l’avenir est conditionné à celui du secteur.

C’est le cas des agences immobilières au Maroc qui se sont multipliées dans la ville rouge ces dernières années. En effet la bonne marche du métier d’agent immobilier à Marrakech est liée à celui du secteur. Et en parlant de crise on pense le plus souvent aux promoteurs et pourtant il y a d’autres professions complémentaires qui gravitent autour du secteur de l’immobilier. Les professions de courtiers, de notaires mais aussi d’agents immobiliers qui entrent dans ce qu’on pourrait appeler la chaîne de commercialisation immobilière. Car le produit fini est le fruit d’un long processus, tel un travail à la chaîne qui nécessite l’intervention de beaucoup de corps de métiers.

Toutefois les agences immobilières constituent des relais entre l’acheteur et le promoteur.Mais comment font-ils avec la crise ?

Certes l’agent immobilier joue un rôle important dans le processus de vente. Ils interviennent en amont et en aval du processus de vente. Avant les transactions ils donnent à l’acquéreur des conseils juridiques, financiers et fiscaux. Et après la transaction il peut s’occuper de la gestion locative du bien pour le rentabiliser.

Toutefois la baisse des transactions immobilières à Marrakech s’est répercutée sur le chiffre d’affaires des agences immobilières et la concurrence est devenue accrue dans le milieu. Car beaucoup d’agences immobilières à Marrakech avaient pour clientèle le haut standing. C’est plus avantageux pour elles puisque leurs commissions dépendent du prix de vente. Et la crise immobilière à Marrakech se fait surtout sentir dans le haut de gamme qui a connu une nette baisse des ventes et une réduction des prix allant 15 à 20 % en fin décembre. Alors pour sortir de cette crise certaines agences ont adopté une stratégie d’élargissement de leur clientèle.

Au lieu de se focaliser sur le neuf où les ventes sont en léthargie, certaines agences préfèrent élargir leur l’offre en y incluant les produits du segment du moyen et économique. Car même si les commissions sont moins importantes, la fréquence d’achat permet de rattraper le manque à gagner. De ce fait les agences commencent à s’intéresser aux produits de seconde main et au locatif. Cependant la crise a eu un effet positif pour les agences immobilières.

La crise pousse les clients vers les professionnels du métier. Car malgré les apparences l’intervention de l’agent immobilier dans les transactions immobilières est très faible au Maroc. Car seulement 5 % des transactions passent par les agences immobilières au Maroc contre 55 % en France et 80 % aux Etats-Unis. Mais cette situation de crise rend les clients plus vigilants et ils font plus recours à un agent immobilier pour être sûr de faire un bon investissement affirme un agent immobilier à Marrakech.

Selon des professionnels du milieu l’effet positif de la crise immobilière à Marrakech c’est qu’elle a entraîné la professionnalisation du marché. Et l’intérêt des clients a grandi pour les agences immobilières. Il y a eu certes une baisse des transactions mais les agences ont noté une hausse des demandes d’achats.

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24.8.2010 par admin.

A l’heure où les agences immobilières voient beaucoup de monde défiler devant leurs vitrines quand pointe le zénith, certains recherchent l’ombre de ces agences. Beaucoup se renseignent mais ne reprennent plus contact. Le doux bruit de la Fermeture Eclair d’un sac ou d’une pochette qui fait sortir le carnet de chèques ne s’entend plus souvent. La prudence reste au locatif, une manière plus sage pour beaucoup de prendre la vraie température avec plus de sagesse. Même les MRE, nouveau vecteur du film “Immobilier II le retour”, ne rentrent plus dans les salles du cinéma de papa, comme s’ils connaissaient déjà l’histoire et surtout sa fin.

A quand la période des soldes ou la semaine du blanc dans l’immobilier ?

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Transactions rares, locations qui explosent, Marocains de l’étranger invisibles…Voilà, à quelques nuances près, le bilan dressé par les promoteurs et agences immobiliers des grandes villes du Royaume.

À Tanger, le pionnier de la promotion immobilière, Abdelhay Sbai (Sbai Immobilier), indique que «le nombre d’autorisations de construire est au plus bas. Les promoteurs ne parviennent même pas à écouler leurs programmes. La demande locale est présente dans l’immobilier économique, mais le segment du haut standing est fortement affecté». L’arrivée des Marocains de l’étranger, résidant principalement en Espagne et en Belgique, n’a pas contribué à l’animation du marché. «Les Marocains d’Espagne sont là mais n’achètent rien, du fait de la crise. Nous assistons même à l’annulation de contrats de réservation», déplore M. Sbai. A Rabat, c’est aussi le calme plat. Les MRE désertent les agences. «Nous voyons passer plus d’étrangers que de MRE et espérons qu’ils seront plus nombreux en août avec l’avènement de Ramadan», indique Adil Rahmoun, le directeur général de l’agence immobilière Immo Clair Service. Il précise que l’offre «intéresse davantage les étrangers installés ici depuis quelques années et qui envisagent d’acheter plutôt que de continuer à payer un loyer».Bien que les prix se soient stabilisés, les particuliers misent davantage sur la location. La demande est très forte, même dans le haut standing. A titre d’exemple, une villa de 2 000 m2 avec piscine se loue autour de 50 000 DH par mois. Sans piscine, la location d’une villa dans le Souissi est d’environ 30 000 DH.

Le marché de l’ancien, une solution qui peut s’avérer payante

Pour Agadir, Samir Oubelaid de l’agence Century 21 est formel sur le rythme des transactions. «La situation est presque pire que l’été dernier. Il y a beaucoup de visites mais ce sont surtout des curieux qui testent la nouvelle autoroute et je n’ai encore vu aucun de mes contacts rencontrés lors du Salon marocain de l’immobilier de Paris», explique-t-il. M. Oubelaid considère que les prix restent encore trop élevés et qu’il va falloir encore une ou deux années avant que le marché reprenne. A l’en croire, «même les clients aisés ne veulent pas investir à la marina et préfèrent aller vers Hay Mohammadi où le mètre carré est à 9 000 DH». Dans la capitale du Souss, les potentiels acquéreurs se rabattent également sur le locatif, en attendant d’y voir plus clair. «Nous n’arrivons plus à satisfaire toute la demande», commente Samir Oubelaid qui fait contre mauvaise fortune bon cœur.

Idem à Casablanca, où «les ventes sont rares». «Nous pensions que les chiffres, en légère hausse, publiés sur les transferts de MRE, conduiraient à susciter l’intérêt du secteur de la pierre de cette clientèle, or, il n’en est rien», constate William Simoncelli, DG de l’agence Carré Immobilier. «Les gens en ont ras le bol, on leur propose des appartements non conformes à leurs attentes, des retards de plusieurs mois sont concédés par rapport aux délais de livraison», fait-il remarquer. Pour lui, «il ne faut pas compter sur un démarrage ni à l’automne ni en 2011».

Dans le quartier Bourgogne, le neuf se vend à pas moins de 15 000 DH le m2. Certains promoteurs réclament même 18 000 DH pour le standing, garage non compris, et ne se privent pas de réclamer le versement en liquide de 20% du montant.Une pratique pourtant proscrite par la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI). Il est possible de trouver des prix plus abordables dans les quartiers Belvédère, la Gironde ou Oulfa qui ne semblent cependant pas très attractifs (entre 10 000 et 13 000 DH le m2), du fait des nuisances externes (circulation, pollution…) ou de l’éloignement du lieu du travail, souvent situé au centre-ville.Fayçal Benjelloun, membre du Conseil national de la chambre des notaires (CNCN), résume ainsi la situation : «Les particuliers ont besoin aujourd’hui de se sentir rassurés. Ils ne font plus confiance aux promoteurs qui livrent trop souvent leurs programmes de résidentiels touristiques avec des retards. Les prix ne se sont pas stabilisés dans toutes les villes sur les habitations principales et sont encore trop élevés à Casablanca. Le plan d’aménagement permettra de réduire la pénurie du foncier et de construire en périphérie».

Marrakech s’en sort mieux grâce aux étrangers

Le président du CNCN, Mohammed Alami, ne fonde pas trop d’espoir, quant à lui, sur les futures zones périphériques qui seront dégagées par le futur plan d’aménagement. «Encore faut-il y construire des infrastructures complètes et un cadre de vie cohérent. Qui envisagerait d’aller vivre à Bouskoura sans équipements adéquats ?», s’interroge-t-il. William Simoncelli et Fayçal Benjelloun parient à l’avenir sur les acquisitions dans le centre-ville. «C’est peut-être un peu gonflé et précurseur d’acquérir aujourd’hui sur le Boulevard Mohammed V, mais il est fort à parier que dans dix à vingt ans, le marché de la seconde main va gagner des points. Il offre de nombreux avantages, à commencer par un prix intéressant et la qualité des fondations», explique M. Benjelloun qui pense que «lorsque les anciens immeubles du centre-ville seront rachetés et retapés, ils gagneront en valeur». Seule Marrakech paraît afficher un léger dynamisme, soutenu à la fois par les particuliers nationaux et les étrangers. «Nous recevons quotidiennement des retraités locaux et étrangers qui sont intéressés par une acquisition dans la ville», note Othmane Benhallam, directeur de l’agence Guy Hochet situé dans le quartier Guéliz.

Au FNPI, le secrétaire général, Saïd Sekkat, relève également que «les investisseurs étrangers sont nombreux à ouvrir des commerces dans la ville ocre». Toutefois, l’éternel problème des superficies, trop grandes, et des prix à la hausse limitent les transactions. «Soit les acquéreurs se retournent sur des surfaces plus petites, soit ils revoient à la hausse leur budget, s’ils peuvent se le permettre. L’autre grande majorité préfère attendre et ne pas acheter», constate M. Benhallam.

La vie éco

 03/08/2010 - Immobilier: Les prix toujours à la hausse

Rien ne semble prédire un changement dans les prix de l’immobilier. C’est en tout cas l’avis des professionnels, notamment les agents immobiliers. Pour le moment la situation est stable. «Il n’y a ni baisse ni augmentation des prix», souligne Adil Rahmoune, directeur général d’Immo Clair Service, à Rabat. Autrement dit, les prix sont toujours élevés. Selon Rahmoune, «la demande est plus orientée locatif». Le volume des ventes reste moyen. Quant à l’effet MRE, qui coïncide avec l’été et gonfle les prix, il semble neutralisé. «Les achats de biens immeubles effectués par les ressortissants marocains à l’étranger sont quasi absents. Par contre la dynamique des acquisitions est réalisée par les étrangers qui décident de s’installer au Maroc», affirme le DG d’Immo Clair Service Rabat.Selon ce dernier, même si la topographie semble peu claire, il n’en reste pas moins que la confiance est de retour. A Rabat par exemple, la mise à disponibilité d’un foncier de près de 70 hectares depuis le début de cette année a animé le marché. La clientèle locale commence à acheter. Une tendance favorisée par les projets immobiliers tels que Ryad Al Andalous ou encore Bab Al Bahr dont la commercialisation a débuté en mars dernier. Au niveau de l’occasion, les prix n’ont pas augmenté. Selon Immo Clair Service, «à Rabat, l’immobilier de luxe trouve toujours preneur, et la demande dépasse l’offre».

A Casablanca, et à cause des prix élevés auxquels il faut ajouter un noir exorbitant, les ventes de bien immeubles sont à leur tour très moyennes. Un constat que partage Youness Lamcharki de Capital Foncier. «La demande pour le locatif domine toujours le marché, notamment dans la capitale économique», souligne ce dernier. Les prix du m2 dans la métropole se situent entre 8.000 et 30.000 DH. «Il suffit qu’un bien, même délabré, soit situé dans un quartier très sollicité pour que les prix flambent», note Lamcharki. De son côté, l’immobilier professionnel à Casablanca ne fait pas l’exception. La location est la plus demandée.

Marrakech ne fait pas l’exception. «Le marché est calme au niveau des ventes. Par contre, la location est très prisée », souligne Meriem Janah de Century 2, à Marrakech. La demande est telle sur la location que le loyer a flambé. A titre d’exemple, le prix pour un appartement de 60 m2 situé à Guéliz ou l’Hivernage démarre à 6.000 DH. Quant au m2, à l’achat, il se situe entre 8.000 DH dans les quartiers se trouvant sur la route de Casablanca par exemple et 25.000 DH pour les zones de Gueliz et l’Hivernage. Enfin, les étrangers ne semblent plus séduits par la ville. Selon une agence immobilière de la place, beaucoup ont mis leur maison ou riad en vente.

Les étrangers à Agadir

Si les étrangers se désintéressent de Marrakech, ils sont séduits par Agadir. «Depuis novembre dernier, nous avons enregistré une reprise de la demande étrangère», souligne Michel Lehenaff de Guy Hoquet immobilier. A noter que cette clientèle est à la recherche de maison plus que d’appartement. L’âge des acquéreurs se situe entre 45 et 70 ans. S’agissant des prix, ils varient entre 8.000 et 20.000 DH/m2. Bien évidemment, plus on approche du front de mer plus les prix augmentent. Quant à une éventuelle augmentation des prix suite à l’ouverture de l’autoroute Marrakech-Agadir, Lehenaff affirme que ce n’est pas possible. Et pour cause, «on a déjà anticipé sur cette ouverture pour augmenter les prix», explique-t-il.

L’Economiste - J. B.

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19.8.2010 par admin.

C’est la faute des étrangers et maintenant celle des seniors…!!!

Stop, arrêtez ! La récurrence du sujet déborde à un moment des esprits qui bougent encore…

Les paysans de France ont depuis bien longtemps préféré vendre à des prix parfois exorbitants localement leurs vieilles granges ou leurs vieux corps de ferme délabrés à des étrangers européens, avant même de penser aux intérêts de leurs propres enfants, obligés de s’expatrier hors des villages ensuite par impossibilité de payer, pour venir s’entasser dans des banlieues avec HLM, bien loin de la qualité de vie de leurs anciens, et pour finir renommer ensuite les petits enfants en délinquants… “Les hommes c’est comme les pommes, plus on les entasse, plus ils pourissent”… 

Il en est de même au Maroc où vous entendrez la majorité des gens exprimer que tout augmente, mais par la faute de qui encore ? Des étrangers, des autres… 

Pensez-vous, gens d’ici ou d’ailleurs, que le client en toute conscience apprécie de payer plus cher le bien acheté, si ce n’était que la problématique reste bien du côté des vendeurs ? Ce n’est pas dans un pays où la négociation est la pratique quotidienne entre les gens que cette profondeur d’analyse aurait échappé à quelqu’un. 

Sont-ce les étrangers qui ont fait monter les prix du standing et du haut standing au Maroc ou la gourmandise des promoteurs qui avaient pour sport commercial de viser les pigeons qui se posaient en confiance sur leurs balcons pour leur vendre du simple parpaing au m² aussi cher que dans les provinces de France ? Pourquoi 60% des Marocains préfèrent-ils recourir à l’auto-construction en réalisant leur maison à moins de 3000 dh le m² ? Pourquoi les promoteurs suite à la crise pensent-ils subitement au logement social ou économique attendu par 1.000.000 de Marocains qui patientent encore ? 

L’étranger qui ne connaît pas un pays, notamment un Occidental par sa culture du droit, entre par habitude dans une notion de confiance et de régulation des choses, par force de droits et de devoirs appliqués chez lui depuis des générations. Une faiblesse en d’autres contrées… 

Pourquoi deux tarifs, un pour les locaux et un autre pour les étrangers ? La balance de la justice ne serait-elle pas la même selon la couleur de la peau ou la culture en France, pays des droits et des devoirs, comme de même la balance au Maroc, pays des principes les plus respectueux sur le plan spirituel ? Le terme usure, voire parfois vol sur le plan international, n’aurait-il de sens que dans des principes lus en fin de semaine chez chacun dans son propre temple, mais point dans les pratiques quotidiennes le reste de la semaine ? 

Pourquoi le prix d’un terrain est-il multiplié par 8 quand un vendeur regarde la face d’un autre homme venant de plus loin ? Pourquoi se plaindre ici ou ailleurs que les jeunes doivent quitter les anciens afin de pouvoir vivre dignement ? Les parents ne mangent-ils pas l’assiette du lendemain de leurs propres enfants ? Ne les condamnent-ils pas à aller voir ailleurs, afin de survivre, parfois au-delà des mers, chez ceux-là mêmes dont ils ont abusé ? 

Qui veut trop perd tout à un moment, sous la tour Eiffel comme sous l’Atlas, bloquant l’énergie même de son propre développement. Combien d’investisseurs transparents viennent et repartent désormais, ayant appris par la communication très rapide car virtuelle les histoires des pigeons déplumés qui ont repris conscience, mais trop tard ? 

Faudra-t-il que les gens aillent revivre en plein désert ou entre les monts de l’Atlas, étrangers comme Marocains, ou MRE qui arrivent, afin d’échapper à la folie des hommes qui ne voient que les chiffres en oubliant les lettres plus sages pour les consciences ?

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Publié le 31/07/2010 Le Point.fr

ÉTUDE

IMMOBILIER - Les seniors et les étrangers font grimper les prix …

AFP

Depuis le début de l’année, les prix des logements anciens sont repartis à la hausse, comme ici à Paris où ils se sont envolés de 5,1 % © Cyriel Martin

Les Européens de l’Ouest, attirés par la douceur de vivre des campagnes françaises, et de nombreux seniors, qui partent de plus en plus tôt à la retraite, sont, avec la pénurie de logements, les principaux responsables de la reprise de la hausse des prix de l’immobilier dans l’ancien.

Après une envolée des prix sur une dizaine d’années, l’année 2009 avait connu une baisse, conséquence de la crise financière de 2008. Mais depuis le début de l’année, les prix des logements anciens sont repartis à la hausse, aussi bien en province qu’en Ile-de-France, selon les notaires et les agents immobiliers. Sur un an (mars à mai 2010 par rapport à la même période de 2009), la hausse des prix est de 5,1 % en Ile-de-France alors que pour l’ensemble de la France métropolitaine elle est, au premier trimestre, de 1,4 % pour les appartements et de 1,2 % pour les maisons, selon les Notaires de France.

“Nous constatons un afflux de Britanniques, de Belges, de Néerlandais, d’Allemands, de Scandinaves et même d’Italiens, au point que désormais, en province, cinq pour cent des ventes dans l’ancien sont le fait d’étrangers qui tirent les prix à la hausse”, souligne pour l’AFP Me Pierre Bazaille, président de l’Institut notarial de l’immobilier. Ce qui explique que des départements comme l’Aveyron, la Corse du Sud et même la Meuse, pourtant peu dynamiques sur le plan économique, voient le prix des maisons progresser depuis le début de l’année.

7 à 8 % des acheteurs à Paris sont des étrangers

Pour Me Bazaille, “les taux d’intérêt des emprunts immobiliers qui continuent d’être bas, contrairement à ce qui était prévu, permettent également de devenir propriétaire avec une mensualité de remboursement équivalente au niveau d’un loyer”. Le nombre de transactions dans l’ancien devrait ainsi remonter en 2010 à un peu moins de 700.000, pronostique Me Bazaille, même si ce total restera en dessous des années fastueuses, de 2000 à 2007, où il a toujours évolué au dessus de 800.000. “La faiblesse de l’euro conduit également les étrangers à investir de nouveau dans la capitale”, indique Richard Tzipine, directeur général des agences Barnes, spécialisées dans l’immobilier de luxe.

“Dans le coeur de Paris, on voit de nouveau des Américains alors que les Italiens et les Russes sont toujours très présents, ce qui explique que 7 à 8 % des acheteurs dans la Ville Lumière sont des étrangers”, indique Me Christian Lefebvre, président de la Chambre des notaires d’Ile-de-France. Autre phénomène : les seniors de plus de 60 ans “vendent leurs biens immobiliers, souvent les économies de toute une vie, dans les grandes métropoles pour vivre mieux dans des petites villes ou à la campagne”, explique Laurent Vimont, président de Century 21, réseau d’agences immobilières.

Pour M. Vimont “cette population dispose d’un apport personnel important, qui lui permet de mieux de se loger, ce qui contribue mécaniquement à la hausse des prix car ils sont peu enclins à négocier”. La ville de Nice, sur la Riviera française, est un bon exemple de cette mutation sociologique. Le pourcentage des acquéreurs d’une résidence principale, qui était seulement de 52 % du total en 1998, a grimpé à 72 % au détriment de ceux qui achetaient une résidence secondaire. Effet de balancier, la population des propriétaires à Paris rajeunit avec, depuis deux ans, une baisse de 20 % des acheteurs ayant dépassé 70 ans, constate M. Vimont.

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10.8.2010 par admin.

Ce qu’Homme veut est-il stratégique plus que réflexion dans le temps ? Si l’on ne fait rien, certes que rien n’avance sur le plan personnel comme pour un peuple et ses décideurs. Mais laisser faire des intermédiaires plus affairistes qu’autre chose dans des projets gigantesques, en imposant à certains secteurs naissants ou en période d’adolescence la quasi-industrialisation du tourisme, ne peut laisser, quand le vent tourne, que des conséquences du même ordre de grandeur. 

La société marocaine dans son ensemble se doit alors de relever un second défi, non pas celui d’inaugurer en fête le navire, mais bien de créer des festivités afin de voir dans le temps le bateau quitter enfin le port. 

La crise, diront certains. Mais non, le Maroc s’en sort mieux que d’autres pays et reste un terrain très attractif pour les investisseurs et les demandeurs sur le plan du tourisme.

Mais faut-il penser investissement seulement, faut-il penser pour soi ou pour les attentes des touristes, ou des retraités qui achèteront ensuite dans les projets que l’on envisage ? Saïdia en est un exemple et non des moindres. Car en se promenant dans tous les lieux touristiques de la Méditerranée à l’Atlantique, combien de vitrines restent-elles sans commerçants, combien d’anneaux de port restent-ils sans navires, combien de fenêtres d’appartements restent-elles sans vie, combien de chambres et d’hôtels hébergent-ils de fantômes ? Il suffit de longer les côtes pour se poser des questions plus judicieuses après coup, après projets, une situation qui interpelle, pour rappel, de nombreux petits investisseurs à la recherche d’un lieu de vie, d’un lieu vivant donc, et qui ne désirent pas s’enterrer dans des espaces isolés, vides, parfois morts la plus grande partie de l’année… Combien ont-ils déjà essuyé les plâtres en suivant en toute confiance des commerciaux aux promesses radieuses, leur vendant le rêve mais jamais le cauchemar qui s’ensuivait ? Combien d’étrangers se sont-ils vu livrer avec retard ces projets parfois bruts de décoffrage et combien se sont-ils regroupés en association de défense ? Enfin, combien rêvent-ils désespérément de trouver un passant parfois plus naïf qu’eux, ou plus pigeon, en se transformant en mauvais commercial afin de revendre leur cauchemar ? 

Toutes les raisons pour justifier après coup le bilan ne change pas la donne pour l’instant, il s’agirait plus de revoir des copies que de persister dans le pharaonique qui déjà, comme le Goliath, se fatigue, s’écroule et emporte des foules dans son mouvement…

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Saïdia : la culture à la rescousse de l’industrie touristique

Juin 2011, la région de l’Oriental du royaume Chérifien accueillera la première édition du festival « Maghreb Culture » qui célébrera annuellement les arts maghrébins : cinéma, musique, théâtre, art culinaire, arts plastic, mode, etc. Une rencontre que les initiateurs veulent trans-maghrébine. Un évènement qui arrive à point pour soutenir la promotion du tourisme balnéaire en difficulté dans cette partie moins exposée du Maroc. Reportage.

En annonçant la création de ce festival lors d’une cérémonie qui s’est déroulée le 19 juin dans la nouvelle ville balnéaire de Saïdia (à environ 60 km d’Oujda, nord-est), le président du Conseil Régional de l’Oriental M. Ali Belhadj souligne ceci : Maghreb Culture ne sera pas un succédané de l’Union du Maghreb Arabe, désespérément en panne. Ce festival est dénué « d’arrière-pensées politiques » et « n’est pas un prélude au règlement du problème des frontières avec l’Algérie », précise-t-il dans le quart d’heure d’entrevue qui précèdera l’annonce officielle.

Un rapide tour dans la nouvelle ville de Saïdia aura  déjà suffi à convaincre de cela. Recouverte de forêts et de marécages voilà trois ans encore, la région ambitionne aujourd’hui de devenir un pôle touristique avec ses hôtels flambants neufs d’une capacité dépassant les 2 000 lits, ses résidences d’été, sa médina, sa marina (l’une des trois plus grande de méditerranée), son centre commercial et son terrain de golfe. Tout cela résultant de  l’Initiative Royale pour le développement de la région de l’Oriental lancée par le  roi Mohamed VI  dans un discours fondateur en  mars 2003.

La métamorphose

Depuis, la ville de Saïdia a vu sa physionomie radicalement changée. De campagne, elle est passée au statut de cite balnéaire-pilote pour la construction de laquelle les institutions du royaume se sont associées à de grands groupes espagnols. Aux premiers revenait de créer et de développer les infrastructures de base ; aux seconds d’apporter le savoir faire dans le domaine du tourisme. L’Etat marocain a eu ainsi à mettre en place les réseaux de communication : dédoublement de la voie de contournement de Saïdia et construction de toutes les voies d’accès à la ville, aménagement de son réseau de collecte des eaux usées et pluviales, de ses digues de protection, de ses stations d’épuration et de pompage et de sa corniche longeant ses 15 km de plage. Le tout pour un montant globale de 369 millions de DH (1 DH= 10 euros) selon les termes d’une convention pour la mise à niveau urbaine de la ville.  Les enseignes hôtelières Iberostar et Barcelo pourront en outre compter sur l’aide de l’Etat et de la région pour le lancement de leurs établissements et leur remplissage.

De la sorte, la région de l’Oriental escompte séduire et attirer chaque année quelques milliers de touristes espagnols, bien sûr, mais aussi britanniques, chinois, nippons, indiens, ceux des pays du Golfe et des pays de l’Est. A la clé, 50 000 emplois nouveaux et des gains de l’ordre de 5 milliards de DH, indique le journal maghrébin l’Economiste.

Le forcing

Sauf que pour l’instant, les hôtels sont loin de refuser les clients alors que les résidences d’été qui jalonnent les routes de Saïdia demeurent vides. Aux marques de peinture sur les vitres, on voit que la plus part d’entre elles n’a pas trouvé preneur.

Le parc immobilier vacant, la marina silencieuse et l’activité commerciale timide de Saïdia menaceraient non seulement l’avenir du tourisme dans l’Oriental mais aussi le succès de l’ensemble du projet. A terme, il s’agit de l’intégration de la région à l’espace euro méditerranéen. Le souci immédiat est donc de provoquer l’affluence vers ce nouveau pôle touristique, comme les autorités se sont engagées à le faire. Les deux hôtels ibériques 5 étoiles n’avaient fonctionné la saison dernière que pendant deux mois, toujours selon l’Economiste. En ce début de saison, le Barcelo reçoit essentiellement des clients venus de la péninsule ibérique.

D’où l’idée du festival Maghreb Culture. L’évènement est imaginé pour drainer les foules sur ce site et le faire vivre, comme l’explique de manière si prosaïque M. Ali Belhadj : « c’est une démarche de promotion du développement économique ».

Quant à l’estampille « maghrébin », elle est censée rappeler les attaches qui lient Oujda à son environnement. M. Belhadj soutient que l’« on se sent profondément maghrébins dans cette région frontalière». Elle est idéale pour rassembler les artistes et les scientifiques maghrébins. Ceci pour dire que les organisateurs de Maghreb Culture 2011 évacuent d’un revers de la main toutes les inquiétudes que l’on pourrait concevoir quant à sa crédibilité. On considère que les obstacles politiques ne résistent pas devant l’identité maghrébine fortement ancrée dans la région. Qui d’ailleurs abrite déjà plusieurs festivals au cachet incontestablement maghrébin : le festival des oasis, le festival du raï, le festival de la musique gharnati, ou encore celui de la musique alaoui.

L’identité et la culture maghrébine font d’ailleurs, pour le moment, office de programme de ce festival. Il s’agit davantage de mettre en œuvre une volonté politique de développement économique et l’événement n’est pas encore réellement réfléchi. Avant sa présentation samedi passé devant la presse et quelques invités tels le consul adjoint de l’Algérie à Oujda, personne parmi les membres de la presse locale n’en avait entendu parler. Avant de quitter la salle, le représentant de l’Algérie, M. Bachir Belatrache a indiqué qu’il resterait à l’écoute.

Katia Semi

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4.8.2010 par admin.

L’économie nécessaire arrivera-elle là où les hommes et les promoteurs ne désirent pas y arriver seuls ? La facture énergétique sera-t-elle le levier pour soulever la problématique de la qualité de la construction ?

Pour les candidats à la construction au Maroc, après un bref aperçu des produits présentés depuis des années, ou découverts par surprise après la livraison de leur appartement ou maison, certains se sentent, selon les saisons, plus dans un garage que dans une habitation digne de ce nom. Combien de logements au Maroc passeraient-ils les contrôles techniques réels appliqués en Europe et combien au moment même des fondations et du gros œuvre seraient-ils arrêtés ? 

Un simple parpaing de 20 cm comme mur externe, parfois moins par endroit, une porte et une fenêtre sans étanchéité, pas plus en toiture, pas de normes minimales sur le plan électrique ou sur le réseau d’eau, bref, ce que communément en Europe nous appellerions un garage… et encore…  Parfois à 15.000 ou 20.000 Dhs le m² (sans limite supplémentaire…) vendu comme du standing, grâce à une couche de tadelakt aux murs et quelques mètres de marbre au sol de l’entrée pour rendre plus présentable l’ensemble, vous pouvez imaginer le logement dit social ou économique… ou celui réalisé en auto-construction par 60% des Marocains. 

Qui dit pays chaud, dit logement moins cher au premier abord, mais il n’en est rien sur les plaquettes de promotion, encore plus en ayant testé ces constructions modernes après quelques années. Si les anciens du Maroc avaient choisi la terre de pisé depuis de nombreux siècles, ce n’était pas par hasard mais certainement avec beaucoup plus de logique et de réflexion que maintenant. Le Maroc est chaud et froid pour les Marocains.  Voir les gens dans leur logement comme sur Marrakech l’hiver, habillés à l’intérieur d’un manteau ou emmitouflés dans des couvertures en laine polaire, et l’été devoir débarrasser les salons afin de dormir au sol directement sur une simple natte afin de rechercher la fraîcheur, voilà le résultat énergétique à compenser désormais, par le fait que les gens doivent se chauffer et se refroidir de manière coûteuse. 

Il aura fallu passer cet état de choses pour enfin comprendre que la qualité minimum se devait d’avoir ses raisons économiques. L’état prend en main la problématique, mais peut-on penser que les promoteurs divers s’en préoccuperont assez rapidement, avant la fin des constructions du million de logements sociaux et économiques en prévision pour 2020 ? Sans cela la problématique persisterait pour de nouvelles et nombreuses décennies…. 

La question que beaucoup se poseront sera le coût supplémentaire de ces améliorations techniques comme l’isolation, le double vitrage, la normalisation et l’amélioration des techniques de réalisation, autre problématique de la main d’œuvre qui n’arrivera pas avec les seuls nouveaux produits pour autant… La qualité est-elle multiplicatrice des prix de vente réellement ? Est-il vraiment plus coûteux de bien faire avant, ou de payer des factures de chauffage l’hiver ou de climatiseur l’été ? Sans parler des malfaçons, autre approche… Vue du promoteur ou du client, la facture est différente mais toujours pour le client pour rappel. 

Une idée de prix entre un garage et une maison digne de ce nom ?

Une plaquette est disponible sur le lien suivant : 

http://legroupement-agadir.com/construire-au-maroc/ 

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Le Maroc peaufine sa règlementation énergétique pour le bâtiment

Après l’adoption en février dernier par le Conseil du gouvernement, du projet de loi sur l’efficacité énergétique, le Maroc prépare sa règlementation pour le secteur du bâtiment. Le but : faire participer la construction, à l’origine de 15 à 20 % de la consommation énergétique nationale, à l’effort d’économie d’énergie du pays (12 % d’ici 2020).

263 millions de dirhams (24 millions d’euros)

Encore en discussion, le programme prévoit de s’attaquer, sur une période de quatre ans, à trois grands aspects de la consommation énergétique, c’est-à-dire l’optimisation de la conception du bâtiment (architecture, isolation, vitrage, matériaux…), l’équipement du bâtiment (chauffage, éclairage…) et la gestion du service énergétique via des contrôles réguliers dans les établissements. Rassemblés sous forme de code, les textes règlementaires sur la consommation énergétique des bâtiments pourraient être disponibles dès l’année prochaine. Toutefois, un délai serait accordé aux professionnels pour préparer leur stratégie d’application des textes.Pour la mise en œuvre de ce programme, soutenu notamment par la Commission européenne, le Fonds pour l’environnement mondial (FFEM), le programme des Nations Unies pour le Développement (PNUD) et la Caisse de dépôt et de gestion (CDG), une enveloppe de 263 millions de dirhams (environ 24 millions d’euros) sera débloquée. La moitié sera prise en charge par le gouvernement marocain.

Un appel à projet lancé en octobre

En attendant la mise en place de cette nouvelle règlementation énergétique, l’Agence de développement des énergies renouvelables et de l’efficacité énergétique (ADEREE) qui mène le projet, organise des actions de sensibilisation auprès du grand public et de tous les acteurs du bâtiment. De même, pour montrer l’exemple, 5.000 constructions résidentielles et tertiaires « éco-responsables » subventionnées par la Commission européenne seront mises en chantier à partir de 2011. Un appel à projet sera lancé en octobre prochain à destination des promoteurs immobiliers. 

Source : Lavieeco.com.

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29.7.2010 par admin.

 Comme on fait son lit, on se couche. A chacun de faire ses comptes en fonction de ses projets et de ses attentes. 

Mais en matière d’immobilier, et encore plus à l’âge de la retraite, il est parfois utile de se poser les questions autrement, dans une vision plus restreinte, naturelle, différente qu’en abordant cela à 30 ans. La période est changeante en ce monde désormais, ce ne sont pas les retraités français ni européens qui nous diront le contraire. L’avenir sera plus restreint côté rentrées financières pour beaucoup d’entre eux, obligés de faire appel de plus en plus à leurs petites économies, qui parfois ne sont pas disponibles immédiatement car transformées en matériaux autour d’eux. 

Si le bien immobilier était un coffre hier et sécuritaire dans le temps, demain les briques ne se transformeront pas sur demande en argent sonnant et trébuchant rapidement, comme ce fut le cas pendant longtemps sur un marché plus vivant ou plus motivant et plus rassurant. Nous entrons en hibernation sur ce plan pour les dix années qui arrivent, et quand les dirigeants annoncent 10, prévoyez au moins le double, voire une génération… Les seniors doivent repenser l’approche immobilière en France, même les plus nantis qui recherchent à investir. La majeure partie des seniors n’ont que leur retraite mensuelle comme revenus, peu d’économies en liquidités, au mieux leur maison ou leur appartement, qui leur coûtent au quotidien par des charges et des taxes, car plus adaptés réellement à leurs besoins actuels. Si certains conservent des murs en pensant héritage pour leurs enfants, la question se pose désormais d’assurer ses proches lendemains dès la retraite arrivée, et certains y pensent même quelques années avant. 

D’où la porte de sortie vers d’autres pays, comme le Maroc pour certains, de plus en plus demain. Beaucoup quittaient la partie nord de la France depuis des années recherchant le soleil au sud du même pays pour leur retraite, alors descendre jusqu’au Maroc désormais n’est pas une problématique de par les nombreux autres avantages qu’ils y retrouvent. Si l’immobilier au Maroc est certes une solution pour eux, moins onéreuse, la question du choix d’investir dans la pierre dans un autre pays, de par l’âge, les héritiers ensuite, et le niveau de vie qu’ils rechercheront, réclame une réflexion au niveau des finances, du droit, du fisc, bref tout un questionnement que ne manquent pas d’aborder les gestionnaires habitués des plus gros patrimoines. 

Bien en héritage, ou maintien d’une qualité de vie par ses acquis dans le temps, vue de l’étranger la donne est autre dans son approche pour la suite. Les générations issues du baby-boom sont aujourd’hui celles du papy-boom ou de la mamy-boom et celles aussi de l’après 1968, donc dans une vision de vie tout à fait différente de celle de nos plus anciens précédemment. Des générations qui ont découvert le voyage, réduit les distances, mais aussi visant le plaisir du bien-être, du sport, de l’activité artistique et culturelle et intellectuelle en général, bref des gens que nous qualifions désormais de seniors actifs, loin de l’image du retraité derrière sa fenêtre qui voyait défiler lentement les heures sur l’horloge du salon, qui disait oui, qui disait non… 

Des générations qui sont déjà présentes et qui arrivent, mais qui seront certainement plus dans une logique de qualité de vie et de retraite au moment présent, d’où une nécessaire réflexion sur les approches et les services qu’il faudra aussi leur apporter sur place. Immobilier rime avec retraités au Maroc, mais ceci reste une vision des promoteurs, qui savent allier la vente bien emballée dans l’appellation du “senior”, de manière purement commerciale plus que par le service qu’attendront de plus en plus ces nouveaux demandeurs. 

Alors, maison de retraite au Maroc ? La demande se manifeste de plus en plus, mais certes pas dans la vision de celles de l’Europe, solutions souvent prises de force par une médicalisation et un suivi importants. A envisager alors de manière plus adaptée aux attentes.  

Des projets qui s’inscriront dans le faisceau des possibilités dans les temps qui arrivent, tous les seniors ne désirant pas s’engager, selon leurs raisons, dans un projet immobilier, encore plus prenant de l’étranger et dans le temps. 

Le Groupement ouvrira de nouvelles pages Retraités ou “Seniors” très bientôt, afin d’orienter ces derniers dans leurs attentes sur le Maroc. http://legroupement-agadir.com

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Acheter un bien immobilier pour préparer sa retraite ?

La réforme des retraites est au cœur de l’actualité. On entend souvent dire que l’immobilier est une valeur sûre pour sa retraite ou qu’il est possible de doper sa retraite en achetant un logement. Qu’en est-il réellement ? Acheter un appartement ou une maison permet-il vraiment d’avoir plus de revenus au moment de prendre sa retraite ? Quels sont les pièges à éviter dans ce type de raisonnement ?

Réagir face à des retraites en baisse et incertaines

Pour faire face à des retraites de plus en plus petites et qui deviennent incertaines, il est indispensable de s’interroger sur les différentes manières d’investir soi-même pour se garantir des revenus complémentaires.

Il existe de nombreuses solutions pour bien préparer sa retraite et se garantir un niveau de revenus suffisant, une fois que son salaire ne sera plus versé tous les mois. En s’y prenant suffisamment tôt et en anticipant ses besoins futurs, il est possible d’aborder plus sereinement sa retraite sans craindre pour ses finances personnelles.

Préparer sa retraite en achetant de l’immobilier

Acheter un logement pour se loger durant sa retraite ou investir dans l’immobilier pour générer des revenus complémentaires ? C’est la première question que vous devez vous poser quand vous vous intéressez à l’immobilier comme placement pour votre retraite.

En effet, il y a différentes manières d’optimiser ses besoins financiers. Quand on veut mieux gérer son budget, il y a deux solutions qui peuvent être complémentaires : diminuer ses dépenses ou augmenter ses revenus.

Être propriétaire de sa résidence principale au moment de prendre sa retraite

Le coût du logement occupe une place importante dans le budget d’un ménage. Être pleinement propriétaire, c’est-à-dire avoir fini de rembourser son crédit immobilier, au moment de prendre sa retraite, permet de ne plus avoir à payer de loyer ni à rembourser un prêt immobilier. C’est l’une des meilleures façons de diminuer ses dépenses. Il n’y aura plus qu’à payer les entretiens de votre appartement ou de votre maison ainsi que les différentes taxes et impôts (taxe foncière, etc.).

Seulement l’achat de votre résidence principale ne vous permet pas d’adapter votre logement à vos besoins changeants. Si vous achetez une maison pour y voir grandir vos enfants, cette maison sera-t-elle toujours adaptée quand ils auront quitté le cocon familial ? Les caractéristiques de votre logement seront-elles adaptées à vos capacités (escaliers, ménage, entretiens…) ?

De plus quand vous serez en retraite, vous n’aurez plus besoin d’habiter à côté de votre travail. Vous pourriez avoir l’envie de déménager dans une région plus ensoleillée par exemple. Il y a toujours la possibilité de revendre pour acheter une autre résidence principale mais sachez que cela vous coûtera des frais et qu’une fois à la retraite, les possibilités de financement seront réduites.

Être propriétaire bailleur pour obtenir un complément de revenus

Pour préparer votre retraite avec l’immobilier, il existe une autre solution : investir dans de l’immobilier locatif pour générer des revenus complémentaires à votre retraite. Bien entendu, cette solution n’est pas opposée à la première : la meilleure option est même de cumuler les deux pour à la fois réduire vos dépenses pour vous loger et augmenter vos revenus avec de l’immobilier locatif.

Néanmoins, pour que la mise en location d’un bien immobilier vous apporte un véritable complément de revenus, il vous faudra avoir remboursé la majeure partie, voire la totalité, de votre emprunt immobilier, qui aura servi au financement de cet investissement.

En effet, aujourd’hui les rendements en immobilier sont très faibles. Il est de plus en plus difficile de trouver des logements qui garantissent des loyers supérieurs à la mensualité de paiement de votre crédit. Pour que les loyers perçus vous apportent un réel revenu supplémentaire pour votre retraite, vous devez avoir des mensualités de remboursement plus petites ou dans l’idéal avoir fini de payer cet appartement ou cette maison.

Ne pas négliger les risques liés à votre baisse de revenus

Lorsque l’on arrive à la retraite, il faut faire face à une diminution de ses revenus. Quand on a investi dans l’immobilier avec pour objectif de préparer sa retraite, il faut être capable de finir de payer ses investissements. Que ce soit pour l’achat de votre résidence principale ou pour l’achat d’un appartement à louer, si vous avez encore des dettes auprès d’un organisme de crédit, il faudra être capable de les rembourser malgré vos baisses de revenus.

Cela signifie que vous devez anticiper, dès le financement de votre achat, vos capacités futures de remboursement :

• Prévoyez une durée de paiement du prêt qui se termine avant votre passage à la retraite.
• Négociez le non paiement de pénalités de remboursement anticipé. Cela vous permettra de solder votre prêt sans frais ou de réduire votre dette et ainsi faire baisser vos dernières mensualités.

En outre, si vous faites de l’investissement locatif, assurez-vous contre les risques de non paiements des loyers. En cas de problèmes avec vos locataires, cela vous permettra de faire face à une chute de vos rentrées d’argent.

Si l’immobilier constitue en effet un bon moyen de préparer sa retraite, cela n’est pas sans risque. De plus, les prix de l’immobilier, actuellement très élevés, rendent l’opération moins intéressante. Il convient donc de bien étudier son projet de préparation à la retraite avant d’investir ou de placer toutes ses économies dans la pierre.

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7.7.2010 par admin.

 Certains dénoncent les illégaux, d’autres se défendent d’en être, une autre manière de se présenter transparent sans viser personne. Désormais l’honnêteté serait tenue de s’afficher, au grand risque de ceux qui ne s’y résoudraient pas assez rapidement…

Chacun affichera-t-il demain sur sa façade tous les justificatifs du bon règlement de toutes ses obligations fiscales pour justifier son côté loyal dans le marché sur lequel il pratique au quotidien ?  Mais en fin de compte qui pratique encore le noir dans l’immobilier ? A moins que la question ne soit prématurée… Le plus troublant, c’est que cette démarche de transparence émane des incriminés même d’hier, et non d’une déclaration effective imposée par la collectivité du pays pour l’instant, bien que la chose soit abordée en haut lieu entre les députés. 

Mieux vaut laver le linge sale en famille comme le dirait le proverbe.

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Immobilier Maroc : les promoteurs s’insurgent contre la pratique du «noir»

Immobilier : les promoteurs s’insurgent contre la pratique du «noir»Après le lancement de la charte d’éthique en novembre 2008, la FNPI appelle ses membres à l’affichage des prix de leurs projets immobiliers dans leurs supports de communication à partir du 1er juillet.La Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) affine sa lutte contre la pratique du «noir» dans les transactions immobilières. Désormais, des banderoles seront affichées clairement sur les façades des projets immobiliers. Ces banderoles, portant le label de la FNPI, attestent que le promoteur n’exige pas du «noir». Pratique très répandue, le «noir» est le montant que l’acquéreur d’un bien immobilier paie au promoteur, sans faire aucune déclaration au fisc. «Afin d’aller vers la voie de la transparence, la FNPI invite l’ensemble de ses membres à afficher les prix de leurs projets immobiliers dans leurs supports de communication», a annoncé Youssef Iben Mansour, président de la FNPI, lors d’une rencontre-débat organisée, lundi 21 juin à Casablanca, autour du thème de l’affichage des prix dans l’immobilier.

Après le lancement de la charte d’éthique par la Fédération en novembre 2008 et les actions qui s’en sont suivies, la FNPI appelle ses membres à appliquer cette démarche qui vise à instaurer la confiance avec l’acquéreur et les pouvoirs publics. «Cette démarche a été prise en considération par beaucoup de promoteurs immobiliers et a été accueillie favorablement par l’ensemble des présidents des associations régionales de la FNPI», a ajouté M. Iben Mansour. Et pour réaliser cette action, les membres de cette fédération sont engagés à afficher, à partir du 1er juillet prochain, les prix de leurs projets immobiliers dans leurs supports de communication. Cette démarche volontariste sera poursuivie par des actions de communication nationales au niveau local où la fédération compte une vingtaine d’associations membres. «Nous avons démarré cette campagne depuis le 16 juin 2010. On va sensibiliser les opérateurs dans les autres régions du Royaume sur cette démarche. Nous avons déjà 200 banderoles qui ont été distribuées dans ce cadre», a indiqué M. Iben Mansour.

D’autre part, Karim Amor, membre de la fédération, est intervenu lors de ce point de presse pour souligner les dispositions de la loi de Finances 2010 visant à promouvoir le secteur du logement social notamment l’exonération de la TVA, la réduction du volume des logements à construire de 2500 à 500 unités ainsi que la prise en considération de l’évolution du foncier et des matériaux de construction. «L’objectif de la fédération est de généraliser le logement social sur l’ensemble du territoire national. Notons que ce logement se pose avec intensité sur l’axe Kenitra-El Jadida qui regroupe 60% des besoins et 40% des besoins sont concentré à Casablanca», a expliqué M. Amor. En ce qui concerne le financement, M. Amor a souligné que les banques doivent mettre en place un outil pour financer ce genre de logement. Les membres de la FNBI ont annoncé que les premières livraisons de logements sociaux seront vers la fin 2011. A Casablanca, ces logements devront voir le jour dans les quartiers de Rahma, Lahraouiyne et Zenata.

Source : Aujourd’hui le maroc Par : Siham Jadraoui

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5.7.2010 par admin.

Tout le monde cherche du foncier, et tout le monde veut en vendre. Voilà une réalité au Maroc qui apparaît à l’investisseur qui se présente. Qu’il s’agisse du citoyen lambda qui désire monter sa maison pour y vivre paisiblement ou de plus gros investisseurs sur projet, la même problématique se présente dès la première recherche. L’écueil, ce n’est pas le manque de foncier, ni l’absence de vendeurs ou d’intermédiaires qui se proposeront toujours de vous présenter des surfaces, mais plutôt le lien entre les terrains et la faisabilité de clore une affaire à bon droit devant Mr le notaire et dans les diverses instances administratives, censées vous éclairer sur ce point. De même ne vous attendez pas à rencontrer des panneaux nombreux sur les terrains en vente, comme c’est le cas en Europe, la transparence n’est pas de mise sur ce genre de transactions au regard des autres.

Instances administratives qui devraient nous donner au moins en réponse une carte des endroits possibles ou non en matière de montage de projets.

Entre les zones privées, et celles d’état, les zones pour les Marocains et non vendables officiellement aux étrangers, entre les endroits ruraux ou agricoles et urbains, entre le droit musulman et le cadastre officiel désormais présent, entre le légal et l’illicite, entre l’éthique et le passe-droit, entre le bienfait d’un projet qui développerait le pays mais en dérangeant le décideur ou le petit chef localement rencontré, la situation est pire qu’une jungle qui ne permet à ceux qui jouent la carte du développement, en accord même avec les directives désirées nationalement, de comprendre, si ce n’est alors de tourner les talons pour aller investir ailleurs. Quand les propriétaires ne sont pas certains de l’être, comment voulez-vous que les acheteurs soient dans une situation transparente et sécuritaire pour investir ? Pas étonnant en certaines régions plus touristiques de voir quantités d’étrangers, résidant sur des terrains ruraux sans avoir reçu la VNA*, y obtenir néanmoins un permis de construire, mais sans titre final personnel au cadastre, parfois avec un acte de propriété sous un prête-nom, celui d’un Marocain, dont certains parmi les plus sournois récupèrent tout ensuite… Difficile ensuite pour un étranger de se présenter la tête haute devant la justice pour réclamer son droit en tant que “complice et donc coupable” de la situation…

*VNA: Vocation non Agricole. Demande d’autorisation de déclassement d’un terrain hors zone urbaine (grandes villes officielles) à demander avant tout engagement et paiement d’un terrain si vous êtes un étranger. La vente d’un terrain à un étranger (même marié à un Marocain) en zone rurale agricole est interdite. Dahir N°1-63-288 du 7 jourmada I 1383 (26 septembre 1963)

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http://www.lavieeco.com/economie/16990-foncier-75-du-sol-marocain-toujours-non-immatricules.html

Économie

Foncier : 75% du sol marocain toujours non immatriculés

Un projet de loi relatif à la simplification des procédures d’immatriculation est au Parlement.
Depuis 2008, 58 communes ont bénéficié d’opérations d’immatriculation collectives.
Pour réduire les délais des procédures, l’agence placera des huissiers de justice au niveau de chacun de ses 74 bureaux en régions.

Encore 75% du pays à immatriculer ! Pour les citadins que nous sommes, le chiffre paraît énorme et il est vrai qu’entre les zones désertiques, dépendant de manière tout à fait officielle d’organismes étatiques (Eaux et Forêts par exemple) ou de ministères, mais ne disposant pas de titre foncier et le milieu rural où des terres ont pour seul titre de reconnaissance un acte adoulaire, on sait à peu près ce qui appartient à qui, mais il reste que les trois quarts de la superficie du Maroc ne sont pas enregistrés à la conservation foncière, ce qui n’assure pas à leurs occupants ou propriétaires une protection juridique infaillible.

Avec cela, il faut dire que l’on revient de loin. Ce taux d’immatriculation augmente régulièrement et de manière accélérée depuis 2008. Il est passé de 15% début 2009 à 25% actuellement.

Cette moyenne générale est tirée par les villes où 95% des terrains sont immatriculés, contre seulement 10% en milieu rural. Selon l’Agence nationale de la conservation foncière du cadastre et de la cartographie (ANCFCC), la faiblesse de ce taux s’explique par l’importance des superficies des zones montagneuses et désertiques. Du côté des responsables de la conservation foncière, l’on invoque par contre une procédure de plus en plus longue et complexe, ainsi que le niveau «élevé» des frais. Selon un promoteur immobilier à Rabat, ce dernier facteur constitue, d’ailleurs, un des freins les plus importants aux immatriculations.
Une position que ne partagent évidemment pas les responsables de l’ANCFCC qui assurent que «les frais d’enrôlement de la réquisition d’immatriculation restent en deçà des dépenses réelles engagées par l’agence pour l’accomplissement des formalités et les différentes opérations topographiques». En plus, ajoute-t-on à l’agence, «les tarifs des droits de la conservation foncière sont fixés par le décret du 30 juin 1997 et, depuis, ils n’ont subi aucun changement». Mieux encore, l’agence n’hésite pas à supporter des frais occasionnés par certaines opérations afin d’améliorer le taux d’immatriculation, expliquent, en substance, les mêmes sources. Il s’agit par exemple des frais occasionnés par l’ouverture des zones d’immatriculation d’ensemble ou des domaines privés de l’Etat. Les terrains réservés aux projets de logements sociaux sont, dans le même esprit, exonérés des droits de la conservation foncière.

La durée de la procédure sera ramenée à neuf mois au lieu de deux ans actuellement  

Il faut dire qu’en deux ans, l’ANCFCC a initié plusieurs opérations d’immatriculation collectives pour certaines zones jugées prioritaires. «La généralisation de l’immatriculation foncière constitue l’un des objectifs stratégiques de l’agence. Pour y arriver, nous comptons sur l’ouverture des zones d’immatriculation d’ensemble d’envergure. Ces opérations sont gratuites et concernent les régions à fort potentiel économique», explique un haut cadre de l’agence. Ainsi, durant l’année 2010, 28 communes rurales ont bénéficié de l’ouverture de projets d’immatriculation d’ensemble contre une vingtaine en 2009 et à peine une dizaine une année auparavant. Cette politique des immatriculations collectives semble bien fonctionner à tel point que les responsables de l’ANCFCC ont haussé, depuis 2008, le niveau de l’unité d’un secteur d’immatriculation d’ensemble qui est devenue la totalité (et non plus une partie) d’une commune rurale.

Outre la politique des immatriculations collectives, l’ANCFCC compte également sur le projet de loi 14-07 relatif à la simplification des procédures d’immatriculation. Le nouveau texte, toujours à l’étude au Parlement depuis l’année dernière, vise la suppression des certificats d’affichage et leur remplacement par des accusés de réception ou encore la fixation des délais qui s’imposent à tous les intervenants dans les procédures d’immatriculation. Pouvant aller jusqu’à 2 ans actuellement, ces délais seront sensiblement réduits pour ne plus dépasser neuf mois.

Vœux pieux ? Non, assure la direction générale de la conservation foncière. «Des huissiers seront placés dans chacune des 74 agences de conservation foncière que compte le Royaume», souligne-t-elle. Chargés de tous les rapports de l’agence avec les collectivités locales et le ministère de la justice, ces huissiers permettront de réduire considérablement le délai de réquisition puisqu’une grande partie de cette procédure repose sur l’affichage de la demande de réquisition et l’attente d’un délai de deux mois en vue de recevoir une éventuelle opposition. En fait, l’agence est obligée d’attendre une correspondance de la part de l’autorité locale de la région concernée qui atteste que la réquisition a bien été affichée durant deux mois, avant de commencer la procédure d’immatriculation. «Et c’est justement cette attente qui peut durer 3 ou 4 mois que nous allons éviter en plaçant un huissier de justice dans chacun de nos bureaux», explique l’agence.

Le projet 14-07 qui amendera le dahir du 12 août 1913 relatif à la conservation foncière prévoit également d’autres changements comme l’aggravation des sanctions pour les oppositions et pré notations abusives ou encore la possibilité d’ouverture, gratuitement, des zones d’immatriculation obligatoire.

 FOCUS : Immatriculations gratuites mais génératrices de recettes

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26.6.2010 par admin.

Les géants s’écroulent parfois, c’est ce qui s’est passé à Taghazout par le projet qui devait révolutionner la région. Le géant Goliath a été terrassé par David nommé crise, éventuellement, ou pour d’autres raisons, les géants à terme pouvant devenir dangereux pour tout un développement, voire un pays.

Le problème est autre aujourd’hui, devant des besoins et devant des propositions de projets qui restent en attente par manque de foncier bien placé. La solution consiste-t-elle à attendre un nouveau puissant géant qui, d’un seul coup de pioche, planterait des milliers de chambres bétonnées, ce qui arrangerait certes plus une administration parfois figée, ou bien à proposer une parcellisation très étudiée de cet espace tout en recherchant enfin une qualité des projets à taille plus humaine pour la région ?

Des projets sommeillent dans les cartons pour des investisseurs petits et moyens qui apporteraient avec le temps un vrai plus, voire un vrai luxe de service avec plus-value recherchée, mais à qui s’adresser quand le moindre bout de caillou n’encourage pas par des prix inadéquats ?

Le Centre Régional d’Investissement d’Agadir est-il en mesure de présenter des endroits pour les investisseurs …?

La région a-t-elle une carte définie des endroits où les investisseurs pourraient déjà aborder une première approche et présenter ainsi très rapidement leurs projets ?

Ce ne sont pas les investisseurs étrangers ou même locaux qui manquent, des projets cela se monte en fonction des besoins. Dites seulement où ils peuvent se poser, enfin…

Les avions ne se posent pas sans une piste, il en est de même pour les projets, qui finissent vers d’autres destinations…

Nos cartons renferment des projets et des investisseurs étrangers afin d’œuvrer réellement dans les objectifs du Maroc et afin que cela soit aussi utile pour le quotidien des Marocains… Nous contacter…

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Tourisme, pourquoi Agadir manque de souffle ? Formation: Le privé ne suit pas

. La rareté du foncier, une problématique récurrente

· Une relance pour Taghazout

Les objectifs fixés par la vision 2010 sont loin d’être atteints au niveau de la station balnéaire. Abderrahim Oummani, président du Conseil régional du tourisme (CRT), toujours optimiste, tient tout de même à souligner que «la stratégie 2010 et le Plan de développement régional du tourisme ont permis d’avoir une feuille de route sans compter qu’ils ont enclenché une synergie entre public et privé.

«Ce qui a causé du tort à la destination, c’est l’échec du projet de la station de Taghazout», affirme-t-il. Il est vrai que ce chantier devait générer 20.000 lits au total à l’horizon 2016. Au-delà de la capacité additionnelle que ce programme devait apporter, c’est un effet d’entraînement sur toute une région et son activité économique qu’il devait produire. L’annulation du projet du dernier aménageur développeur, pour rappel Colony Capital, a produit, dans une conjoncture morose, l’effet contraire.

En effet, beaucoup d’investisseurs ont gelé leurs projets dans la région. Comment alors inverser la tendance aujourd’hui ? D’abord montrer aux opérateurs étrangers que l’on continue à y croire, indiquent des observateurs avertis. La concession d’Akwa group de l’ensemble hôtelier de la Marina d’Agadir, il y a quelques jours à Atlas Hospitality Morocco sans oublier la prise en gestion par cette chaîne de l’hôtel les Almohades après son alliance avec la Somed est un bel exemple en la matière.

Reste que, souvent, les investisseurs potentiels butent sur le foncier. De l’avis de Guy Marrache, co-président du groupe Tikida, les investisseurs étrangers sont intéressés par des terrains en front de mer. Pour ce qui est des terrains en deuxième ou troisième ligne, l’opérateur considère qu’il faut autoriser la formule du RIPT (Résidence immobilière de promotion touristique) pour encourager l’investissement.

Pour Mohamed Boussaïd, wali de Souss-Massa-Draâ, le développement de la destination ne se fera pas sans Taghazout. Les pouvoirs publics préparent pour l’heure une nouvelle solution pour ce site (cf. l’entretien réalisé par L’Economiste avec Yassir Zenagui, ministre du Tourisme et publié dans notre édition du 27 avril 2010). La leçon des expériences précédentes qui n’ont pas abouti est toutefois retenue.

Outre la capacité d’hébergement, le développement de la destination repose également sur d’autres composantes telles la promotion, l’aérien et la formation du capital humain. Souvent les opérateurs ont déploré l’enclavement de la station balnéaire, l’insuffisance et l’annulation de liaisons aériennes. Une situation qui a engendré, à leur avis, la perte des acquis sur bien des marchés telles l’Allemagne, l’Italie et l’Angleterre. Ainsi, nombre de professionnels Gadiris se sont souvent sentis lésés par la compagnie nationale Royal Air Maroc (RAM), attendant parfois d’elle, qu’elle réalise une mission de service public dans une situation d’ouverture du ciel.

Mais il semble qu’aujourd’hui est un nouveau jour pour tous. La rencontre, il y a quelques jours, avec le top management de la compagnie à Agadir augure d’une nouvelle ère sur ce plan. RAM a répondu à certaines doléances des professionnels. Il ne reste plus qu’à espérer que les nouvelles lignes mises en place rencontrent de la demande.
Pour ce qui est de la promotion, éternelle doléance des acteurs du tourisme, ces derniers considèrent que la gestion effective de ce volet à l’échelle régionale doit être assurée par le Conseil régional du tourisme avec les moyens nécessaires. «Jusqu’à présent, malgré les enveloppes investies, les objectifs ne sont pas atteints au niveau de ce chantier», déplore Oummani.

Malika ALAMI

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