Maroc immobilier. Acheteurs et vendeurs, la dichotomie ou le respect du client

5.5.2011 par admin.

Un commerçant, au Maroc, ne cherche pas souvent à vous écouter, mais à vendre le produit que lui veut vous vendre. Vous me direz, c’est une forme primaire de marketing, mais sans l’approche psychologique des clients, ou d’une niche de clients qui réclame une étude avant de viser. 

Repartir avec une paire de babouches jaunes, alors que vous cherchiez un chapeau en cuir en entrant dans le souk, n’est pas trop grave ; l’objet peut toujours être utile et ne grève pas le budget. Mais quand il s’agit d’investir un capital dans l’immobilier, les pieds risquent de souffrir d’échauffement ensuite. 

Voilà que les observateurs, qui dénoncent ouvertement et de manière analytique depuis des années les prix de l’immobilier dits de standing, voient leurs raisonnements enfin reconnus par la force de la crise, qui a enfin posé son pied dans les esprits de nombreux professionnels au Maroc. Si les évènements externes réveillent, il faut aussi que les acteurs de la promotion immobilière ouvrent les yeux et les oreilles afin d’écouter le nouveau marché qui se présente ; marché pourtant attendu depuis des années par beaucoup d’acheteurs qui, faute de ne pas trouver de réponse, se rabattaient d’office vers les appartements, alors qu’ils s’imaginaient au Maroc plutôt dans une résidence individuelle face à l’Atlas ou au bord de l’eau. Quitter la ville européenne pour s’y retrouver n’est pas vraiment l’attente des étrangers. 

Donc faute de grive, l’on mangeait des merles. Mais avec la crise, les couleuvres ne passent plus en entrée ; les acheteurs maintenant savent et comptent la marchandise livrable avant réception.

 

Le client étranger est toujours bien présent dans les demandes.  Il attend maintenant de la qualité au prix d’un marché réel, qu’il attend encore, et des programmes adaptés à ses besoins, malgré de frileuses baisses.

Pendant que le marché dit de standing est délaissé par les plus gros promoteurs qui se tournent vers le social et l’économique, la place est libre pour les gens sérieux qui écoutent les demandes. Le “standing” n’est pas le même pour tous, surtout celui de l’après-crise occidentale économique qui redistribue les cartes dans ce secteur.

Il faudra bien un jour déterminer les vraies différences et le cahier des charges des constructions, afin de mettre en évidence les différences entre les catégories dans le bâti. L’on trouve de tout et à tous les prix au Maroc sur tous les plans, ce qui noie le poisson le plus souvent.

Philippe DELESALLE. legroupement-agadir.com

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La crise immobilière frappe tranquillement le Maroc, les cartes se redistribuent avril 15 2011(source externe, je publie car l’analyse est intéressante)
 

Il fallait s’y attendre… Si la crise financière internationale a depuis 2008 plongé le marché marocain de l’immobilier dans un marasme sans précédent, celle-ci n’explique pas tout. Les errements inflationnistes des promoteurs nationaux et leur aveuglement face à la réalité socioéconomique des futurs acquéreurs n’ont fait qu’accentuer le phénomène. Mais à toute chose malheur est bon… Les crises sont toujours révélatrices de nos maux mais également très riches d’enseignements. Les professionnels en ont semble-t-il retenu quelques leçons, et ce sont même eux qui l’affirment : comparativement aux chiffres de la fin d’année 2010 où le nombre de transactions était en chute libre, ce début 2011 voit s’amorcer un inversement de la tendance. La prise de conscience est en effet spectaculaire, le déni de réalité n’est plus à l’ordre du jour : une offre pléthorique axée uniquement sur le haut standing et proposée a des prix faramineux pour la clientèle locale n’est plus tenable, le marché ne peut tenir sur des lots de villas vendus à prix d’or destinés à quelques fortunés venus de l’étranger. Alors rêvons certes, mais de manière plus réaliste. Ainsi assiste-t-on progressivement à une offre qui tient réellement compte des besoins, du budget et du profil socioculturel des acquéreurs. À titre d’exemple, la nouvelle « offre révolutionnaire » sur Marrakech – pavillons implantés sur un golf avec jardins privés proposés à partir de 1,3 million de dirhams – était il y a peu encore presque inenvisageable. Ce retour à la réalité et à plus de sobriété se traduit par un assainissement et une plus grande fluidité du marché. Un marché au fort potentiel de développement qui, s’il continue de faire coïncider l’offre et la demande aura, gageons-le, de beaux jours devant lui. Pour accompagner cette nouvelle dynamique et répondre aux aspirations grandissantes de la population en termes de logements locatifs et d’accession à la propriété, le gouvernement multiplie les réunions de travail afin de fédérer les professionnels du secteur sur les sujets clés. Souhaitons vivement que leurs travaux se traduisent par des mesures concrètes et efficaces.
source : Com-Unik / Logic Immo

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Bidonvilles ou vases communicants au Maroc ?

28.4.2011 par admin.

Habitat social. Les bonnes résolutions sociales du Maroc de répondre aux besoins d’un toit pour tous se perdraient-elles aussi dans la jungle d’un système entre Rabat en haut et le peuple en bas ? Tels des champignons, les bidonvilles que l’on cherche à éliminer par des réponses plus responsables et dignes de l’être humain repousseraient en certaines villes. De fait, en ne retirant pas les germes de terre, le jardin redonne ses mauvaises herbes, surtout quand ces dernières peuvent encore mettre du beurre dans les pissenlits de quelques-uns.

Le logement social en cours de développement s’est attaché administrativement ceux qui peuvent en profiter, afin qu’ils résident effectivement dans ces nouvelles habitations. Mais généralement, combien achètent un logement pour le détourner de sa fonction première et le réduire à une question de rentabilité ? Combien ayant profité depuis des années d’une parcelle de terrain à bon prix, ou parfois gratuite, les ont mises en vente aussitôt ? Il suffit de voir les petites annonces…

Autre question à soulever, l’appel de la ville : le système fonctionne à un moment comme une pompe aspirante pour les gens de la campagne, qui ainsi se retrouvent aux portes des villes, jusqu’au moment où l’on se pose la question de remettre les villes à la campagne….

Philippe DELESALLE. legroupement-agadir.com

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Mohamed IDRISSI KAÏTOUNI 

Un travail de sape 

Le problème des bidonvilles a toujours préoccupé les gouvernements successifs, mais sans parvenir à les éradiquer.
Depuis 2007, un effort considérable a été déployé pour lutter contre ce fléau. C’est dans ce cadre qu’une stratégie à court et à moyen terme a été adoptée pour faire disparaître les bidonvilles et pour lutter contre l’habitat insalubre.

C’est ainsi que les populations des bidonvilles dans différentes régions du Maroc ont bénéficié d’un logement décent, dans le cadre de la politique menée pour encourager le logement social.
Un vaste programme de construction d’immeubles a été mis en œuvre et des lots de terrain ont été attribués aux bidonvillois qui vivaient dans des conditions inhumaines, ne disposant ni d’eau, ni d’électricité, ni de voies praticables, ni d’infrastructures d’assainissement.
Cet effort considérable de l’Etat et des promoteurs immobiliers privés a permis de parvenir à proclamer plusieurs villes sans bidonvilles.

Cet effort se poursuit toujours, mais certains milieux agissent pour contrecarrer l’action entreprise avec succès concernant l’éradication des bidonvilles.
C’est ainsi qu’on a constaté qu’en l’espace de cinq années, 75.000 ménages ont de nouveau habité des bidonvilles. C’est un véritable acte de sabotage des efforts déployés par les pouvoirs publics.

Il est donc légitime de se demander : qui est responsable de cette action de sape ?
Le Maroc est parvenu, en mobilisant d’importantes ressources financières et le patrimoine foncier, à éradiquer actuellement 68 % des bidonvilles. Ce taux devait normalement atteindre 86 % s’il n’y avait pas cette recrudescence du nombre des bidonvilles nouvellement créés et l’augmentation des populations qui habitent ceux déjà existants.
La responsabilité des collectivités locales est, de toute évidence, mise en cause. Certes, il y a une convention qui a été signée entre les pouvoirs publics et les assemblées communales pour éviter que de nouveaux bidonvilles viennent remplacer ceux éradiqués, mais il semble que cette convention n’a pas toujours été respectée.
En effet, pour des considérations électoralistes ou autres, des conseillers communaux laissent faire les citoyens qui choisissent de vivre dans des bidonvilles.
Toutefois, on ne peut dire que les communes sont seules responsables de ce travail de gâchis. Les autorités locales ont leur part de responsabilité puisqu’elles laissent faire en adoptant une attitude négative, si ce n’est parfois de la complicité pure et simple.

Il importe donc de délimiter les responsabilités et de mettre fin à ces agissements qui empêchent notre pays, malgré les efforts soutenus, de parvenir à éradiquer l’habitat insalubre et les bidonvilles qui portent préjudice au droit des citoyens à un logement décent et à disposer de leur droit naturel à bénéficier d’un cadre de vie qui répond aux normes d’hygiène, de salubrité publique et préserve leur dignité humaine. 21/4/2011

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Construire au Maroc. Isoler, est-ce vraiment plus cher ?

19.4.2011 par admin.

La qualité a un prix ; le prix est parfois un investissement qui se doit d’être abordé avec réflexion pour la rentabilité et l’économie dans le temps. La vision à plus long terme n’est pas souvent abordée au Maroc, quand devant le devis de la construction seul le prix compte, le lendemain étant confié au Inch’allah, qui jamais ne paiera la facture de chauffage l’hiver ni les consommations des climatiseurs l’été. 

Viser le vison pour s’isoler l’hiver, ou la couverture de laine polaire, est une époque révolue, tandis que le Maroc se pose les questions énergétiques indispensables pour l’avenir qui devient très proche. Le budget d’une famille ajoute des lignes à la facture mensuelle, et l’énergie y tient sa place de plus en plus. 

Si les Européens craignent l’hiver, les Marocains se doivent de craindre l’hiver et l’été encore plus, sans oublier les eaux qui tombent du ciel, mais là ce serait l’approche de l’étanchéité à revoir, avant de construire. Isoler sa maison au Maroc est tout à fait intéressant, sachant que sous cette latitude les écarts de température ne nécessitent pas autant d’investissement en travaux qu’en Europe. Cela permet même, si c’est bien calculé, de se passer de chauffage et de clim, alors qu’en Europe les factures restent encore conséquentes malgré l’isolation.

 L’isolation, c’est aussi un confort interne contre d’autres agressions comme le bruit. C’est donner une plus-value à votre construction également, sur un marché qui va encore proposer dans le temps de nombreux appartements et maisons, que les gens hésiteront à acheter demain face aux nouveaux produits qualitatifs qui arrivent, trop doucement… 

Quant au coût supplémentaire, c’est un faux problème, lié à un manque d’approche technique de la part des constructeurs et concepteurs divers, voire au final celui des promoteurs qui ne visent, eux aussi, que le devis minimal afin de ne voir que la marge maximale possible. Donner, c’est recevoir ; isoler, c’est éviter de jeter son argent par la fenêtre pour se payer les calories, ou pour les rejeter selon la saison. 

Philippe DELESALLE. legroupement-agadir.com

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Économie d’énergie avec de faibles surcoûts d’investissements

 

Enjeu de la réglementation thermique du bâtiment

L’Agence nationale pour le développement des énergies renouvelables et de l’efficacité énergétique (ADEREE) a présenté mardi à Rabat, les résultats des concertations nationales sur les éléments techniques de la réglementation thermique du bâtiment. L’objectif primordial de cette règlementation est l’incitation des architectes, ingénieurs et maîtres d’ouvrages, à intégrer la conception thermique performante de l’enveloppe du bâtiment dans leur projet. L’efficacité énergétique dans le bâtiment devrait permettre une économie d’énergie de 15% d’ici à 2020./DR  

Économiser l’énergie au Maroc, soutenir l’effort mondial de réduction des gaz à effet de serre: les éléments techniques de la réglementation thermique du bâtiment, fruits des concertations nationales sur le Programme national d’efficacité énergétique dans le bâtiment, ont été présentés mardi à Rabat par l’Agence nationale pour le développement des énergies renouvelables et de l’efficacité énergétique (ADEREE).

Cette réglementation s’est fixée comme priorité d’inciter les architectes, ingénieurs et maîtres d’ouvrage à intégrer la conception thermique performante de l’enveloppe du bâtiment dans leur projet. Cette démarche vise notamment à réduire la dépendance énergétique du Maroc vis-à-vis de l’extérieur évaluée à hauteur de 97%. Pour ce faire, maîtriser la demande énergétique s’avère indispensable, d’où la mise en œuvre d’un plan d’efficacité énergétique permettant au Maroc de réaliser une économie d’énergie de l’ordre de 12 à 15% à l’horizon 2020. 

Le bâtiment consommateur d’énergie 

36%

Le secteur du bâtiment, premier consommateur d’énergie, absorbe 36% de la consommation nationale, à raison de 29% pour le résidentiel et 7% pour le tertiaire.

C’est ainsi qu’en 2009, le Programme national d’efficacité énergétique dans le bâtiment a été lancé avec comme cible les secteurs de l’Habitat, le Tourisme, l’Education Nationale et la Santé. 

D’un montant global de 30 millions de dollars, il a bénéficié de l’appui et du financement de nombreux partenaires internationaux (PNUD et Fonds Mondial pour l’Environnement, Union Européenne et Fonds Français pour l’Environnement…). 

“ Il est particulièrement attendu de ce projet l’élaboration et la mise en œuvre d’une réglementation énergétique de développement de normes et une communication stratégique autour de l’efficacité énergétique dans le bâtiment”.  Bruno Pouëzat, représentant résident  du PNUD

“Les bases techniques de la réglementation thermique des bâtiments neufs résidentiels et tertiaires (…), sont élaborées dans le cadre d’une large approche participative et ont fait objet de concertations élargies tant sectorielles que régionales”, a souligné Amina Benkhadra, ministre de l’Énergie, des mines, de l’eau et de l’environnement.

Inciter les architectes… 

La réglementation thermique couvre à la fois le secteur de l’habitat et les bâtiments tertiaires. La division en 6 zones climatiques a été réalisée en collaboration avec la direction de la Météorologie nationale et l’appui d’une expertise internationale.

L’incitation des architectes, ingénieurs et maîtres d’ouvrage à intégrer  la conception thermique performante de l’enveloppe du bâtiment dans leur projet demeure l’objectif primordial de la règlementation thermique. 

La réglementation s’est aussi attachée à définir les spécifications techniques des mesures d’efficacité énergétique dans les bâtiments concernés. L’évaluation qui a été faite à partir de simulations, des impacts énergétiques et économiques découlant du respect de ses dispositions, permet de mesurer la faisabilité économique des différents types de bâtiment par zone climatique. 

De nombreux défis 

Toutefois, si les exigences de cette réglementation constituent un compromis entre les réductions en besoins thermiques des bâtiments et les surcoûts d’investissements, il n’en demeure pas moins que son application se trouve limitée dans le cas de l’habitat social, à cause de la nécessité d’un investissement supplémentaire élevé pour une faible rentabilité.   

Même pour les autres secteurs, la mise en œuvre de la réglementation doit faire face à de nombreux défis, principalement la mobilisation des prestataires de service pour le développement de l’offre en matériaux et équipements adaptés, ainsi que l’implication de ses prestataires dans des programmes de formation des ressources humaines. 

Rachid Loudghiri

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Immobilier ancien au Maroc. Diagnostics…! Quésaco ?

4.4.2011 par admin.

Au prix du m² en France, le système devient de plus en plus rigide et réclame des bilans avant tout achat. Il est bon de savoir ce que l’on achète en ce domaine, surtout afin de ne pas payer pendant des années ce qui pourrait ne pas aller au terme du paiement. 

Qu’en est-il au Maroc en ce domaine ?

Quand vous sortez d’un magasin quelconque, la garantie commence au comptoir en payant et se termine dès que vous sortez du magasin dans la majorité des cas. Alors, en matière d’achat immobilier, il est bon de savoir avant que tout cet attirail sécuritaire français n’est pas encore appliqué. La construction neuve commence seulement à aborder de manière plus formelle les contrôles techniques et le respect des procédures. La prudence est donc de mise et restera de rigueur encore pendant un long moment pour les acheteurs dans l’immobilier ancien. Les belles paroles des vendeurs ou propriétaires seront les seules garanties, s’ils ne vous sortent pas un certificat technique tout aussi douteux. 

Des bâtiments neufs avec tous les certificats techniques, tous les cachets des services de sécurité en prime, cela existe. Mais, quand vous entrez dans un appartement où rien n’est en règle, où les prises de courant ne sont même pas reliées à des fils, où les fenêtres vous crient “Les Hauts de Hurlevent”, où la bonde de douche se termine en cul de sac dans le plafond du voisin du dessous, bref, où les simples essais de fonctionnement n’ont jamais été réalisés malgré les certificats, cela reste un fait ou une surprise sur prise très courante… 

Petit tour de chantier de votre prochain achat… 

Loi Carrez. Quésaco ? Le nom est Français, donc pas encore d’équivalence au Maroc. Levez donc la tête lors des visites, sur ce plan pas trop de surprises, les toitures en pente ne sont pas légion, sauf dans les quelques stations de ski du pays, alors pas de surprises sous les 1,80 m. Si les terrasses éliminent ce point, intéressez-vous plutôt à leur étanchéité… Par contre vérifiez bien les surfaces achetées, les balcons ou terrasses sont vendus comme des m² habitables et passent souvent inaperçus lors des ventes. Attention aux espaces construits ajoutés après construction et sans permis. Ayez toujours le double-mètre en poche avant toute signature ou détails et plan effectif du bien. Des 90m² vendus ou loués qui, après signature, ne faisaient réellement que 60m², même si cela vous semble énorme, cela est un fait. La confiance rend aveugle si vous n’avez pas le compas dans l’œil lors des visites. 

Le diagnostic performance énergétique du bâtiment. Quésaco ? Le Maroc est un pays chaud, ne cherchez pas les chaudières ni ce diagnostic. Grave erreur. Le Maroc est un pays tempéré qui bascule parfois entre deux extrêmes. Si le touriste qui débarque en janvier à Agadir ou à Marrakech est vite reconnu par sa tenue d’été en short et tongs, l’acclimatation vous fera rapidement sortir les petites laines et même les bonnets, comme les locaux. Comme eux aussi, mais à l’intérieur de votre logement, vous finirez par regarder la télévision le soir en laissant juste dépasser le bout du nez de votre couverture polaire, accessoire qui se vend très bien dès le mois de novembre, mais non fourni dans le package immobilier. Sondez, sondez, les murs évidemment, il en restera beaucoup de choses à apprendre, ou souvent rien de plus qu’un simple mur en aggloméré de 20 cm. Le manteau isolant les logements du froid, du chaud, ou du bruit est encore un luxe, tel un manteau de vison. Une erreur à terme, qui vous fera consommer du Butagaz l’hiver et de la clim l’été. Cherchez la performance dans tout cela.

Le diagnostic Amiante, Plomb ou Termites. Quésaco ? Pas plus en vue, bien que l’amiante n’ait pas eu le temps de s’implanter fortement dans le domaine de la construction depuis le boom immobilier. Idem pour les tuyaux en plomb ; par contre vérifiez bien ou méfiez-vous bien des canalisations d’eau encastrées directement dans les murs sans autre forme de procès, même le fer galvanisé n’est pas éternel. Redémonter les murs des salles de bains et tout le carrelage de sol d’un appartement ou d’une maison n’est pas un cas isolé au Maroc, le jour où vous sursauterez devant votre facture d’eau. Pour les termites, à moins d’acheter un chalet en bois, plutôt rare sous ces cieux, moins d’inquiétudes en général. 

Le diagnostic d’état des risques naturels. Quésaco ? La nature réserve ses surprises, dans ce domaine mieux vaut s’en remettre à sa propre nature humaine. Si vous achetez du neuf, des règles et des secteurs sont déterminés ; mais en cas d’achat d’ancien, restez le maître de votre propre sagesse. Les normes antisismiques existent, sous réserve des contrôles effectifs techniques réalisés. Pour le reste, évitez le bord des oueds, quoique dans le centre des grandes villes sous forte pluie le résultat semble identique. Evitez le rez-de-chaussée, si vous êtes en bas de rue en pente, ainsi que les garages et caves, qui remplacent les évacuations des villes qui ne jouent pas toujours leur rôle. 

Le diagnostic gaz. Quésaco ? Inutile au Maroc en général dans le logement habituel, le gaz de ville n’existe pas. Un bien en fin de compte. Néanmoins les accidents au gaz ne manquent pas. Pas uniquement à cause des bouteilles de 13 kg que l’on trouve partout, plutôt à cause des appareils raccordés, notamment les chauffe-eau au gaz. L’appareil “bas de gamme” made in China ou autre est à éviter, surtout quand l’évacuation n’est jamais raccordée sur l’extérieur mais dans la pièce même de son utilisation. C’est gros ce détail, je sais, mais c’est une fois sur deux ainsi… 

Le diagnostic électrique. Quésaco ? Si des organismes de contrôle existent là aussi dans le neuf, l’ancien ne réserve que des surprises. Souvent sorti du disjoncteur principal, vous pouvez chercher le tableau des protections, ou parfois le trouver en version “Light”. Le différentiel 30ma qui sauve les vies se fait rare, la prise de terre reste un concept plutôt aérien dans l’ancien, je n’aborderai donc pas plus loin les autres normes internationales, les liaisons équipotentielles, les zones de sécurité des salles de bains et d’autres subtilités techniques. 

Prix et devis de ces “absences” de diagnostics immobiliers. Voilà le point positif néanmoins de cette approche sécuritaire, s’il devait en être aussi, le coût reste concurrentiel par le manque d’obligations pour l’instant. Tout un secteur ou un marché à aborder au Maroc, quand les obligations des professionnels constructeurs seront elles-mêmes en totale application. 

En attendant, prudence commerciale en achetant, avant de vous souhaiter une prudence sécuritaire si vous avez déjà signé. 

Philippe DELESALLE. legroupement-agadir.com

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Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre un bien immobilier ?

La liste des diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente d’une maison ou d’un appartement ne cesse de s’agrandir. Voici la description de chaque diagnostic immobilier que vous devez obligatoirement fournir pour vendre votre bien immobilier. C’est ce qui constituera le dossier de diagnostic technique de votre compromis de vente. 

Huit diagnostics obligatoires pour la vente d’un logement  Avant de mettre en vente votre bien immobilier, vous devez faire réaliser plusieurs diagnostics immobiliers. Il s’agit de documents établis par des professionnels qui vont réaliser des analyses techniques de votre logement. Les diagnostics immobiliers permettent d’informer les potentiels acquéreurs sur les caractéristiques et l’état du bien mis en vente.

Pour pouvoir vendre sa maison ou son appartement, il y a huit diagnostics immobiliers obligatoires en 2011 en France : 

Le diagnostic loi Carrez

Le diagnostic performance énergétique du bâtiment

Le diagnostic amiante

Le diagnostic plomb

Le diagnostic termites

Le diagnostic d’état des risques naturels

Le diagnostic gaz

Le diagnostic électrique 

Ces diagnostics sont à des prix différents et non négligeables quand on additionne le coût de chacun de ces diagnostics obligatoires. Certaines entreprises spécialisées dans les diagnostics immobiliers peuvent vous proposer de réaliser l’ensemble de ces huit diagnostics. N’hésitez pas à comparer les devis pour vos diagnostics immobiliers.

Le diagnostic loi Carrez Le diagnostic du métrage en loi Carrez permet de déterminer avec précisions la superficie de votre logement (hors balcon, terrasse, cave, garage, etc.) dont la hauteur mesure au moins 1.80 m. Ce diagnostic sur la superficie Carrez est obligatoire pour toute vente d’un appartement ou d’une maison en copropriété. La vente des maisons individuelles indépendantes n’est pas obligatoirement accompagné du diagnostic Carrez. 

Le diagnostic performance énergétique Pour vivre dans une maison ou un appartement, il faut de l’énergie (pour le chauffage, etc.). Le diagnostic performance énergétique, le DPE, permet de quantifier les besoins énergétiques de votre logement.

Depuis le 1er janvier 2011, le diagnostic performance énergétique est obligatoire dans toute annonce immobilière de vente (comme de location).  Tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 doivent être soumis à un diagnostic amiante. La présence d’amiante doit être étudiée aussi bien dans les parties privatives que dans les parties collectives d’une copropriété. 

Le diagnostic plomb Le diagnostic plomb concerne tous les biens immobiliers présents dans un immeuble d’habitation construit avant le 1er janvier 1949. Si le seuil réglementaire est franchi, la durée du diagnostic n’est que de un an. Dans le cas contraire, le diagnostic plomb a une durée de vie illimitée. 

Le diagnostic termites Tous les vendeurs, dont le logement se situe dans une zone d’habitation où un arrêté préfectoral au sujet des termites a été publié, doivent fournir un diagnostic termites. Attention le diagnostic immobilier qui spécifie la présence ou non de termites n’est valable que six mois. 

Le diagnostic d’état des risques naturels Un plan de prévention des risques naturels mais aussi technologiques, sismiques ou cycloniques a été mis en place. Le diagnostic d’état des risques naturels permet d’informer l’acquéreur des risques encourus sur cette zone d’habitation. Il n’est, lui aussi, valable que six mois. 

Le diagnostic gaz Si votre bien immobilier est équipé d’une installation de gaz naturel datant de plus de 15 ans, vous êtes contraint de fournir un diagnostic gaz qui prouve que votre équipement est conforme. Ce certificat est valable pendant trois ans. 

Le diagnostic électrique Comme pour le diagnostic gaz, le diagnostic électrique concerne tous les logements dont l’installation électrique a plus de 15 ans. Un professionnel doit remettre un certificat de conformité électrique. La durée de validité d’un diagnostic électrique est également de trois ans. 

Prix et devis de ces diagnostics immobiliers Pour faire face à cette augmentation des diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente d’un bien immobilier, il a fallu que le secteur des entreprises spécialisées sur les diagnostics immobiliers se développe. Face à une demande croissante, vous trouverez donc de nombreux entrepreneurs qui se sont lancés dans ce marché en forte croissance. La qualité et le coût d’un diagnostic immobilier peuvent donc fortement variés d’une entreprise à une autre.

Il convient de s’assurer de la fiabilité des diagnostiqueurs et de demander plusieurs devis pour comparer les services et les tarifs des diagnostics immobiliers.

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Maroc. Louer ou acheter pour louer, que le ciel soit loué…

22.3.2011 par admin.

La spéculation ne lâche pas une parcelle de terrain et sait se rediriger rapidement dès que la poussière de ciment change de direction, semble-t-il, du moins dans quelques grandes villes. Il faut dire qu’après la fin 2008 et le réveil des investisseurs sur le rapport qualité/prix/marché bulleux… des produits achetés, notamment dans le standing, ils ne sont plus aptes à revenir en arrière pour acheter les yeux fermés. Même si le change financier et le prix de l’immobilier européen les invitent encore. Ils sont encore demandeurs certes, le Maroc reste attractif et le restera, mais au-dessus de la table désormais et surtout en regardant ce qu’ils achètent, certains attendant encore des baisses, alors que d’autres, les “avant 2008″ se retrouvant coincés et ne pouvant revendre. Eh oui, au jeu de la spéculation le dernier entré banque pour les autres, c’est le principe des casinos pour ceux qui espèrent encore… 

Alors ! Acheter OU louer ? 

Le plus sage est déjà de se poser en louant, et de voir avec ses propres yeux ce qui est proposé ; le choix est à faire dans les produits proposés, les qualités, les prix, afin que demain le bon investissement soit sans risque et hors de la bulle encore présente. En cherchant bien, des produits “nouveaux” arrivent et sont présentés maintenant. A étudier et à comparer sagement sans se faire pousser dans l’inconscience par le rêve oriental qui parfois fait faire des bêtises qui se transforment en cauchemar. 

Alors ! Acheter POUR louer ? 

Acheter en fonction du paragraphe précédent… pour éviter de me répéter, puis à vous de voir ensuite en fonction là aussi du produit et du public concerné par votre bien. Tout est fonction du bien et de l’endroit surtout. L’appartement en plein Casablanca n’est pas dans le contexte d’une résidence individuelle au sud d’Agadir en bord de mer. La clientèle n’est pas la même, les contraintes de la gestion du bien non plus. Ne pas oublier que la gestion collective de Syndic au Maroc existe dans le terme, difficilement ensuite dans son application, mieux vaut savoir à l’avance. Les biens présentés à l’achat et après quelques années d’existence, voire quelques mois, les feraient vite changer de classification… 

Conclusion 

Bref, louer ou louer reste aussi une question de gourmandise de la part des propriétaires. Les loyers sont-ils vraiment adaptés eux aussi à la réalité d’un marché global qui ne l’est pas lui-même ? Sans parler de ce marché “double” selon qu’il s’adresse aux Marocains ou à des gens de passage… Comme dirait la bulle, “Oh oui Pépin, qui cache le second pépin”. 

Acheter ou louer, louer le ciel pour tomber sur les bons conseils. Mais faites aussi des efforts pour les rechercher avant, ils existent désormais… car le pépin arrive toujours après la bulle. 

Philippe DELESALLE. legroupement-agadir.com

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http://www.lavieeco.com/news/votre-argent/L-investissement-dans-le-locatif-devient-a-nouveau-attractif-19030.html 

Immobilier

L’investissement dans le locatif devient à nouveau attractif 

La demande sur les appartements est en hausse en raison de prix dissuasifs à l’achat et de loyers encore raisonnables. La rentabilité pour un investisseur peut atteindre les 8%, à condition d’avoir un appartement en bon état et dans un quartier résidentiel.

Alors que les transactions immobilières sont en chute depuis fin 2009, le marché du locatif résidentiel, lui, fait preuve d’un dynamisme inattendu. Les agents immobiliers affirment tous, en effet, que l’année 2010 a été très bonne, et que la tendance se poursuit en ce début 2011. «L’arrivée d’un bon nombre de sociétés étrangères, dont les besoins en termes de location sont importants, a fortement dopé le marché, et la demande locale reste également soutenue», déclare William Simoncelli, directeur général de l’agence Carré Immobilier. Du côté de l’offre, l’on affirme que plusieurs investisseurs particuliers et promoteurs immobiliers se sont reconvertis dans la location, à cause de la mévente qui concerne surtout les segments du moyen et du haut standing.

Dans ce contexte, «les loyers sont restés plutôt stables, avec toutefois certaines corrections à la hausse à Casablanca et Rabat, et de légères baisses enregistrées dans certaines villes comme Tanger, Marrakech et Agadir», note Samir Benmakhlouf, patron de l’agence Century 21. A Casablanca, par exemple, un appartement de 2 chambres et un salon au quartier 2 Mars se loue, vide, à un prix compris entre 5 000 et 7 000 DH par mois. Alors que le loyer d’un appartement meublé à Bourgogne (2 chambres et un salon également) varie de 7 000 à 9 000 DH (voir détails dans tableau en page II )

Avec le niveau actuel des loyers, et l’accalmie au niveau de l’immobilier à l’achat, investir dans le locatif devient de plus en plus intéressant, la rentabilité annuelle pour un propriétaire pouvant atteindre 8% du prix d’achat de son bien. Et selon les professionnels, il y aura une demande encore plus soutenue sur ce marché durant les années à venir.

Les acheteurs tempèrent et préfèrent louer en attendant d’augmenter leurs revenus

En effet, même si le prix du mètre carré à l’achat n’augmente plus au même rythme qu’en 2007 et 2008, il s’est stabilisé dans les principales villes du Maroc à des niveaux élevés qui dépassent les moyens financiers d’une large frange de la population. La capacité d’endettement d’un bon nombre d’acheteurs ne couvre plus les prix demandés, même pour les petites superficies. A Casablanca, par exemple, on ne trouve quasiment plus d’appartements à moins de 9000 DH le mètre carré, même dans des quartiers un peu excentrés comme Bernoussi ou Oulfa. Dans les quartiers du centre-ville, il faut compter un minimum de 15 000 DH le mètre carré. S’ajoute à cela la pratique du noir qui persiste chez les promoteurs individuels et les particuliers, et qui constitue un frein supplémentaire à l’accès à la propriété.

Dans ces conditions, beaucoup de ménages préfèrent rester dans la location et une grande partie de la demande destinée à l’achat s’oriente «par obligation» vers la location, en attendant d’améliorer ses revenus. Selon les professionnels, même ceux qui ont les moyens d’acheter aux niveaux actuels des prix préfèrent tempérer en attendant des conditions de marché meilleures.

Il faut dire aussi que, contrairement aux pays européens, la location au Maroc reste moins chère que l’achat. «Un appartement qui vaut 1 MDH donnera lieu au paiement d’une traite mensuelle d’environ 7 000 DH. Alors que ce même appartement peut être loué à 5000 DH seulement», analyse Samir Benmakhlouf. En France, par exemple, la pratique veut que le loyer mensuel d’un bien immobilier représente 1% de sa valeur à l’achat. Si l’on applique ce rapport au Maroc, l’appartement de 1 MDH devra être loué à 10000 DH par mois.

Les agents immobiliers affirment que de plus en plus de particuliers en quête de placements rentables se lancent dans cet investissement. «Avec une rentabilité moyenne d’environ 7%, on peut récupérer sa mise au bout de 13 ans», estime William Simoncelli. Et entre- temps, le bien immobilier qui a servi à la location aura sensiblement augmenté sa valeur.

Cela dit, pour réussir cet investissement, il faut avoir une stratégie claire, cohérente avec les exigences, et miser sur le bon actif immobilier. A ce titre, il faut savoir que la rentabilité d’un appartement est supérieure à celle d’une villa, cette dernière n’offrant généralement qu’un rendement locatif compris entre 3% et 5%, alors que celle d’un appartement va de 6% à 8%. De plus, la demande sur les villas reste faible par rapport à celle des appartements.

Optez pour un grand appartement si vous préférez les locataires de longue durée

Ensuite, le choix du type d’appartement à acheter est déterminant pour la réussite d’un investissement locatif. Plusieurs agents immobiliers confirment que les appartements les plus demandés actuellement sur le marché sont ceux composés de deux chambres et un salon. Ils sont suivis par les appartements à une seule chambre avec salon, puis de ceux avec trois chambres. L’explication, selon les professionnels, est qu’il y a plus de locataires potentiels chez les célibataires et les jeunes couples que chez les familles nombreuses, qui sont plus dans une logique d’acquisition de leur logement.

Ainsi, si l’on veut réduire le risque de longues périodes de vacance de l’appartement destiné à la location, mieux vaut coller à la demande et opter pour les superficies petites et moyennes. Mais cela ne doit pas constituer le seul critère pour le choix de l’actif à acquérir. La stratégie de l’investisseur en termes de type de location entre également en jeux. «Si l’investisseur souhaite avoir un locataire stable pour trois années et plus, il doit opter pour un grand appartement. Par contre, s’il privilégie les locations de 6 mois à un an maximum, les petites superficies sont les plus indiquées», recommande M. Simoncelli. Les petits appartements sont également recommandés pour ceux qui souhaiteraient, au bout de deux ou trois ans, récupérer leur bien, notamment pour le céder. Par ailleurs, pour un grand investisseur qui souhaite se développer dans ce métier en mettant en location plusieurs appartements, le mieux serait de diversifier les superficies.

Moins d’un mois pour trouver un locataire si le loyer est raisonnable

Outre la taille de l’appartement, il y a bien entendu son emplacement et son standing qui joueront un rôle important dans l’attrait des locataires. Privilégiez les quartiers résidentiels qui ne sont pas très loin du centre-ville, même si les prix d’acquisition sont élevés, car les locataires cherchent surtout à rester proches du lieu de leur travail. Des quartiers comme Sidi Maârouf, à Casablanca, sont également très demandés vu la forte concentration de sociétés dans cette zone. Veillez également à ce que tous les équipements communs existent (ascenseur, parking, gardiennage…) ainsi qu’un minimum d’équipements privatifs (cuisine équipée, climatisation…). «Des matériaux nobles ou un style décoratif raffiné ne sont pas vraiment nécessaires. Les locataires cherchent généralement la simplicité et des équipements utiles», estime Said Benlamine, directeur de l’agence immobilière Bonnet.

Pour trouver un locataire, les agents immobiliers assurent qu’il faut moins d’un mois si le loyer demandé est raisonnable. Il faut juste coller aux loyers pratiqués dans le quartier et surtout ne pas lier le niveau du loyer à celui du prix à l’achat, car leurs évolutions n’ont pas la même ampleur. Sachez en outre que la période la plus propice à la location s’étend de juin à septembre.

Après le départ d’un locataire, l’appartement peut être reloué avant même l’expiration du préavis, s’il est bien entendu toujours dans un bon état. Sinon, il faut prendre un mois après le départ du locataire pour apporter une couche de peinture et faire les réparations nécessaires.
Par ailleurs, pour éviter d’éventuels conflits avec les locataires, notamment en ce qui concerne le paiement du loyer, il vaut mieux bien analyser le profil des candidats avant de signer le contrat de location. Certains propriétaires n’hésitent plus actuellement à demander des attestations de travail et de salaire, pour s’assurer de la stabilité du travail du candidat et de la société qui l’emploie, ainsi que de l’adéquation de son revenu par rapport au niveau de loyer exigé.

Enfin, prévoyez un bon contrat de location avec le maximum de clauses de sécurité possibles. Il faut notamment mentionner une durée de location d’un an maximum renouvelable après agrément des deux parties, le paiement du loyer par virement bancaire automatique, un délai de préavis d’un à deux mois, et la souscription par le locataire d’une assurance multirisques habitation pour couvrir d’éventuels dommages dans l’appartement.

 

Pratique : Recourir à une agence immobilière est désormais une nécessité

Accrocher une pancarte «A louer» sur la façade de l’immeuble ou recevoir des centaines d’appels impertinents suite à une annonce sur internet sont des moyens qui montrent de plus en plus leurs limites, surtout si l’on est un investisseur dans le locatif, amené chaque fois à trouver un nouveau locataire. Pour gagner en temps et en efficacité, les propriétaires d’appartements destinés à la location n’hésitent plus aujourd’hui à recourir aux agences immobilières. Bien entendu, il s’agit de faire appel à des agents professionnels et organisés et non pas aux «semsara» et autres intermédiaires traditionnels parfois douteux.
L’agence immobilière peut accompagner l’investisseur avant même qu’il n’achète le bien destiné à la location. Le choix de ce bien sera orienté par l’agent, en fonction de plusieurs facteurs, notamment la rentabilité souhaitée par l’investisseur, la durée pendant laquelle il peut rester engagé dans la location, son budget et bien sûr le potentiel du bien à attirer des locataires. Après l’achat, l’agent immobilier se chargera de trouver des locataires.
Et s’il fait de la gérance locative, il peut même se charger de la relation avec le locataire pendant toute la durée de location (perception des loyers, réparations, gestion des relations avec le syndic…).
Tout cela a un coût. Généralement, la commission de l’agent est de 2,5% H.T du prix d’achat, 1 mois de loyer après avoir trouvé un locataire et 6 à 10% pour la gérance locative.

Souhaïl Nhaïli. La Vie éco

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Marrakech. Un marché immobilier à la tête du client

8.3.2011 par admin.

Marrakech. Offre et demande, c’est la base de la vente, paraît-il ; mais au Maroc le marché s’adapte en fonction des acheteurs potentiels. Qu’ils soient étrangers ou locaux, le cahier des charges serait différent et subitement l’on trouverait des réponses et des ajustements de prix ou de produits. 

Après avoir reçu en masse les blanches colombes du nord, et un peu trop tiré sur les ficelles commerciales, n’est-ce pas là l’aveu d’un abus, qui fait que désormais les étrangers savent très bien où ne plus se poser ? La crise a produit ses effets, mais a surtout révélé ce que quelques experts relevaient depuis des années dans leurs analyses. Trop cher, mauvaise qualité en prime et merci, Pépin la Bulle immobilière. Quand une simple boîte en parpaings se vendait du simple au triple, selon l’endroit où on la posait, et n’ayons pas peur de dire au carré du double ou du triple parfois par un emballage bien étudié, la crise ne cacherait chez certains qu’une forme de suicide. Le retournement des principaux promoteurs vers l’immobilier social et économique ne surprend pas davantage les mêmes analystes. 

La qualité n’est pas un phénomène absent au Maroc. Ce qui fait défaut est le changement de vision envers ces investisseurs étrangers qui, pour beaucoup, attendent encore des réponses au Maroc de la part des promoteurs qui, du reste, ne les écoutent pas plus, si ce n’est d’une oreille absente ou seulement commerciale. Quand on sait s’adapter aux changements de clientèle, serait-il plus difficile de changer de vue afin de conserver la clientèle existante ? Les clients, vus comme des pigeons pendant des années, sont à considérer désormais comme des semblables en affaires ; mais le Win Win n’est pas encore abordé par beaucoup de professionnels dans ce secteur, qui véhiculerait encore l’image des renards, voire des requins. 

Philippe DELESALLE. legroupement-agadir.com

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Marrakech : les promoteurs immobiliers adaptent leur offre

11/02/2011

Faute de clientèle étrangère, les promoteurs spécialisés dans l’immobilier de luxe à Marrakech révisent leurs offres commerciales et ciblent désormais une partie plus importante des acquéreurs nationaux.

“L’immobilier touristique à Marrakech dépend de la conjoncture économique internationale, tous les projets qui rencontrent des difficultés dans la commercialisation étaient destinés au départ aux Européens toutes classes socioéconomiques confondues. Maintenant que l’Europe n’est pas encore sortie de la crise, les promoteurs immobiliers, qui ont ce type de produits, ont commencé à orienter et adapter leurs projets aux Marocains”, a expliqué Adel Bouhaja, président de l’Association des promoteurs immobiliers de Marrakech, lors d’un entretien au journal marocain Le Matin.

Après une correction des prix “surtout pour les produits qui ont connu des augmentations non justifiées”, le marché de l’immobilier reprend son activité normale et répond désormais au besoin local, a-t-il précisé.

Source : Le Matin.ma

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Taghazout. Saison II ou un feuilleton à rallonge…

4.3.2011 par admin.

Immobilier ou tourisme, deux termes qui s’opposent et qui néanmoins doivent s’allier souvent dans les grands projets au Maroc. Entre les zones bord de mer immobilières et les zones dites touristiques, pas facile de présenter des projets rentables sans une alliance intelligente entre les deux approches.  

Le promoteur touristique qui vient construire des hôtels est confronté à de grands groupes touristiques internationaux qui préfèrent louer les murs à des propriétaires dans les grandes villes touristiques, pour optimiser leur gestion et limiter les risques dans le temps; ils ne visent plus les dépenses depuis bien longtemps. Besoin de lits nouveaux, alors que des hôtels ferment, d’autres ne se sont jamais ouverts depuis la fin de leur construction, d’autres encore sont en vente ou attendent de nouveaux locataires sur Agadir et enfin tant d’autres, confrontés à un problème de gestion, ne dépassent pas les seuils de remplissage attendus, cela soulève des questions. 

La répartition du foncier en bord de mer bloque aussi des projets et des investisseurs plus petits, qui ne peuvent se permettre de jouer à leur niveau la carte du développement touristique sans garantir, en contrepartie, une rentabilité de leurs projets. Un peu plus d’ouverture sur les dossiers présentés face à la problématique du foncier serait la bienvenue. Entre zone urbaine et rurale, découpages attendus, secteur immobilier et secteur touristique, ou zone d’incertitudes qui empêche vendeurs, acheteurs ou promoteurs, pas facile de monter clairement des projets en amont. C’est une fois engagés que vous verrez le pays et que vous devrez revoir vos copies, au détriment de ce développement ; et pour cause, de nombreux projets restent dans les cartons. Peur de la spéculation immobilière ? Oui, ce fut le lot commun des “mauvaises” habitudes d’hier ; mais qu’à cela ne tienne, il suffit de savoir mettre des limites aussi devant des projets présentés. Ne peut-on pas intelligemment entrer dans une époque “gagnant-gagnant” ou “WIN WIN” entre les administrations, les promoteurs et les créateurs privés ? Faut-il bloquer les bonnes énergies par des frontières en amont, alors que chaque projet présenté en aval est différent et peut être présenté individuellement ? 

Faut-il des zones de logements sociaux, des zones touristiques, des zones dortoirs, des zones résidentielles, et des villes dites nouvelles ailleurs encore, alors que la vie de la ville se nourrit de tous les acteurs locaux pour créer cette vitalité attendue ? Ne voit-on pas le long de l’Atlantique aujourd’hui des zones qui ressembleraient à des zones mortes une grande partie de l’année, alors qu’elles sont censées représenter l’image du tourisme d’un pays ? Ne voit-on pas des zones résidentielles, des marinas, où les fantômes habitent des maisons, et des résidences quasiment inoccupées depuis des années ? 

N’est-il pas temps de mettre en commun les dossiers sur la table, au lieu de tirer chacun sur la nappe pour défendre ses seuls intérêts, au détriment de ce développement pour les Marocains qui attendent, eux aussi, des réponses et leur place pour demain ? Le temps n’est-il pas en défaveur des projets le plus souvent, au Maroc ? 

Philippe DELESALLE. legroupement-agadir.com

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Taghazout: La fronde des élus du Souss  

Vendredi, 18 Février 2011 11:04  

Le projet d’aménagement de la future station balnéaire de Taghazout préoccupe les élus du Conseil régional du Souss-Massa-Draâ. En fin de semaine dernière à Agadir, des membres du conseil régional, de cinq formations politiques des plus présentes dans la zone, ont tenu une rencontre à ce sujet. A en croire les interventions des uns et des autres, les élus ne sont pas véritablement convaincus par la nouvelle mouture du projet. De leur avis, ce projet n’est pas rentable économiquement en raison de son redimensionnement. «2.350 lits hôteliers c’est trop peu dans un site de 620 ha. Nous voulons un véritable programme touristique qui génère plus d’emplois et non pas un programme immobilier qui va engendrer de la spéculation», indique, M’hamed Iraâ Sbaï, conseiller PI d’Agadir et président de la commission touristique du conseil régional du Souss-Massa-Draâ.

De fait, le programme préliminaire du projet de la future station balnéaire se résume en sept établissements touristiques sous forme d’unités hôtelières qui vont générer effectivement une capacité globale de 2.350 lits. «Mais ce n’est pas tout. Cinq établissements touristiques sous forme de résidences immobilières de promotion touristique d’une capacité d’environ 3.000 lits à travers des villas et des appartements sont prévus», souligne un responsable de la Société marocaine d’ingénierie touristique (SMIT), partenaire du projet. Il précise qu’au total la future station balnéaire offrira à terme 8.000 lits dont 5.800 lits hôteliers. Le tout devrait générer 20.000 emplois directs et indirects, assure-t-il. Mais les élus ne sont pas du tout convaincus par la nouvelle mouture du projet. Ce qu’ils refusent totalement c’est le volet immobilier. «En dehors des 2.350 lits hôteliers, le reste c’est de l’immobilier déguisé», avance l’un d’eux.

Ce qui est en fait prévu dans le cadre du nouveau projet, c’est de développer un éco-resort touristique de faible densité. Ainsi, l’occupation du sol ne dépassera pas 6% de manière à préserver notamment l’arganeraie qui constitue une des plus grandes richesses végétales du site. «Dans cette arganeraie plus de 1.600 arbres ont été coupés lors des travaux du dernier projet avorté sur le site», déplore un élu du conseil régional du Souss-Massa-Draâ. Ce dernier rappelle aussi que des ayants droit expropriés de la zone ne sont pas encore indemnisés. «J’ai moi-même 11 ha dans la zone et je n’ai encore rien perçu. Sans compter que nous ne sommes pas du tout d’accord avec l’évaluation réalisée du foncier», souligne-t-il. Du côté de la Smit, on explique que l’indemnisation des ayants droit n’est pas encore finalisée pour des raisons administratives. Les concernés n’ayant pas fourni toutes les pièces nécessaires pour percevoir les indemnisations, précise un institutionnel. Apparemment, il y a encore beaucoup de communication à faire auprès de tous. Une démarche pour l’adhésion notamment des populations de la localité. Un ingrédient incontournable pour faire aboutir le projet.  

Etat d’avancement

Les interventions des élus de la région au Parlement et leur position vis-à-vis du projet ne semblent pas pour l’heure chambouler l’agenda. La Société d’aménagement et de développement de Taghazout (SADT) est en phase finale de création. Elle sera dotée d’un capital initial de 100 millions de dirhams, dont 25% déjà libérés par les actionnaires. Rappelons que ces actionnaires sont la CDG à hauteur de 35%, Colony Capital et le groupe Alliance développement qui participent pour leur part à hauteur respectivement de 25 et 20%. Les autres actionnaires sont la Société Sud partners à hauteur de 15% et la Smit à travers une contribution de 5% de l’enveloppe globale du projet. Et ce, à travers le foncier puisque la société est propriétaire des terrains (620 ha) sur lesquels sera aménagé la future station balnéaire.

Cette société assurera le rôle d’aménageur du terrain et de développeur d’une partie (ou de la totalité) du projet de Taghazout, est-il indiqué. Son activité est vouée à la réalisation des travaux d’aménagement/lotissement et de viabilisation du terrain. De même elle devrait réaliser une partie des composantes du programme, à savoir, le parcours de golf et son club house, l’hôtel du golf, la médina, le village de surf, le camping international, la réserve d’arganiers ainsi que ses coopératives sans oublier les résidences immobilières. En outre, la SADT sera chargée de lots de terrains viabilisés au profit des sociétés de développement. Pour l’heure, le directeur général de la SADT a été désigné et les études urbanistiques et de faisabilité du projet sont en cours de réalisation. Des réunions de concertation avec l’Equipement d’Agadir et le bureau d’études CID, pour le lancement incessamment des appels d’offres pour les travaux de la voie de contournement de Taghazout, ont par ailleurs lieu. Parallèlement, des réunions techniques avec les concessionnaires Onep, ONE et Ramsa pour traiter les aspects techniques relatifs à l’alimentation du projet et à l’aspect assainissement (station d’épuration) se tiennent. 

De notre correspondante,

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Plan immobilier pour penser à la place des futurs propriétaires

3.3.2011 par admin.

Celui qui a les moyens et parfois plus que la moyenne ne se pose pas la question de savoir ce qu’il achètera comme foncier ou comme résidence immobilière, il imagine, il recherche, il fait. Bref, il pense par lui-même son projet ou se fait assister par des professionnels compétents afin de se faire livrer clé en main son petit rêve, ou simplement son premier toit. 

Il n’en est pas ainsi pour la majorité des acheteurs dans l’immobilier, notamment ceux qui visent plutôt un placement sécuritaire dans le temps, pour leurs vieux jours, ou qui veulent seulement ajouter un peu de beurre au quotidien dans leurs épinards, ou relever le goût de leurs pâtes. Les plans-logements, que ce soit en France ou dans les autres pays d’Europe, choses préétablies par des Etats, des politiques, des économistes et des technocrates, répondent donc à des besoins d’Etat, politiques et donc économiques, plus qu’aux intérêts dans le temps des petits acheteurs particuliers.  

La Loi de défiscalisation profite en premier lieu à la nation, les mathématiciens ne sont pas absents des couloirs des ministères ni des palais présidentiels et autres. Achetez puis louez, et ajouter quasiment la plaque de beurre dans vos pâtes. Voilà ce que prônent les plans proposés, une communication qui fonctionne très bien d’ailleurs, puisque dès que les pièces d’or sont annoncées, même aux plus petits dans la société, leurs yeux se font aussi ronds que ceux d’un banquier, oubliant toute forme de raison. Quand tout le monde avance dans le même sens et se jette sur une offre, la suite n’est pas rose pour tous. 

Le Maroc encourage, comme la France, les achats immobiliers pour tous. Mais si les plus nantis dans le standing peuvent ensuite réclamer des prix locatifs plus ou moins abusifs face à des touristes de passage en saison, ce n’est pas le cas pour les logements dits sociaux et économiques ni les quartiers excentrés. Car si le besoin se fait ressentir sur ce secteur social par manque de logements, combien abordent encore cela comme un placement et non comme une recherche de logement principal. Il suffit de voir les appartements vendus qui restent vacants, alors que la population cherche à se loger plus dignement, à prix aussi dignes. Là résiderait le manque ou le problème. Des loyers envisagés au prix du standing et du touriste de passage qui se laisse souvent gentiment plumer, ne semblent pas plus, au final, correspondre à une rentabilité attendue ou rêvée. Le prix de la location d’un logement dans les quartiers populaires est souvent proposé aussi cher qu’en centre-ville ou face mer parfois, la référence étant le prix du locataire moyen et non le rapport effectif entre produit et loyer. Au point même que parfois mieux vaut rester en centre-ville avec tous ses avantages de proximité. Alors, un peu de recul devant les alléchantes annonces, il est bien de ne pas suivre les troupeaux ; d’autant plus que les marchés changent en quelques années avant même d’être officiellement existants.

Acheter de l’immobilier sans conscience n’est que ruine du porte-monnaie. Les classes intermédiaires préfèrent souvent l’autoconstruction, la raison semble s’y trouver partiellement. Pourquoi ne pas construire ou organiser une société d’habitat locatif pour répondre aux besoins urgents, type HLM comme en Europe, afin de répondre aux demandeurs ? Là est une autre question… 

Philippe DELESALLE. legroupement-agadir.com

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Investissement locatif : les déçus de la loi Robien 

C’est le sujet du moment : les déçus de la défiscalisation par l’immobilier locatif. Il est estimé qu’un ménage sur 5 ayant réalisé ce type investissement est en difficulté. Entre winner de l’immobilier à la sauvette, vendeur de defisc au kilo et la haine viscérale des français pour l’impôt sur le revenu (qui est le plus faible de tous les impôts payés…), nous avons là la recette pour de nouveaux problèmes. Alors fini votre beau-frère ou votre collègue qui se vante d’économiser 5 000 € sur ses impôts ?

 

On ne devient pas riche en dépensant 100 pour économiser 5

 

Dans cet article du Parisien  de Jannick Alimi, Publié le 21.02.2011 on lit :

Des publicités à la pelle, des plaquettes d’information dans toutes les boîtes aux lettres… Les promoteurs ne sont pas économes quand il s’agit de vanter les bienfaits de l’immobilier locatif.

Pourtant, un nombre croissant de bailleurs commencent à déchanter et portent plainte. « Sur plus de 500 000 ménages qui, depuis 2004, ont acquis un logement grâce à des dispositifs de défiscalisation, plus de 100 000 d’entre eux se trouvent en difficulté »

 

Des biens acquis trop chers et revendus avec de fortes pertes pour les acquéreurs en loi Robien, des loyers trop élevés que les bailleurs ont été contraints de revoir à la baisse (jusqu’à 20%) pour certains programmes Scellier.

 

Résultat, certains ménages n’ayant pas encaissé de loyers suffisants pour rembourser leurs mensualités se retrouvent surendettés. « Entre 2006 et 2010, les dossiers de surendettement liés à l’immobilier, notamment locatif, sont passés de 7 %, sur un total de 164 000 dossiers, à 10 %, sur un total de 196 400 dossiers »

 

En 2010 et en 2011, l’investissement Scellier représente 60 % des constructions neuves !

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Logement à 140.000 dhs. La quadrature du cercle au Maroc

1.3.2011 par admin.

Comment construire du logement pour les salariés qui gagnent moins de 3000 dhs /mois, en centre ville, là où le besoin réside, là où le foncier est le plus cher au point de faire fuir hors des villes les gens qui achètent dans le standing, tout en motivant les promoteurs à ne gagner au final que 14% de marge, Inch’allah… ? N’oublions pas en outre des normes et des lois qui devraient s’appliquer de plus en plus prochainement afin d’améliorer les constructions et les conditions de travail des ouvriers de ce secteur. 

Le foncier revient sur la table. Là est sûrement l’approche la plus problématique au Maroc actuellement quand un projet désire se poser, tant la spéculation y est présente, où entre deux vendeurs ou services intermédiaires les prix se voient multiplier. Maintenant en divisant seulement 140.000 dhs par 100m², vous auriez un appartement à 1400 dhs le m² vendu, en considérant que l’appartement fasse entre 50 et 75 m² selon ce qui est dit, vous arrivez à un prix du m² entre 2800 et 1866 dhs livré avec foncier en ville ! Il est évident que là il faut quasiment faire des miracles pour remplir toutes les conditions attendues ou alors certains promoteurs se seraient vraiment engagés dans le social… 

Si dans un sens les prix du logement standing et haut standing dépassent l’entendement, il en serait de même pour les logements à bas prix en sens inverse. Reste tout l’intermédiaire qui devrait expliquer l’attente de logement correct, de qualité, et au prix juste. Un effort collectif et éventuellement un gros poing sur la table du foncier sera nécessaire pour la suite du secteur de la construction au Maroc, avant que de nombreux petits et moyens investisseurs n’aillent voir ailleurs… 

Philippe DELESALLE. legroupement-agadir.com 

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http://www.lavieeco.com/news/economie/Logement-a-140-000-DH–la-demande-est-la-mais-les-promoteurs-continuent-a-bouder-le-segment-18798.html 

Logement à 140 000 DH : la demande est là mais les promoteurs continuent à bouder le segment

45 500 unités mises en chantier et 12 500 logements réalisés après trois ans. Les promoteurs privés invoquent la cherté du prix des terrains pour expliquer leur manque d’intérêt pour le produit.  Depuis le lancement du programme des logements à 140 000 DH, en 2008, les pouvoirs publics fondaient beaucoup d’espoir sur cette initiative pour offrir un toit aux populations à bas revenu habituellement exclues des circuits immobiliers traditionnels. Mais, trois ans après, le niveau des réalisations s’est avéré être en deçà des ambitions. Selon des sources officielles, 75 500 logements ont été programmés jusqu’à janvier 2011. 

Comparé à l’objectif de 130 000 unités visées à fin 2012, on peut convenir que le rythme est encourageant. Sauf que seuls 12 500 logements ont été finalisés jusqu’à présent. Et encore, le nombre de ménages qui ont déménagé vers les nouvelles habitations reste très faible. A ce jour, seulement 4 000 logements ont été livrés à leurs propriétaires sur 11 000 commercialisés. Al Omrane, le holding public d’aménagement immobilier qui a pris en charge 7 500 des logements réalisés, impute cette lenteur aux procédures de commercialisation de ce produit. «Puisque les logements sont destinés aux catégories sociales à faibles revenus et en priorité aux habitants des bidonvilles, ceux des maisons menaçant ruine ainsi qu’aux porteurs d’uniforme (agents des FAR et des Forces auxiliaires), des commissions locales veillent méticuleusement à la sélection des bénéficiaires», explique Najib Lahlou, membre du directoire d’Al Omrane.  Le problème est qu’en raison d’une demande de plus en plus forte, étant donné que la cible (ayant un revenu mensuel de moins de 3 000 DH) constitue une bonne partie de la population, la procédure d’attribution prend beaucoup de temps que prévu. C’est pourquoi les responsables du holding examinent avec le ministère de l’habitat la possibilité de «réviser ces procédures afin d’accélérer les opérations de commercialisation et d’écouler les stocks», souligne M. Lahlou.

33 000 logements en cours de réalisation

Il faut rappeler en effet que la vente des logements à 140 000 DH passe obligatoirement par les délégations régionales de l’habitat, auprès desquelles s’inscrivent les postulants dont la demande sera examinée par une commission comprenant plusieurs départements ainsi que les autorités locales.

Les procédures de commercialisation ne sont pas la seule cause de la lente mise en œuvre du programme. Certes, Al Omrane fait état de 33 000 logements en cours de réalisation et 30 000 autres en cours d’étude. Mais la cadence d’exécution reste loin des aspirations des responsables. Car en ajoutant aux 33 000 logements en cours de construction les 12 500 déjà finalisés on arrive à peine à 45 500 unités dont la concrétisation peut être observée sur le terrain. Autrement dit, au bout de trois ans environ, on est à peine à un taux de réalisation de 35% de l’objectif.

De fait, si le processus de vente nécessite quelques réglages, c’est surtout l’implication mitigée des promoteurs privés qui inquiète. Ces derniers invoquent la rareté et la cherté du foncier notamment dans les villes. «Il est quasiment impossible de produire des logements à ce prix dans des villes où la spéculation immobilière est à son paroxysme comme à Marrakech, Casablanca, Rabat et Tanger», confie un responsable du ministère de l’habitat. Or, le besoin en ce produit est énorme dans ces villes. Seule solution : l’intervention de l’Etat pour mobiliser le foncier de l’Etat. Sur ce point, les responsables de Al Omrane réfutent pourtant ce problème. «Les terrains sont disponibles et on les met à la disposition de tout promoteur qui veut investir dans ce programme» , souligne M. Lahlou. Il faut rappeler à cet effet l’acquisition par le holding public de 3 852 ha, en juillet 2009, auprès de la direction des domaines (ministère des finances) destinés à être commercialisés auprès des promoteurs privés qui pourront y engager des programmes mixtes comprenant des logements à 140 000 DH, ceux à 250 000 DH (social) et ceux de moyen standing, et ceci afin de réaliser une péréquation leur permettant de rentrer dans leurs frais.
 
Foncier : Al Omrane défend ses prix en invoquant les coûts de viabilisation

Al Omrane propose effectivement du foncier. «Mais à quel prix ?», s’interroge Youssef Ibn Mansour, président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI). Une manière de dire que les tarifs imposés par le groupe sont inaccessibles surtout pour réaliser des logements à bas prix. «Les terrains acquis par Al Omrane à 50 ou 60 DH sont vendus aux opérateurs à 600 voire à 800 DH le m2 et, avec ce prix, il est quasiment impossible de produire des unités à 140 000 DH, même avec la péréquation. Les promoteurs privés pourraient, avec le même tarif, investir dans d’autres segments beaucoup plus rentables» , explique M. Ibn Mansour. Mais Al Omrane justifie cette différence de prix par le coût supporté par le holding pour viabiliser ce foncier. «Nous assurons les travaux de viabilisation, ainsi que d’autres prestations comme le ramassage d’ordures, l’éclairage, les espaces verts, le branchement d’eau et d’électricité sans parler de certains équipements publics, nous vendons le terrain au prix coûtant», se défend M. Lahlou.  Même l’élaboration d’un catalogue de prix compétitifs pour les matériaux de construction n’a pas eu d’effet sur les décisions d’investir des promoteurs.
A l’annonce du programme, ces derniers avaient prévenu que le défi des pouvoirs publics était très grand, tellement le projet était difficile à réaliser à cause du problème du foncier. Et, ils avaient souligné que l’Etat devait déployer de gros efforts sur ce plan justement, notamment dans les grandes villes, pour assurer la réussite de ce programme. «Mais quand l’Etat propose des terrains à ces niveaux de prix, il est normal que les promoteurs immobiliers manifestent peu d’engouement pour ce programme», fait remarquer le président de la FNPI.

Selon des professionnels, plusieurs entrepreneurs qui avaient signé des conventions avec l’Etat trouvent aujourd’hui des difficultés à réaliser leurs projets. On cite l’exemple de la ville de Lakhyayta où «les terrains acquis par les promoteurs privés pour y construire des logements à 140 000 DH sont encore vides».

Pourtant, l’Etat, et avec un prix de 600 DH le m2 pour le terrain, avait démontré, calculs à l’appui, que les promoteurs immobiliers pouvaient réaliser une marge moyenne de 20 000 DH par logement, soit un taux de marge nette de 14%. Cela est-il insuffisant ? Ou bien est-ce l’effet du redémarrage du logement social. Le casse-tête reste entier.

Cibles : Commerçants, bidonvillois et petits fonctionnaires sur les listes

Depuis son lancement, le programme des logements à 140 000 DH a connu une forte demande. En fait, il a nourri de manière remarquable beaucoup d’espoirs auprès d’une grande frange de la population qui souffre en premier lieu des difficultés d’accès au logement. «La plupart des habitants des bidonvilles s’étaient inscrits pour en bénéficier car cette formule d’habitation présente une véritable alternative et un produit très compétitif à la baraque dont le coût est estimé entre 100 000 et 120000 DH», explique un professionnel. Et cela s’est étendu à d’autres catégories sociales comme les petits commerçants, les employés et les fonctionnaires des échelles modestes. Mais encore faut-il que le secteur de la promotion immobilière privée y trouve son compte, car Al Omrane ne peut répondre à toute la demande en temps voulu et quand bien même il le voudrait, il ne dispose pas du foncier nécessaire pour réaliser les 130 000 unités visées.

Hakim Challot. La Vie éco www.lavieeco.com

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Je veux du vert au Maroc. Comment et à quel prix ?

28.2.2011 par admin.

Les briques sont arrivées avant les constructeurs compétents, le gazon fait de même ; mais si ce n’était pas le cas, les pays émergents n’en seraient plus. Après le toit au Maroc, c’est le petit coin de verdure qui est attendu par beaucoup de gens et de propriétaires. Le Maroc Vert touche tous les niveaux de la société, notamment celui des particuliers. 

Le jardin anglais, le jardin à la française, le jardin japonais, tout le monde connaît ; mais le jardin oriental, chacun se l’imagine avec quelques palmiers, l’arbre qui fait rêver les étrangers et qu’ils s’attendent à voir dans leur paysage nouveau. Le gazon fleuri normand est-il donc attendu au Maroc et est-il judicieux au regard de l’approche culturelle et naturelle des terrains abordés ? 

Le vert se réglementera certainement plus en fonction des intérêts des professionnels divers, pros et amateurs, que de la bonne logique de la nature, qui parfois peut apporter ses réponses, si nous savons encore l’écouter, la regarder, l’observer. A une époque où nous voyons pousser des golfs nombreux là où l’eau manque et où le désert domine, où nous voyons des camions amener de la terre là où la nature ne l’a pas encore acceptée ou rejetée, là où la réflexion de l’homme et de la nature n’est pas présente ou effacée par intérêts, gageons que les patchworks aussi étonnants que détonants fleuriront prochainement partout. 

Mais à force de se planter, il y aura bien quelque chose qui poussera de plus compétent, sous réserve que les écoles ne forment pas que des théoriciens. Le jardin est un rapport entre nature et homme pour rappel, comme tant d’autres choses. 

http://legroupement-agadir.com/nos-partenaires-et-nos-services/green-design-nomad/ 

Philippe DELESALLE. legroupement-agadir.com

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 Blog: http://legroupement.com

Site: http://legroupement-agadir.com

Service Investissement Seniors/Privés/Professionnels:

http://legroupement-agadir.com/le-groupement-conseil/

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http://www.leconomiste.com/article/paysagiste-une-profession-reglementer 

Paysagiste: Une profession à réglementer  

Une association nouvellement créée, l’AAPM

Manque de compétences et de matériel végétal 

   

Pour un m2 végétal, le coût s’élève à 100 DH/HT. Un m2 minéral coûte quant à lui 300 DH/HT, et un m2 verdure (gazon, fleur) revient 25 DH/HT. Selon des professionnels, le désordre et l’absence de contrôle ont permis à « des simples jardiniers » de s’enrichir             

AMÉNAGEURS d’espaces verts, fleuriste paysagiste, concepteur de jardins… Les entreprises du paysage poussent comme des champignons. Elles ont flairé un business juteux, celui d’aménager les jardins et parcs de résidences. Mais le métier n’est pas encore réglementé. Un jardinier peut facilement se faire passer pour paysagiste. Le seul établissement qui forme aujourd’hui des ingénieurs paysagistes est l’Institut agronomique et vétérinaire Hassan II.

L’objectif de la filière de formation Architecture du paysage est de former des spécialistes de l’aménagement du paysage dans toutes ses composantes depuis le simple aménagement d’un jardin de loisirs jusqu’au projet d’aménagement à grande échelle. L’architecte-paysagiste doit pouvoir répondre aux besoins du pays en ce qui concerne l’analyse des sites, la conception paysagère, la maîtrise d’œuvre et la réalisation des projets d’aménagement du paysage. La protection des sites naturels et la valorisation des sites sensibles ou dégradés font partie des objectifs de la formation. Une association est en cours de création. Il s’agit de l’AAPM, association des architectes paysagistes du Maroc. Derrière l’association, Rachid Haouch, architecte, urbaniste et paysagiste, diplômé de l’Ecole nationale supérieur de Versailles et de l’Ecole d’architecture de Paris la Villette. Il sera vice-président de l’association et Mounia Bennani sa présidente. L’objectif est de défendre et promouvoir le métier, ainsi que de sensibiliser le public autour de la problématique du paysage.

L’association cherche à instituer aussi des procédures: Chaque paysagiste devra noter l’entreprise à laquelle il fait appel et chaque année l’association publiera un fascicule sur les compétences et la spécialisation de ces entreprises. L’association compte également militer pour la création d’une école nationale supérieure du paysage à l’instar de l’Ecole de Versailles. Cette association sera inscrite à la fédération internationale des architectes paysagistes. Le Maroc sera ainsi le premier pays africain à entrer dans l’art du paysage alors qu’il y était déjà. «Le Maroc a inventé l’art du jardin et il est tombé dans une sorte d’amnésie», s’indigne Rachid Haouch. A côté de la pénurie de compétences, il y a une pénurie végétale à l’échelle du Maroc. «Le Maroc s’est développé en négligeant ses pépinières», signale Haouch. Il faut 5 ans pour cultiver un arbre et 10 ans pour le vendre. Quelle est donc la pépinière qui peut attendre autant de temps? Il faut aussi donner la possibilité aux professionnels de pouvoir importer certaines espèces végétales. Tout comme il faut par ailleurs donner un statut à l’espace public marocain, selon des professionnels.

J. K.

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