Lumière sur le dessous de table immobilier au Maroc. “Noir c’est noir, il n’y a plus d’espoir…” Le “Blanc” est fiscalement un plus depuis 2009…

26.1.2010 par admin.

Acheter du foncier et de l’immobilier en restant foncièrement honnête. Un avantage désormais mathématique.

Un peu de lumière sous la table.

Vous avez acquis un bien à 12000 dh le m², (ou même bien plus cher, déjà pas de chance, vous auriez dû faire construire, bref autre sujet…), et vous auriez payé 3000 dh sous la table. Soit officiellement à 9000 dh le m². Vous désirez revendre plus tard avec plus-value, à 13000 dh le m² dont 3000 dh toujours sous la table afin de récupérer le non officiel ou 10000 dh pour le nouvel acheteur. Le Fisc vous imposera d’office à 26% sur 12000 dh moins 9000 dh soit 3000 dh, alors qu’en étant transparent au départ vous auriez payé la plus-value seulement sur 1000 dh. Sans parler des autres problèmes possibles… Mais supposons que le bien baisse avec les années, ce qui arrive pour certains et qui arrivera encore en 2010 vu la situation actuelle… (Certains promoteurs ont vendu avec 30% de remise ce que d’autres clients ont acheté à 100% dans le même programme… bref encore un autre sujet, quoique). Votre bien officiel de 12000 dh le m² est revendu à 11000 dh le m², vous débourserez au Fisc néanmoins l’impôt sur la différence entre 11000 moins 9000, soit sur 2000 dh au m².

La pratique ayant été quasi habituelle et généralisée il y a encore quelques temps, il ne vous reste plus qu’à faire le calcul de vos prochaines pertes et préparer un chèque à l’ordre du Fisc… Aujourd’hui quelques agences sérieuses indiquent sur leur vitrine “TRANSACTIONS SANS NOIR” ou “AGENCE TRANSPARENTE“, un futur label “éthique” pas encore répandu néanmoins.

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A SAVOIR “foncièrement”… 

SUR QUOI SE BASE LE FISC MAROCAIN ?

Les services fiscaux sont plus organisés que le marché et se basent eux sur les moyennes connues des prix pratiqués du moment, selon les secteurs et quartiers dans les villes du pays. 

LA PRATIQUE DU ”NOIR” OU “DESSOUS DE TABLE”

Il était d’usage depuis des années de faire construire ou d’acheter du foncier avec une partie “non officielle”, l’usage est encore largement répandu, mais ne favorise plus désormais l’acheteur. Les services administratifs fiscaux lors de vos déclarations connaissent très bien les prix pratiqués par les offreurs malgré un indice officiel encore inexistant, donc lors de vos déclarations fiscales ou lors de la revente de votre bien, vous n’échapperez pas au rappel appliqué d’office. 

ACHETER EN TOUTE TRANSPARENCE LEGALE. POURQUOI ?

Nombre d’étrangers se sont posés au Maroc à une époque où l’administration n’était pas aussi organisée comme cette dernière décennie. Il suffisait d’acheter une parcelle en direct quasiment et d’y construire en toute liberté. La personne qui désire vendre et récupérer ses finances se retrouve bloquée désormais par le Fisc, qui lui réclamera “les impossibles justificatifs” de son achat. Impossible ensuite de rapatrier ses finances en son pays d’origine. Ne jouez pas la pseudo facilité au Maroc désormais, même si cela vous est présenté par les vendeurs de foncier comme par certains promoteurs. Ayez les justificatifs et la traçabilité écrite de toutes vos transactions de paiement. Idem si vous rénovez une ruine, pour la plus-value. Et ne confiez pas vos originaux, seulement les copies certifiées, mêmes les administrations publiques comme privées peuvent perdre vos documents… 

Le Groupement Conseil

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