L’immobilier marge, en marge de la société au Maroc.

27.11.2009 par admin.

 Après la lessive de l’immobilier, une certaine “transparence” arriverait, où les agents extérieurs ne feraient que révéler enfin tout haut ce que chacun comprenait déjà de manière très audible tout bas.

Le secteur du bâtiment est dans tous les pays un vecteur de base très important qui stimule économiquement des milliers ou des millions de personnes. Un secteur qui ferait travailler beaucoup de gens mais dont le gâteau ne serait pas partagé par tous les intervenants professionnels, autre sujet.  Mais qui trop étreind, n’aime plus vraiment et n’est plus aimé pour la pérennisation de ses objectifs. Au regard des marges soulevées dans cette étude, nous comprenons pourquoi le secteur de l’immobilier concernant les Marocains à leur niveau social est en décalage total avec le secteur du bâtiment des investisseurs et étrangers.  

Multiplier par 4 ou 5 les marges du social en montant les fausses marches jusqu’au très haut standing vers des étrangers ou des MRE est exponentiellement multiplicateur. Bien que l’étude ne parle pas de la partie cachée dite “noire” du secteur, non comptabilisée. Les indicateurs de l’étude ne tiennent pas compte non plus des particularismes mais plus d’indices moyens, les seuls dont ils peuvent disposer. La transparence a ses limites.  S’apercevoir aujourd’hui que certains promoteurs abusent est une plaisanterie ou c’est alors prendre les gens pour des naïfs de première. Voir des programmes de standing proposés à 20.000 ou 26.000 ou 35.000 dh le m² alors que le particulier qui gérerait seul sa construction divise par dix ces sommes, ce ne serait plus des “invraisemblances” mais de l’ordre du délit et du pénal. Jusqu’à 100% de marge serait donc bien “le minimum du minimum” pour certains promoteurs. 

Le foncier est cher en belle place certes, mais en le divisant par le nombre d’étages et de surfaces au m² vendus l’argument ne tient pas jusqu’au bout. Le standing augmente le prix, certes, mais à part l’ascenseur, ce ne sont pas les quelques m² de marbre de troisième catégorie dans l’entrée, en carrelage imitation marbre maintenant, les zelliges d’une salle de bain et le plan de travail d’une cuisine en pierre, qui deviendrait multiplicateur au final. Certes que dans le vrai standing sur mesure en villa de star, les demandes peuvent faire exploser le prix final, mais les luxueux clients attendus qui réclameraient de la robinetterie en or, une piscine olympique, le style des artisans traditionnels du Maroc dans toutes les pièces et des palmiers tous les 5 mètres ne semblent pas se bousculer aux portes du marché habituel dont il est question. Les clients qui ne comptent pas sont aussi rares au Maroc que les yachts dans les marinas, les zodiacs sont encore plus fréquents…

Si acheter un terrain et poser son rêve au soleil du Maroc est encore possible, et si le pays mérite encore de recevoir ses hôtes investisseurs divers, il est bien de conseiller les signataires prochains et de les encadrer enfin professionnellement. Mais le promoteur est-il pour autant dans la transparence et le respect du client, alors que le marché se présente ouvertement comme un panier à crabes ou une cage à pigeons étrangers, quand les informations circulent dans le monde à la vitesse de la presse et d’Internet ?  Le client étranger n’a-t-il pas intérêt à solliciter un mandataire, lui-même étranger sur place, pour réaliser son projet, soit un représentant à titre personnel de “ses” intérêts ? 

L’audit sur un projet et le conseil ne sont-ils pas bien moins chers au Maroc avant qu’après ?

Posez la question aux silencieux “dindons de la farce”, anciens “pigeons”, qui se retrouvent aujourd’hui avec des logements achetés 25.000 dh le m² alors que les mêmes logements  se vendent avec 40 % de baisse un an après, et encore difficilement. Leurs petits enfants récupèreront cela demain, ou pour certains les ruines devant la sous qualité réelle qui ne manque pas de s’exprimer dès la remise des clés pour beaucoup.

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http://www.leconomiste.com/article.html?a=96986

Immobilier: Jusqu’à 100% de marges 

· Particulièrement dans le haut standing

· Mais le risque de ralentissement sur la dynamique de croissance est réel

INVRAISEMBLABLE!  La marge bénéficiaire du promoteur immobilier peut atteindre jusqu’à 100% dans le haut standing. Ce sont les conclusions de l’étude de McKinsey commanditée par le ministère des Finances dont L’Economiste détient copie. Si le constat aujourd’hui est que les promoteurs boudent le logement social, sous prétexte qu’il n’est pas lucratif, c’est parce qu’ils s’orientent de plus en plus vers d’autres segments plus rémunérateurs. Selon l’étude, «la marge des promoteurs se situe autour de 15 à 20% sur le logement social. Cette même marge grimpe à 30 voire 50% dans le moyen standing.  

Pour combien de temps encore?
Après plus de 10 ans d’euphorie, l’immobilier affiche ses premiers signes d’essoufflement. Tous les indicateurs montrent que cette tendance va se confirmer voire s’aggraver dans les prochaines années. L’étude annonce un risque de ralentissement de la dynamique de croissance à moyen terme. Risque attribué principalement à une éventuelle baisse des réserves de change.
Pour avoir plus de visibilité, le ministère de l’Economie et des Finances a commandité cette étude dans l’objectif d’élaborer des scénarios d’impact de la crise internationale sur l’immobilier au Maroc et les réponses stratégiques possibles.
In fine, l’étude devra servir de base documentaire afin de déterminer et orienter les décisions à prendre par le comité de veille stratégique. Les principaux objectifs de l’étude consistent d’abord à mieux cerner les enjeux et dynamique que connaît l’immobilier en général à travers l’ensemble de ses composantes (construction, promotion, développement…). Ensuite, mettre en place un système de monitoring pour le suivi et l’anticipation de l’évolution de ce secteur hautement stratégique. Autre objectif et pas des moindres: l’examen des leviers de stimulation et de régulation de l’activité dans son ensemble.
Selon les premières conclusions, les enjeux socioéconomiques du secteur sont colossaux. L’immobilier (construction/promotion) participe à hauteur de 13% au PIB et a généré en 2007 plus de 900.000 emplois directs. L’activité de construction est à ce jour le premier moteur de l’investissement à hauteur de 100 milliards de DH. En même temps, l’immobilier reste l’un des secteurs les plus consommateurs de devises. Il en consomme l’équivalent de 30 milliards de DH (soit 12% des importations nationales).
Le monitoring de l’activité de construction au Maroc tel qu’apprécié par le cabinet d’études relève plusieurs constats. D’abord, le maintien du volontarisme des investissements publics dans l’infrastructure quelle que soit la conjoncture. Ce qui a permis d’atténuer l’impact de la crise internationale sur le secteur. Pour preuve, le secteur a enregistré une hausse de 23% des investissements publics de janvier à juillet 2009 (comparée à la même période en 2008).
En revanche, le risque de ralentissement plane toujours sur la dynamique de croissance à moyen terme du fait d’une éventuelle baisse des réserves de change.
Autre ralentissement avéré cette fois-ci, la production d’unités de l’habitat social.
Sur ce segment précis, le taux de ralentissement avoisine les 30% sur le 1er semestre 2009 (comparé à la même période en 2008). Cette contre-performance a été principalement enregistrée dans les régions de Casablanca, Marrakech, Meknès.
Elle est attribuée essentiellement à une problématique liée à l’offre. La baisse du régime de l’habitat social, les consultants l’expliquent en partie par le tarissement du foncier public dans les grandes agglomérations et le non renouvellement des conventions par les promoteurs privés. Le gel des conventions de réalisation de logements sociaux date de début 2008. Et ce, suite à la réduction des avantages fiscaux de la loi de Finances 2008.  S’y ajoute la rareté du foncier public mobilisé pour couvrir les régions à forte demande (Casablanca, Rabat, Salé, Tanger, Tétouan…). Autrement dit, il est devenu impératif de mobiliser les réserves privées pour du logement social accessible (entrepôts, usines, hangars… dans les centres-villes), recommandent les consultants.
De 2002 à 2009, seules 89 conventions ont été signées par les promoteurs privés dans le cadre de l’article 19. Soit la production d’environ 230.000 logements sociaux en 7 ans. Sur les 230.000 logements, seuls 50% sont concrétisés. L’autre moitié est répartie entre des conventions gelées (50%), d’autres résiliées ou encore résultant de la désaffection des promoteurs.

Périmètre de l’étude 
NEUF sous-segments de l’immobilier sont analysés (années référence 2007-2008). Parmi eux: les travaux publics et grands projets (ports, aéroports, routes, autoroutes, barrages…), les infrastructures de service public (hôpitaux, écoles, complexes sportifs, mosquées…), l’habitat social (dont le prix est inférieur à 300.000 DH), l’habitat économique (cas des maisons de type marocain, auto-construction). Autres segments à l’étude: le résidentiel (appartements de moyen standing), le haut standing (villas et appartements, y compris les résidences touristiques) ainsi que l’immobilier industriel et logistique (usines, complexes industriels)… L’immobilier d’affaires et commercial n’est pas en reste. Sur ce registre, l’étude a focalisé les sièges d’entreprises, les plateaux-bureaux, magasins, centres commerciaux.Amin RBOUB & Bachir THIAM

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